改善型需求受益最大

    “房贷新政”规定，如果是首套房贷已全部还清，购买第二套普通住房，首付比例以及贷款利率视同首套房。而在此前，根据“认房又认贷”的规则，无论首套房贷是否已经还清，购买第二套房首付高达六成，利率更是上浮10%。这也意味着，“房贷新政”之后购买二套房的成本显著降低。

    以一套总价为200万元的住房为例，如果是在“房贷新政”之前，首付款为120万元，而在“房贷新政”之后，首付款降为60万元，房贷利率也有优惠。当前，购房者必须还清首套房剩余的贷款。由于购房者前几年买的房子总价不高，剩余房贷数额不大，因此提前还贷也就成了一种务实选择。

    虽然刚需仍然是楼市最大的市场，但是刚需市场中以首套房为主，受“房贷新政”的影响微乎其微。在“房贷新政”的直接刺激下，改善型需求迅速抬升，比如近期的热销楼盘中不再是刚需盘唱主角，龙湖春江郦城、黄龙金茂悦等改善型楼盘异军突起，深刻改变了市场格局。

    另一个值得关注的现象是，刚刚过去的房博会，参展房源中90平方米以下户型仅占47%，而在前几届房博会上，小户型房源占据大半壁江山。这一变化并不是偶然，这意味着不少开发商已经意识到，“房贷新政”给了改善型户型一个较好的出货机会。加快大户型房源的推盘节奏，也就成了一种迎合市场的举动。毕竟之前因为“限购限贷”的原因，改善型需求已被抑制了三年之久。

    为购新房先把房贷还

    “前两天去了城西一个楼盘去看房，环境不错而且还有学区，可是总价对我来说实在有点高，要300多万元。因为是二套房，首付要六成，我算来算去也凑不到这么多的首付款。不过销售顾问告诉我，可以先把第一套房子的贷款还清，再买房首付就只要三成。”张先生告诉记者，“房贷新政”让他有了峰回路转的感觉。

    2006年外地来杭的张先生，在杭州买了一套总价50多万元的二手房。因为每月的公积金足够偿还按揭，所以张先生一直也没去提前还清贷款，剩下还有20多万元贷款。可如今小孩渐渐长大，逐渐觉得房子不够用，同时也需要买一套学区房，于是买房再次提上了议事日程。张先生仔细算了一笔账，要是在以前总价300万元的房子根本就不敢想，光首付款就要180多万元，可如今不一样了，还完20多万元的贷款，只要再凑90多万元的首付款就够了。张先生告诉记者，他最近正在与银行联系提前还贷的事情。不管怎么说，还掉第一套房子的贷款再去买房，肯定是划算的。

    像张先生这样的购房者，目前较有普遍性，是改善型楼盘的购买主力。“这些人群具有一定的购买力，但是房贷政策不调整，买房还是很吃力，可能就会推迟购房或者不购房。房贷政策调整之后，首付压力大大减轻，他们的购房需求就会瞬间爆发。”多个楼盘的营销负责人向记者表示，近期购房者中，这样的人群比例相当高，就好比是从笼子中一下子放出来。

    除此之外，一些千万元级别的豪宅，近期的人气也有了明显回升。市中心的武林壹号、绿城兰园、武林外滩等楼盘，同样也得益于“房贷新政”。这些豪宅的客户群主要是企业主，首付从六成降至三成之后，他们的首付资金压力也因此大大减轻。相比企业贷款利率，房贷利率即便上浮10%，也依然低不少。

    二手房市场加速回暖

    受“房贷新政”影响，一度跌至冰谷的杭州二手房市场，也开始迅速回暖。当然，先还贷再购房，这一新现象同样在二手房市场中涌现。

    “10月份我一共做了3单，其中有两单都是客户先把第一套房子的贷款还清，再去为新购买的这套房子申请贷款。”我爱我家望江店的小叶告诉记者，“房贷新政”让一些原本有些犹豫不决的购房者，加快了购房节奏。大多数情况下，他们都会建议购房者先把第一套房子还清，当然也有少数例外，比如第一套房子的贷款余额较高。如果不是房贷政策有了调整，看房买房的人肯定没有现在这么多。

    “一般都是客户看中了房子打算买了之后，我们再建议他们去提早还清第一套房子的剩余贷款。只要房贷还清了，凭还款证明就可以向银行申请二套房贷款，享受三成首付。像我们现在合作的银行，比如工行、农行、交通银行(601328,股吧)，没有任何问题。当然如果名下已有多套房，再购房还是不能申请贷款。”小叶告诉记者说。

    二手房市场中，有不少人“以小换大”，即卖掉目前的唯一一套住房，再去置换一套大房子。“房贷新政”对于这样的购房者助益颇大。按照原先的房贷政策，即便是卖掉名下唯一的一套住房，只要这套房子曾有过贷款记录，再次购房也仍然要算做二套房，首付比例不得低于六成。而如今再买房首付只须三成，这就意味着同样多的首付款，可以买到更高总价的房子。正因为如此，“房贷新政”加快了二手房市场的置换节奏。

    不过值得一提的是，还完首套房贷之后再购房，目前申请到的房贷利率，与首套房利率略有区别。“还完贷款之后再购买，虽然也算首套房，目前执行的是贷款基准利率。纯粹的首套房，只要信用记录良好，贷款利率一般是9.5折。”小叶告诉记者说。尽管如此，相比之前二套房贷利率上浮10%而言，优惠幅度还是不小。

    “限贷”威力大过“限购”

    早在“限购”取消伊始，不少业内人士认为，“限贷”取消对市场的刺激效应，远大于“限购”。而从最近一段时间的市场反应来看，确实是如此。

    10月杭州楼市成交量创下年内新高，这固然是“限购”、“限贷”松绑等一系列政策调整的共同结果，但如果没有“房贷新政”对市场的稳固作用，10月的成交量可能就要大打折扣。杭州楼市8、9两月成交量十分接近，为9500套左右，而10月份的成交量突破1.27万套，月成交量飙升2000多套。这增加的2000多套，大抵可以视作是“房贷新政”对成交量的直接拉动。

    此外，由于首套房七折利率优惠至今“光打雷不下雨”，“房贷新政”对楼市的刺激作用并未完全显现。

    虽说七折利率已低于同期存款利率，银行的积极性并不高，但是目前银行给予首套房贷的最低利率为9.5折，利率下调的空间较大。即便首套房贷利率低至8.5折，对楼市成交量的拉动作用，也应该比现在大得底牌。

    与此同时，上周新出台的“杭八条”，对杭州市和浙江省直公积金贷款政策进行了调整。首套房贷还清之后，再购房将视同首套房，首付三成贷款利率为公积金基准利率。由于公积金贷款利率比商业贷款利率的7折还要低，因此公积金贷款政策调整，将使得一部分市场需求集中释放，从而形成又一波推动楼市的力量。

    目前银行对第三套以上住房仍实行“禁贷”政策，如若完全放开，市场需求还会得到进一步激发。