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北京楼市“金九银十”褪色

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-09-22  浏览次数:3
  “金九银十”这个从商业零售业衍生而来的词汇,2004年前后在行业火爆了短暂时期后,已经逐渐变成传说,今年或将亦不例外。
  根据机构统计,预计 9月北京有 26个项目开盘入市,其中只有 10个纯新盘,另有 16个老项目后期,供应量为近几年同期低位。而数据来看,其他一线城市 9、10月份供应量比 8月有所上升,但同样难言高位。
  业界认为,在“政策市”的影响下,楼市成交的季节性特征已明显削弱,今年,楼市的“金九银十”这个由开发商和电商们炮制出来的一场卖房盛宴依然难续演。
  供需矛盾依旧突出
  根据亚豪机构的统计,9月份,计划开盘的项目包括鑫苑·鑫都汇、亦庄金茂悦、泰禾北京院子等在内的 10个纯新盘,以及京投万科西华府、金隅翡丽等在内的 16个老项目后期。与往年“金九”动辄四五十个楼盘的入市量相比,这一供应量为近几年来的同期低位。
   除了供应量较低之外,在计划推盘的项目中,主打小户型的纯刚需楼盘数量减少,中高端产品占比明显增多。据统计,上述26个楼盘中,包含有 100平方米以下中小户型的项目共有 18个,  值得注意的是,北京住宅市场面临着严重短缺。中原地产提供的数据显示,截至 8月 20日,北京新房库存 61792套,已接近5月 2日 60674套的年内最低点。据测算,目前北京楼市的库存消化周期仅 6个月。
  另外一面,近几个月来,北京新房成交量不断攀升,库存消化速度加快。北京市房地产交易管理网最新统计数据显示,8月份,北京新建住宅签约套数 8708套,成交面积为 99 .06万平方米,环比 7月分别上涨 34 .2%、28%。成交均价为每平方米 24823元,与7月份基本持平,继续维持在年内高点。
  亚豪机构市场研究总监郭毅对中国房地产报记者表示,根据目前市场的预计供应情况判断,北京当前楼市供需矛盾依然突出,尤其是刚需项目的供需比还有进一步拉大的趋势,“金九银十”依旧存在供应不足的现象。
  链家地产市场研究部张絮则认为,最近一段时间以来,北京楼市的一个趋势是,项目短期的消化能力非常强,一些高端楼盘也出现“短期高去化”的销售现象。在其看来,需求的增长远超出政策干预下市场的供应能力,供需矛盾有加深的迹象。
  针对供应不足的现状,大多业内人士认为,今年的“金九银十”,市场成交量可能继续处于往年同期低位,将再次面临成色不足的情况。
  存疑的“金九银十”
   “‘金九银十’、‘日光盘’其实都是在炒作概念,如果市场好,天天都是‘金九银十’,市场供求关系决定市场状况,跟季节并没有太大关系。”北京房地产业协会秘书长陈志对记者表示。
  一定程度上,“金九银十”已经成为近年来楼市最具标志意义的营销符号,自 1999年开始,房地产行业步入了黄金发展期,“金九银十”日渐成为楼市关键词。但是,梳理北京市 2005年以来的月度数据来看,房地产市场并未体现明显的“金九银十”规律,9月和 10月均不是全年成交量最大的月份,相反,由于有着国庆假期的因素,10月的成交量往往处于一年中的低位。
   综合北京市房地产交易管理网以及研究机构的数据来看,从2005年起,楼市“金九银十”的销售量占全年比重开始呈现不断下降态势。2005年 9、10月份,北京住宅期房总共签约 31601套;而 2006年 9、10两月住宅期房签约总共只有 25980套。
  2007年9月前三周,开盘项目个数达到50多个,但是供应量的增加并未带来销售的上扬,9月的商品住宅日均销售套数进一步下降。受此影响,“银十”放量不足 9月的七成。当年的最后四个月,北京楼市仅成交 6.6万套。
  到了2008年9、10月,北京、上海、天津等地的一手房成交量均处于该市当年的成交低位。而2011年,“金九银十”两个月北京新房与二手房共成交 26085套,较上年同期下降48%,创下3年来同期楼市成交量新低。
  业内人士认为,作为对市场走势影响最大的因素,楼市调控政策的连续出台已经影响了正常的季节信号,市场呈现出明显的“政策市”特征。自2005年3月开始,国务院出台“八点意见”稳定房价,房价调控大幕开启,2005年、2006年也为之前的“金九银十”画上了一个休止符。
  北京一家房地产企业高层亦向记者表示,公司的推盘节奏并不受所谓“金九银十”的影响,而是依据公司运营计划早先制定好的。在他看来,房地产市场受政策因素影响较大,如今淡旺季划分已与季节关联不大,更多取决于调控政策的力度和节奏。
  从历年来调控政策出台的时间节点看,政策出台前的市场预热到最终落地前的一至两个月,是政策窗口期,而全年成交的高点往往集中在这期间,因此不难理解近几年楼市成交高峰多集中在岁末年初,并不是开发商和电商热炒的“金九银十”。
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