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20%个税为何难执行

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-13  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:102

     “国五条”各地实施细则已经相继出台。但不少城市的落地方案仅仅寥寥几句,尤其对备受关注的20%个税执行一条不是流于应付,就是避而不谈。“国五条”20%个税要严格执行在操作层面是否有其本身存在的问题?实施难度究竟在哪里?专家告诉中国经济时报记者,要严格执行20%个税征收确实存在着诸多悬而未决的主客观制约因素,短期内硬性铺开恐存在一定阻力,执行中不妨允许根据各地实际适当变通。

     二手房买卖征收的20%的个税引发如此大的关注,它特殊在哪里?

     “20%的个税并非新规定,关于房屋交易转让一直有两种收税方式,一是核定征收;二是查账征收。现在按第二种标准计算应纳税所得额,卖出收入减去昔日买入价格及各种成本后,对这个差额征收20%的个税。而按核定征收一般是房产总价值的1%-3%。”财政部财政科学研究所研究员陈少强告诉本报记者。

     但为什么之前人们很少有选择更精确的按差额20%缴纳个税的查账征收方式呢?

     “由于二手房购进和售出差价较大,因此20%的缴税法比前者要多不少。”西南财经大学财政税务学院教授、博士生导师付志宇向本报记者表示。

     据此分析,统一按20%个税执行二手房交易个税征缴,增加了交易成本。

     上海财经大学公共经济管理学院教授、博士生导师胡怡健向本报记者坦言,交易的税负已经不低了,不到五年的房子要交5%的营业税,0.5%的附加税,3%-4%的不动产交易契税,如果个税再按20%差额征收,确实增加了交易成本。

     陈少强认为,由于房屋的有关信息不好测量,税务部门只好按照一定标准核定一个额度进行征收,税额较低。税务部门不采用查账征管主要因为掌握的信息不全面,无法核定成本、费用。比如装修无发票,一些雇人做的创意、软设计和规划成本很难计量等。此外,他认为房产性质多样复杂同样增加了按20%差额个税进行征收的难度。

     在我国的住房市场上,房产的属性五花八门,有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等,不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上多年前还没有实现交易信息的电子化,核实原值是极其困难的事情。

     “买卖双方大都认为‘国五条’影响到他们利益,三月份交易的火爆与之有极大关系。尤其是即将转售者会觉得不够公平。现在房地产业兴盛的地方多是卖方市场,税负将由买方负担。不排除‘国五条’误伤刚需的可能。”陈少强补充道。

     操作层面准备尚不充分

     不仅是核清原值不容易,而且网签工作也并没有做到十分完善,网签被认为是落实查账征收所必备的条件。

     “一个基础工作没做好,房屋交易通常以网签的信息为准,但我们的网签建设相对滞后,如北京的网签2008年才建立起来,而之前的一些房产信息、土地和房产价格现在很难确定。标准也难于统一,有差别的对众多纳税人进行征收的话成本太高,也增加了沟通难度。”陈少强说。

     胡怡健提出了一些操作层面尚未厘清的难题。如果对资本利得征税,分短期、长期,短期交易交的比率高点,长期的低一点。单以5年为分界点,是否合理。按差额征税,指收入减去成本费用,成本费用扣除标准怎么定。购买成本、交易费用、装修成本,没有发票怎么办,提供一个最低扣除标准?贷款利息算不算,还本付息的代价是否要扣除?自己投入房产的资金算不算成本;卖掉自住房换取新的改善性住房又该执行怎样的标准?在没有操作细则和地区差异化考量的前提下,相关政策在地方有执行难度。

     陈少强表示,“国五条”在地方落地确实有阻力,虽然20%的个税在表述上落地了,但在操作层面税务总局的征收细则尚未出台。满5年的房产交易不按20%征税,但4年和1年的房子出售按同样比例征收略显不公。

     之前有媒体披露说,在研讨“国五条”细则的北京市长办公会上,曾有两种意见,一种意见坚持一刀切,另一种意见则坚持阶梯式征税,比如房产持有两年内转手的严格征收20%的个税,2—5年转手的降低征税比例,5年以上转手的再降低。

     “北京、上海相比大多数地区没有回避20%的问题,但也未必严格执行,具体操作中,可能分清的按20%收,分不清的按1%-2%的老办法。”胡怡健说。

     执行上或允许适度灵活性

     厦门出台的细则被认为是对20%的个税征收表述相对明晰的,表示“能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征;不能核实原值的,按交易总额的1.5%计征。而对个人转让自用5年以上的唯一生活用房,继续免征个人所得税。”

     其实即便这个被认为是20%个税落地比较规范的厦门市的细则,依然保留了很大的机动性,那就是仅对“能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的”按20%征收差额个税,否则“不能核实原值的,按交易总额的1.5%计征。”到底有多少房屋能通过税收征管、房屋登记等有效的核实原值我们不得而知。

     付志宇认为,既然税法规定可以按销售价格的1%-2%,也可以按销售差价的20%缴税,那就应该由交易双方自行选择,无需统一规定某种方式。

     即便被认为落实“国五条”最严格的北京,同样规定,如果难以核定房屋原值,就按照房屋售价的1%来征收个税。从目前的情况看,其他地区的细则不会超过这个尺度,而且往往比这个尺度还要宽泛不少。这或许意味着,各地在执行20%个税征收的时候会充满灵活性。

     “如果房价下来了,买进高,卖出价格低,卖方会主动拿出凭证,按差额征收就可以不交所得税了,按老办法核定征收还要交1%-2%的个税,卖房者反而吃亏。如果将来出现大量负差价,按新规定将失去不少个税收入。地方对20%个税要么不提,要么提归提做归做,保留变通的处理空间。”胡怡健表示。

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