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以房养老保险有望在4城试点 深度影响地产市场

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-03-20  浏览次数:0
  《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》开始征求意见
  老年人住房反向抵押养老保险:
  拥有房屋完全产权的老年人,将其房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
  试点要求:
  单个保险公司开展试点业务,接受抵押房屋的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。
  单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
  中国传统的养老方式,将有望随着一款金融创新型产品的问世而发生颠覆性变革。
  上海证券报昨日从权威渠道获悉,为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》,保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》,计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。
  这个保险“舶来品”一旦在中国落地,对于保险及房地产市场,乃至整个国家社会养老保障体系都将产生深远影响。不过由于这一创新产品横跨保险、地产等多个领域,对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。
  试点产品分两类
  老年人住房反向抵押养老保险,在欧美等国外成熟保险市场却是一种较普遍的“以房养老”方式,它是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务。
  从相关方面了解到,2006年底,由中国太保承担的建设部“住房反向抵押贷款保险产品行业应用研究”课题成果通过验收。但由于监管部门一直没有出台相关政策,这一新型险种迟迟没有面世。不过,在去年9月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提及开展老年人住房反向抵押养老保险试点的有关要求后,保监会于近日起草了相关指导意见,并于本周开始在业内征求意见。
  从本报拿到的征求意见稿来看,这一保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点期间自正式文件发布之日起,至2016年3月31日止。
  根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同,试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品,指保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品,指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
  接受记者采访的业内专家表示,相较其他金融产品,这一险种落地的意义更加重大及深远。它不仅可以拓宽保险资金投资渠道,活跃保险产品市场,还可以增加二手房上市量,活跃房地产二级市场。
  站在更高的角度来看,有利于健全我国社会养老保障体系,建立多层次、可持续的养老保障制度,同时可刺激和挖掘消费,拉动内需,促进国民经济的增长。
  险企参与门槛高
  事实上,老年人住房反向抵押养老保险不完全是传统意义上所理解的保险产品,更准确地说,是一系列金融产品的组合,其中涉及到房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域。将传统养老保险与房地产市场联系起来的产品特性,对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。
  因此,对于试点保险公司的资质,保监会在征求意见稿中设置了一定的门槛。申请试点资格的保险公司须满足七个条件,包括:已开业满5年,注册资本不少于20亿元;申请试点时,保险公司上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;具备较强的保险精算技术,能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;具备专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理;具有房地产物业管理专业人员,有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;具备完善的公司治理结构,内部风险管理和控制体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。
  此外,由于这一新型产品的复杂性,保监会还要求销售人员须经考核通过后,才可取得反向抵押养老保险业务销售资格,并且品行良好、业务熟练、无投诉及其他不良记录。而这类产品的保险犹豫期也有别于以往其他险种的10个自然日,而特设为15个自然日。
  值得一提的是,征求意见稿中还规定,试点期间,单个保险公司开展试点业务,接受抵押房屋的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
  道德风险之考
  对于有望问世的“以房养老”保险,多家保险公司表现出蓄势待发之势。“我们前期已做相关的产品研发,它可以打通整个养老服务链条,如针对不同年龄和生活兴趣的投保人,我们还可以推出医疗保险、金融理财等服务,还可以结合养老地产。”
  值得注意的是,道德风险是许多保险产品售出后保险公司不得不面对的主要风险之一。对于“以房养老”保险试点中的道德风险,他们也有所顾忌。诸如一旦房屋抵押,屋主将倾向于尽可能地减少房屋的维护和修理的费用,增加了这类产品的道德风险;抵押期间,房屋价值变动和利率波动将对保险公司产生一定影响等。
  一位保险业资深人士认为,对于这类道德风险,保险公司可以利用其风险管理的专业优势进行防范。比如订立合同时明确规定投保人应尽的义务等。不过,房屋价值变动和利率波动在养老金支付的长时期内恐将难以避免,为避免遭受较大损失,保险公司应进一步提高房屋评估技术和精算能力,并借助专业估价机构,尽可能准确地测算出房屋价值及年金支付额。
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