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地价成本攀升 龙头房企毛利率全面下滑

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-08-30  浏览次数:10
  尽管上半年房企纷纷取得不错的销售业绩,但却掩盖不了利润率全面下滑的事实。据证券时报记者统计,除了世茂外,包括“万保中恒”在内的龙头房企上半年毛均缩水。
     据统计,从134家上市房企公布的半年报来看,共实现营业收入2621亿元,同比增长41%;而归属于母公司净利润316亿元,同比增长27%。
     导致净利润增速与营业收入增速不匹配的主要原因在于毛的下降。数据显示,134家地产公司上半年的平均毛利率为35.7%,比去年同期下降了3.7个百分点,而净利润率也下降了1.4个百分点。房企利润率持续下滑,在面粉贵过面包的影响下,业内普遍认为房企未来利润率将承压。
     均价上涨利润下滑
     在记者统计的万科、保利、中海、恒大、招商、金地、碧桂园、华润、世茂、雅居乐10家龙头房企中,除了世茂房地产今年上半年毛利率从去年的34.43%升至35.52%外,其余9家房企毛利率均出现下滑。其中降幅最大的房企为华润置地,该公司上半年毛利率为31.45%,与去年相比下降16.1个百分点,而万科、、中海地产以及恒大地产的毛利率也分别缩水3.67个百分点、6.69个百分点、4.54个百分点和1.31个百分点。
     房企近期披露的中报显示,除了万保中恒之外,碧桂园、龙湖地产、、融创中国毛利率均出现不同程度的下滑。多位房企人士在接受记者采访时均表示,正是由于毛利率下滑明显,成本控制已经成为房企下半年重要目标。万科总裁郁亮曾坦言,未来整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平,并向制造业靠近。
     不过,今年上半年可谓房企销售的黄金期,大部分房企销售额和销售面积同比大增。其中万科、保利、华润、世茂等多家房企完成全年销售目标的50%以上。最重要的是,这些标杆房企销售均价在上半年均无声无息地上扬。记者统计的10家龙头房企中,除保利、中海之外,包括万科、恒大、碧桂园、华润等8家房企销售均价逆势上涨,销售金额和面积分别居于首位的是万科和恒大。
     万科上半年销售金额达到836亿元,同比增幅为33%。而其销售均价从去年同期的1.04万元/平方米,涨至1.17万元/平方米,涨幅达12.5%。恒大销售均价则从今年1月份的0.62万元/平方米逐月攀升至0.73万元/平方米。整个上半年,恒大销售均价较去年提升10%。
     此外,华润置地、招商地产、以及碧桂园销售均价涨幅均在6%至10%之间。而世茂房地产和雅居乐均价涨幅甚至达到13%和20.2%。
     地价倒逼利润承压
     销售均价上涨,而毛利率却在下滑。在众多业内人士眼里,原因只有一个,那便是地价成本倒逼房企提升销售均价。中国指数研究院研究总监陈延彬分析称,上市房企毛利率的下降,毫无疑问与土地市场的回暖、地价成本上升密切相关。
     事实上,由于三四线城市投资空间遭压制减少,房企从去年开始出现返回一线城市的风潮,造成近年一线二线城市的地王争霸赛不断上演。以5月份为例,全国主要的一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交,总成交额也超过150亿元。
     他坦言,今年以来一二线土地市场持续火热主要有多方面原因,首先是去年下半年开始这波楼市回暖导致企业库存消耗较快,大部分房地产企业存在补库存的需求。其次是成交量的迅速上升背景下,房企手头资金情况充裕。“除此之外,一些大型房企开始加大对于未进入城市的布局,如前段时间招商地产首次进入杭州。”他分析称。
     同时,陈延彬也对土地市场的火爆表露出些许忧虑,他认为,今年国内土地市场持续火热,导致部分城市的热门土地价格已经高于周边区域内平均商品房价格。“由于土地市场的持续火热,面粉贵过面包的事件不断发生,这会对房企未来利润率造成一定程度的隐患。”
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