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小产权房合法化路漫漫

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-05  浏览次数:6
  据报道,因为近期公布的国研中心起草的“383”改革方案中有“已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”一语,近日市场上对于小产权房或可“转正”的猜测渐趋强烈,随之也带来小产权房交易的增多。不过“383”方案仅是建议,而且小产权房的合法化绝不只是补缴土地出让金那么简单,而是涉及复杂的历史形成的土地制度与法律问题,以此来看,市场对其近期能够转正的寄望也许有些过高。

  严格按照现行法律来看,小产权房被视为违法建筑,国土资源部曾经专门强调过其违反土地管理法,违反城乡规划和建设规划,许多地方也视之为在农村集体土地上修建的未经批准的商品房开发。在土地制度的城乡二元体制之下,也不允许城镇居民到农村购买宅基地和农民住宅。然而,虽然有诸多禁令和一些城市的清理行为,小产权房依然总是“春风吹又生”,其基础正是巨大的市场需求,也成为大城市高房价之下许多人的一种无奈选择。近年来各方也逐渐意识到纯粹打压似乎行之无效,需要想办法将其纳入规范化轨道。
 
  始终存在于法律灰色地带的小产权房就像“黑市”交易一样,必然是弊病丛生的,随着其买卖的兴盛,疑难纠纷会越来越多,而且因为缺乏建设安全监管而存在巨大隐患,这些问题会逐渐加剧。现在有人呼吁允许小产权房入市的理由是其数量巨大,可产生平抑房价作用,但这一功利性目标不应成为主要考虑,因为小产权房单单补缴土地出让金和税款是不够的,而且涉及具体金额如何确定以及如何确保存量与增量小产权房之间的公平问题,处理不好会导致更多怨言,关键还是综合考虑各方利益以制度方式实现其合法化。目前一些地方只是把不违反土地规划、不侵占耕地的小产权房在补缴税费后登记和合法化,而且不能入市交易,这只是迁就现实的权宜选择,而不是长远的解决办法。
 
  实现小产权房的合法化,一个前提性的改革是解决农村集体建设用地的入市交易问题,打破对其入市交易的限制,将城乡建设用地市场统一化,正如“383”方案所说的,应允许农村集体土地和国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,统一土地市场下的地价体系,实现同地、同权、同价。
 
  归根到底,小产权房问题出现的一个重要诱因就是:征用集体土地再进行建设的时候并未充分考虑当地农民利益,部分农民因为利益没有保障而试图在小产权房等方面钻政策口子,同时也让购买者得到一定好处。其实实现土地在交易和流通中的增值,才符合农民的最大利益,否则面对巨大的利益诱惑,农民势必要通过小产权房等“非法”渠道来进行博弈。所以,未来的改革应当寻找集体土地直接用于非农建设的路径,合理确定集体土地使用金,让集体土地出让的利益能直接惠及当地农民,确保制度安排的公平性。小产权房难题的根源在于土地制度,进行改革才是破局所要解决的关键。
    
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