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楼市限购松绑短期反弹不可持续 资金支持至关重要

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-01  来源:证券时报  浏览次数:0
  随着限购松绑城市的不断增多,个别城市成交出现反弹,但大多数城市成交未见起色。对此,业内专家认为,单纯放松限购无法扭转市场,需要足够的金融支持和房企的“以价换量”才能带动市场回升。在发挥市场作用的同时,还需要政府抓紧中长期制度建设,从而促进房地产市场的长期健康稳定发展。
  短期反弹不可持续
  对于杭州、南宁、济南等个别限购松绑城市的成交反弹,中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,目前这几个城市正处于限购放松后的爆发期,销量激增,但预计不可能持续维持高位。
  黄瑜认为,放松限购是应对房地产市场整体低迷的一针“强心剂”,能够在短期内刺激需求集中爆发,但由于受市场预期看淡、信贷偏紧等因素影响,持续性需求动力不足,难以扭转当前市场的整体低迷态势。
  黄瑜同时指出,部分城市由于前期房价过快上涨、需求提前释放,导致需求不足,尽管限购政策出现松绑,但需求不会立马转旺,库存高企的局面难有改观。
  “限购政策放松可能在短期内释放一部分被压制的需求,暂时缓和疲弱的市场,但很难改变行业整体低迷和观望格局。”克而瑞研究中心研究员杨科伟说。
  金融支持至关重要
  对于大多城市限购取消了市场还是没变化的现象,中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为,在当前的市场环境下,限购政策不是影响楼市的主要因素,信贷和供需是关键。
  “没有信贷政策的支持,即使放松限购,效果也不明显。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一说,建议金融机构给予首次购房者信贷支持。
  杨科伟指出,取消限购政策尽管赋予购房者自由购买第二、第三套房的权利,但对于刚需或改善型需求来说,实际购买力的不足会使购买计划化为泡影。就目前贷款政策而言,二套房至少需要60%~70%的首付,贷款利率大多维持在基准利率的1.1倍之上;三套房停贷,要买第三套房就必须要支付全款。
  “克而瑞近日对全国33个城市的101家银行分支机构做的电话调查显示,各家银行对于二套房的首付比例和贷款利率的要求并没有任何放松。银行出于风险考虑,对于个人住房贷款业务仍较谨慎。因此,银行信贷支持缺位使原本被寄予厚望的取消限购政策大打折扣,成交依然没有改善。”杨科伟说。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,信贷放松更有利于需求释放,但当前放松的力度偏小,只是放贷速度加快,而首套房贷利率优惠仍未有效扩大,多数仍是基准或上浮。另外,部分城市虽已取消限购,但对外地人仍限贷。他预计,未来一年,银监会和央行将引导商业银行逐渐松绑。
  多举措促市场稳定
  除了地方政府调整限购和金融机构的信贷支持,业内专家认为,房企“以价换量”也能帮助消化库存,促进市场稳定。
  “放松限购客观上有利于引导市场预期,带动需求释放,但无法从根本上解决库存过大的问题。因此,在市场预期逐步稳定的前提下,加强金融支持,同时企业抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交,有望带动市场回升。”黄瑜说。
  杨科伟也认为,对开发商而言,要想改变库存高企的窘境,减轻购买者对于限贷的顾虑,唯有通过价格下调,以价换量以自救,方能换来销售的增长,加快资金回笼,降低自身风险。
  朱中一进一步指出,除了地方放松限购、金融机构给予信贷支持外,提倡房企以合理价格销售,以价换量,让市场软着陆。同时,建议地方政府对明显供大于求的城市控制项目开发规模。在发挥市场作用的同时,发挥好政府作用,抓紧中长期制度建设。 
 
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