| 加入桌面 | 手机版
免费发布信息网站
贸易服务免费平台
 
 
当前位置: 贸易谷 » 资讯 » 创业投资 » 25年后北京房价真会80万吗

25年后北京房价真会80万吗

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-09-16  浏览次数:10
  房价又涨了,买房人的心又慌了。此时,北师大教授董藩再次抛出了“25年后北京房价超过80万”的观点。这句话就好像在高房价这民生问题的伤口上狠狠地撒了把盐,舆论瞬间沸腾了起来……
  “80万元的日子还会远吗?”
   “董藩说25年后北京房价要涨到80万,这太不可思议了!”这位网友所针对的正是北师大房地产研究中心主任董藩在最近参加某论坛时提出的一种推论:“过去10年里,中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度,25年后北京每平方米房价超过80万元非常容易。”此观点被现场媒体报道后,立刻引起了网友的广泛吐槽。
   面对无数网友的口水,董藩也毫不示弱,随后多次在微博上不断补充自己的观点――
  “全国升至9万,年均涨11.4%,北京涨至80万,年均涨15.7%,此涨幅奇怪吗?”
  “绝非说只有房价涨,收入不涨,不发生通胀。其次,买房的钱不仅源于工资,还有财产收入、信贷支持等。”
  “在京、沪、深等城市,有套房,等于有台印钞机。你有多套房,就等于有家造币厂!”显然,在董藩看来,未来房价的持续上涨将不可避免。
  董藩还举例说:“1987年全国平均房价408块钱,那时候北京就是500块钱,如果这个时候我们告诉你全国均价会达到6000元,北京、上海达到20000元,打死你也不相信,那时候任总(任志强)也不相信……此外,今天(9月4日)下午,融创以21亿元及异地建27.8万平方米医院竞得北京农展馆地块,折合楼面价每平方米73099元,刷新今年北京单价地王纪录。10万元的时代迎面而来了,80万元的日子还会远吗?!”
  董藩此番言论背后的理论依据是,房地产是一种财富分配机制,只要投资进来,在高成长没有结束之前,一般小的投资就可以获得大的资产。因此在未来相当长的时间内,至少在20年内,房地产仍然是最好的投资品。
  只因房价还在涨
  其实,董藩历来就和任志强一样,是房价坚定的看涨派。早在2011年,董藩就在某活动上表达过类似观点。他反复强调“中国的房价真的不高”,“北京房价没有泡沫”。他认为,如果房价真的已经过高的话,意味着市场上根本没人买得起,也意味着没有成交量,但实际并非如此,仅万科一个企业就有上千亿元销售额。2012年年底,董藩首次在公开场合提出北京房价25年后最少涨到80万元的观点,一时舆论哗然。几天后,董藩到南京参加活动时,也对当地媒体表示,“25年后,南京房价至少也要涨到40万~60万元/平方米”。
  此次的冷饭重炒之所以会再度引起社会强烈关注,很重要的原因在于许多人发现,被压抑已久的房价似乎又有重新喷发的迹象了!
  一方面,截至今年8月,“百城价格指数”已经连续15个月环比上涨,北京等重点城市的房价更是领涨全国。同比来看,全国百城住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%,其中北京同比涨幅高达22.49%!
  另一方面,由于部分城市供应不足,政策面宽松、购房者观望情绪进一步缓解等因素,近来房地产市场成交量的大幅上升,也造成存量房库存量下降明显。数据显示,重点城市存量房消化周期几乎都在11个月以内,上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期仅10个月,北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更仅为6个月。无论从理论上还是历史经验上看,过少的库存都很有可能造成房价大幅上涨。
  与二级市场的热火朝天相呼应的是,房地产一级市场同样好不热闹,“地王”与“日光盘”比翼齐飞。中指院数据显示,8月全国300个城市成交楼面均价为1277元/平方米,同比上涨41%;其中住宅类用地成交楼面均价为1778元/平方米,同比上涨43%。同样是在8月,全国300城市月度住宅用地溢价率同比增幅也涨至21%,为年初以来的最大值,较去年同期上涨16%。
  事实上,购房人的担心并非没有道理。总体来看,这一轮房地产调控的核心在于以限购、限贷等手段来抑制需求,却并没有消化需求。如今我国经济存在较大的下行风险,许多人担心调控一旦放松,房价将再次成为脱缰野马,哪怕调控维持现状,政策的边际效应也会逐渐衰退,依然难以抑制房价的上涨。
  支持者:房价没涨钱变毛
  尽管当下房价依然有强烈的上涨冲动,但这是否就意味着25年后北京房价真会涨到惊人的80万元呢?这个问题似乎很难给出一个标准答案。
  支持者认为,房价涨不涨的关键不在房价本身,而在货币发行量。今天北京房价和25年前相比,的确增长了好几十倍。在这20多年中,价格增长了数十倍的并不只有房价,还有许多其他商品。当时在北京市中心吃一碗牛肉面只有几毛钱,现在恐怕10块钱也不一定吃得到。谁敢说25年后,牛肉面不会卖两三百元一碗呢?一样的道理,回到25年前,说2013年北京房价会涨到几万元一平方米,又有几人会相信呢?可见,董藩的推论并非痴人说梦,异想天开。说到底,不是房价涨了,而是钱变毛了。1990年,中国的M2余额为1.53万亿元,现在则超过了100万亿元,23年间增长了60多倍!只要货币依然高速超发,真实物价依然快速上涨,房价没有不继续涨的道理。
  高策地产服务机构董事长陶红兵则认为,北京房价走势有一定的特殊性。因为在城市化过程中,北京房地产市场实际上是面向全国的,所以北京的房价不应由北京人的工资性收入来衡量高低,而是应该由全国有钱人的收入来衡量。毕竟,“北上广”这些一线城市汇聚了全国最好的教育、医疗、文化、娱乐、金融、交通等各种资源,也孕育着最多的创业机会和高薪岗位,有钱人希望在北京买房安家享受北京的各种资源,穷人也希望在北京谋求一个落脚之地以实现自己潘磕嫦拿蜗搿
  从正面的角度看,随着国民收入的不断提高,尤其是十八大报告明确提出到2020年实现居民收入翻番的目标。不管届时的“翻番”是实打实的还是靠货币超发助推的,老百姓手里的钱都会变得更多。假如8年翻一番,以此类推,25年就可以翻4番,加上持续的城市化带来的只增不减的市场需求和北京土地资源的稀缺性,即使到那时,北京房价没有达到80万元的天价,涨到20多万也是稀松平常的事。
  事实上,今天北京和上海一些市中心的学区房,由于供求严重失衡,导致如今一些热门小区的房价已经涨到了6位数。在不少老百姓眼里,学区房的价格真是高得太离谱太不合理了。然而知名经济学家金岩石早就指出过,所谓的合理房价本就是个伪命题。因为在市场决定价格的楼市中,买卖即成交,存在即合理!只有不承认市场定价的人才会提出房价是否合理的质疑。
  金岩石进一步指出,中心城市商品房市场有两个可比价格,一是均价,二是天价。人口的流动性越强,城市的财富效应越强,均价和天价之间差距就越大。金融中心城市的均价/天价比率差别很大,差价最低的如伦敦是3~4倍,差价最高的如中国香港为10~11倍。由于人们都想进北京,因此他预计带来的结果是北京四环内的均价将在未来5年之内上升到6万元/平方米左右。若按中间比率计算,就会看到北京的豪宅在30万元/平方米至50万元/平方米。金岩石给出的结论是:“如果北京卖不出30万元/平方米以上的天价,那是开发商的耻辱。”然而由于部分媒体的断章取义和网友的误读,去年金岩石的这一言论也在网络上引发强烈的质疑。
  反对者:房价不会永远涨
   当然,反对董藩观点的也大有人在。北京工商大学教授陈及就认为,假如房价每年涨15%,那货币供应量也得以不低于15%的速度增长。但从宏观货币政策角度来考虑,货币财政政策不可能如脱缰之马失去管制,中国政府不可能允许CPI长期持续这样涨下去。另外从货币支持和真实购买力来看,将来中国经济增长也不可能长期维持在15%以上,过去也没有达到这个水平。既然收入无法支持住房价格的上涨,住房价格从何产生呢?即使将来大白菜一百块钱一棵,北京房价也很难涨到80万元一平方米。
  知名房地产投资专家蔡为民(博客,微博)也无法认同董藩的观点。他认为真实的房价走势千变万化,必然受制于政治、政策、经济、金融、社会、市场之变化而出现难以预料的涨跌变化,根本不存在每年稳定增长15%的状态。至于“以史为鉴”的推论更是无稽之谈。往前看25年北京房价涨了40倍,不代表着往后看25年北京房价也会连涨25年。假如投资是一件这么简单的事,那人人都会成为亿万富翁了。可惜从全世界范围来看,也从来没有出现过这种先例。
  蔡为民认为,中国房价过去这些年的暴涨是改革开放30年来所积累的财富效应迸发的结果。如果一个正值青春期的少年,5年身高可以成长25公分甚至更多,而未来中国经济将面临经济结构转型升级的阵痛,人口红利的消失,土地消费人群的减少,这些都会抑制房价上涨。未来30年,中国经济不可能再重演过去30年持续高增长的奇迹。这就像一个20岁的青年,就算还能长高也非常有限。
  中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,董藩的推论不够严密、科学。他推测,未来房价增速一定会和GDP增速相匹配,有可能比GDP增速高出1%~2%。如果GDP能长期维持目前增速,那么房价总体上大概会10年翻一番。假如一套北京的房子现在单价25000元,25年后最多也就涨到14万元,和80万元还差得很远。然而未来25年里,中国GDP真能长期“保7”吗?答案恐怕只有上帝知道了。
  背景资料 董藩其人
  董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、北京房地产学会副会长。
  由于观点鲜明、直言不讳,曾抛出过“房价国情论”、“空置率较高是天大的谬误”、“房地产救国论”等观点,董藩成了中国房地产学界最受争议的经济学家之一。
分享与收藏:  资讯搜索  告诉好友  关闭窗口  打印本文 本文关键字:
 
推荐图文
赞助商链接
推荐资讯
赞助商链接
 
站内信(0)     新对话(0)