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成都房市步入调整期 投资者购房意愿减弱

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-13 08:09  来源:四川新闻网  浏览次数:19
   2014年上半年,成都房地产市场行情没能延续2013年年末的回暖态势,投资者购房意愿减弱,开发商投资力度下降,除有部分月份受政策影响,出现脉冲式成交量放大外,大多数月份基本处于一种横盘整理的态势。
 
  国家统计局成都调查队今日发布《成都市房地产市场运行情况简析》,报告显示,从具体月份来看,1、2月市场进入春节假期节奏,开发商方面进入调整阶段推盘积极性不足,置业者需求转移或选择押后置业。3月市场受银行信贷收紧和市场回暖的影响供应量反弹冲高,成交量止跌回升,市场回归常态。4月市场供需回落,楼市在“三月小阳春”之后归于常态。5月,受春季房交会促销及户籍新政的影响,成交量激增。6月,因为上月需求的过度透支,成交量大幅下滑。
  房地产背景分析
 
  房地产投资对全市固定资产投资增幅回落影响较大
 
  随着2013年底以来开发商资金链趋紧,房地产投资增幅放缓,2014年上半年,房地产的各项投资均较去年同期出现明显回落。房地产开发投资1057.4亿元,同比名义增长3.0%,增幅较去年同期回落13.1个百分点。其中,住宅投资649.1亿元,增长3.0%,较去年同期回落14.8个百分点,占房地产开发投资的比重为61.39%。由于房地产投资额占固定资产投资额的比重为32.82%,仍处于较高水平,因此房地产投资回落,导致全市固定资产投资(不含农户)较去年同期回落11.3个百分点。
 
  房地产开发企业到位资金下降明显
 
  2014年上半年,房地产开发企业到位资金1651.0亿元,同比下降1.6%,而去年同期为增长31.9%。从资金来源的分布结构看,自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成,为66.59%,为开发企业主要资金来源渠道。从资金来源的增长率来看,2014年上半年,除自筹资金外,其他各种资金来源同比均出现下降。国内贷款增长率同比下降7%,定金及预收款增长率同比下降4.8%,说明房地产开发贷款难度加大,购房者持币观望氛围浓厚。
 
  今年上半年房地产市场运行状况
 
  2014年上半年,主城区新建商品住宅供应量充足,成交量在保持相对稳定的基础上有所下滑,5月,环比指数价格在连续24个月上涨后首次出现下降,6月继续下降且跌幅扩大。二手房成交量受春节假期因素影响较大,但总体仍保持平稳。
 
  新房二手房成交量同比均出现下降
 
  2014年上半年,主城区新建商品房成交量较去年同期下降12.27%;成交面积较去年同期下降13.91%。二手房成交量较去年同期下降22.50%;成交面积较去年同期下降23.63%。5月6日成都市出台购房新政,明确自6月1日起,取消成都市灾后重建落户政策,调整为购房满90平以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。为了赶在6月1日前落户,5月,70-90平方米的小户型备案量出现井喷,较4月上涨114.64%,占全部成交量的60.79%,较4月所占比例增加15.57个百分点。
 
  小户型仍占消费主导地位
 
  从网签数据来看,市场成交的主流仍然是小户型房屋。上半年,成都市主城区成交的新建住宅中,90平方米以下户型占总量的58.60%,90-144平方米的户型占总量的33.22%,而144平方米以上的户型仅占总量的8.18%,说明目前居民购房主要满足基本居住需求为主。
 
  新建住宅价格同比逐月放缓
 
  环比出现小幅平稳回落
 
  据调查,1-6月份成都市新建商品住宅销售价格环比指数分别为100.6%、100.5%、100.3%、100.1%、99.7%、99.4%;同比指数分别为109.2%、108.9%、108.3%、106.5%、105.2%、103.7。1-4月份成都市新建商品住宅销售价格总体呈现上涨态势,但环比和同比涨幅均逐月缩小,直到5月份,新建商品住宅环比指数由上涨趋势变为下降趋势,出现自2012年5月以来的首次下降。
 
  二手住宅价格同比逐月回落
 
  环比基本保持稳定
 
  1-6月份二手住宅成交价格环比指数分别为100.3%、100.1%、100.3%、99.8%、100.0%、99.5%;同比指数分别为105.3%、105.0%、104.5%、103.7%、103.5%、102.4%。二手住宅价格较去年同期相比均有所上升,但每月涨幅逐步缩小;环比价格保持平稳。
 
  商品住宅累计开工面积增速下滑
 
  待售面积大幅增加
 
  2014年上半年,房地产房屋新开工面积2168.5万平方米,同比增长2.4%,增速下滑34.2个百分点;其中,住宅新开工面积1256.8万平方米,减少10.9%。上半年,商品房待售面积976.2万平方米,同比增长56.3%,增幅较去年同期增加10个百分点;其中,住宅待售面积511.6平方米,占52.4%,同比增长71.8%,增速较去年同比增加34个百分点。
 
  近期房地产市场小结及走势预测
 
  资金紧张致使房市缓慢回落
 
  从近半年市场成交量来看,房地产市场呈现出下行的征象,自去年6月份以来的“钱荒”到现在的信贷收紧、利率上浮,信贷环境的变化成为楼市走向的导火索和最主要的影响因素。而今年三月信贷环境的持续紧张,将房地产行业的资金问题暴露无遗,开发商资金压力增大,开始出现局部项目价格松动的迹象,至4、5月份,价格松动项目进一步增多,导致客户观望情绪渐浓,成交量的下滑促使楼市进入下行的“死循环”之中。虽然5月户籍新政的出台刺激成交集中备案,但与去年“新国五条”出台时期相比,今年受市场环境不同、信贷环境不同、政策实施情况不同影响,致使新政后成交量骤降,刺激楼市上行愿景也成为泡影。
 
  主城区房价尚显稳定
 
  今年上半年在楼市降声一片的形势下,成都楼市从最初的变相降价,如特价房、优惠力度加大等,到目前已出现的局部实质性降价,从个别区域降价到范围的进一步扩大,都显现出房价松动的迹象,但主城区整体房价并未出现下滑迹象。主要原因在于,主城区凭借更为优越的地理位置,房价的抗跌性更强。其次,13年火爆的市场情况也带动土地拍卖价的水涨船高,土地成本的上涨,导致新入市项目销售价格上涨而拉高整体成交均价。预计在3季度,受7、8月淡季的影响,房价仍存小幅下降可能,但进入4季度,市场可能会有所好转,房价将归于稳定。
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