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“房贷新政”催生提前还贷热 利率下调空间仍较大

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-11-06  来源:和讯网  浏览次数:0
 自9月30日房贷政策调整以来,市场需求出现了明显复苏迹象。由于首套房贷还清之后再购房可享受首套房待遇,因此近期楼市涌现了提前还款热潮。“房贷新政”也由此成为近期楼市回暖的最重要推动力。
    改善型需求受益最大
    “房贷新政”规定,如果是首套房贷已全部还清,购买第二套普通住房,首付比例以及贷款利率视同首套房。而在此前,根据“认房又认贷”的规则,无论首套房贷是否已经还清,购买第二套房首付高达六成,利率更是上浮10%。这也意味着,“房贷新政”之后购买二套房的成本显著降低。
    以一套总价为200万元的住房为例,如果是在“房贷新政”之前,首付款为120万元,而在“房贷新政”之后,首付款降为60万元,房贷利率也有优惠。当前,购房者必须还清首套房剩余的贷款。由于购房者前几年买的房子总价不高,剩余房贷数额不大,因此提前还贷也就成了一种务实选择。
    虽然刚需仍然是楼市最大的市场,但是刚需市场中以首套房为主,受“房贷新政”的影响微乎其微。在“房贷新政”的直接刺激下,改善型需求迅速抬升,比如近期的热销楼盘中不再是刚需盘唱主角,龙湖春江郦城、黄龙金茂悦等改善型楼盘异军突起,深刻改变了市场格局。
    另一个值得关注的现象是,刚刚过去的房博会,参展房源中90平方米以下户型仅占47%,而在前几届房博会上,小户型房源占据大半壁江山。这一变化并不是偶然,这意味着不少开发商已经意识到,“房贷新政”给了改善型户型一个较好的出货机会。加快大户型房源的推盘节奏,也就成了一种迎合市场的举动。毕竟之前因为“限购限贷”的原因,改善型需求已被抑制了三年之久。
    为购新房先把房贷还
    “前两天去了城西一个楼盘去看房,环境不错而且还有学区,可是总价对我来说实在有点高,要300多万元。因为是二套房,首付要六成,我算来算去也凑不到这么多的首付款。不过销售顾问告诉我,可以先把第一套房子的贷款还清,再买房首付就只要三成。”张先生告诉记者,“房贷新政”让他有了峰回路转的感觉。
    2006年外地来杭的张先生,在杭州买了一套总价50多万元的二手房。因为每月的公积金足够偿还按揭,所以张先生一直也没去提前还清贷款,剩下还有20多万元贷款。可如今小孩渐渐长大,逐渐觉得房子不够用,同时也需要买一套学区房,于是买房再次提上了议事日程。张先生仔细算了一笔账,要是在以前总价300万元的房子根本就不敢想,光首付款就要180多万元,可如今不一样了,还完20多万元的贷款,只要再凑90多万元的首付款就够了。张先生告诉记者,他最近正在与银行联系提前还贷的事情。不管怎么说,还掉第一套房子的贷款再去买房,肯定是划算的。
    像张先生这样的购房者,目前较有普遍性,是改善型楼盘的购买主力。“这些人群具有一定的购买力,但是房贷政策不调整,买房还是很吃力,可能就会推迟购房或者不购房。房贷政策调整之后,首付压力大大减轻,他们的购房需求就会瞬间爆发。”多个楼盘的营销负责人向记者表示,近期购房者中,这样的人群比例相当高,就好比是从笼子中一下子放出来。
    除此之外,一些千万元级别的豪宅,近期的人气也有了明显回升。市中心的武林壹号、绿城兰园、武林外滩等楼盘,同样也得益于“房贷新政”。这些豪宅的客户群主要是企业主,首付从六成降至三成之后,他们的首付资金压力也因此大大减轻。相比企业贷款利率,房贷利率即便上浮10%,也依然低不少。
    二手房市场加速回暖
    受“房贷新政”影响,一度跌至冰谷的杭州二手房市场,也开始迅速回暖。当然,先还贷再购房,这一新现象同样在二手房市场中涌现。
    “10月份我一共做了3单,其中有两单都是客户先把第一套房子的贷款还清,再去为新购买的这套房子申请贷款。”我爱我家望江店的小叶告诉记者,“房贷新政”让一些原本有些犹豫不决的购房者,加快了购房节奏。大多数情况下,他们都会建议购房者先把第一套房子还清,当然也有少数例外,比如第一套房子的贷款余额较高。如果不是房贷政策有了调整,看房买房的人肯定没有现在这么多。
    “一般都是客户看中了房子打算买了之后,我们再建议他们去提早还清第一套房子的剩余贷款。只要房贷还清了,凭还款证明就可以向银行申请二套房贷款,享受三成首付。像我们现在合作的银行,比如工行、农行、交通银行(601328,股吧),没有任何问题。当然如果名下已有多套房,再购房还是不能申请贷款。”小叶告诉记者说。
    二手房市场中,有不少人“以小换大”,即卖掉目前的唯一一套住房,再去置换一套大房子。“房贷新政”对于这样的购房者助益颇大。按照原先的房贷政策,即便是卖掉名下唯一的一套住房,只要这套房子曾有过贷款记录,再次购房也仍然要算做二套房,首付比例不得低于六成。而如今再买房首付只须三成,这就意味着同样多的首付款,可以买到更高总价的房子。正因为如此,“房贷新政”加快了二手房市场的置换节奏。
    不过值得一提的是,还完首套房贷之后再购房,目前申请到的房贷利率,与首套房利率略有区别。“还完贷款之后再购买,虽然也算首套房,目前执行的是贷款基准利率。纯粹的首套房,只要信用记录良好,贷款利率一般是9.5折。”小叶告诉记者说。尽管如此,相比之前二套房贷利率上浮10%而言,优惠幅度还是不小。
    “限贷”威力大过“限购”
    早在“限购”取消伊始,不少业内人士认为,“限贷”取消对市场的刺激效应,远大于“限购”。而从最近一段时间的市场反应来看,确实是如此。
    10月杭州楼市成交量创下年内新高,这固然是“限购”、“限贷”松绑等一系列政策调整的共同结果,但如果没有“房贷新政”对市场的稳固作用,10月的成交量可能就要大打折扣。杭州楼市8、9两月成交量十分接近,为9500套左右,而10月份的成交量突破1.27万套,月成交量飙升2000多套。这增加的2000多套,大抵可以视作是“房贷新政”对成交量的直接拉动。
    此外,由于首套房七折利率优惠至今“光打雷不下雨”,“房贷新政”对楼市的刺激作用并未完全显现。
    虽说七折利率已低于同期存款利率,银行的积极性并不高,但是目前银行给予首套房贷的最低利率为9.5折,利率下调的空间较大。即便首套房贷利率低至8.5折,对楼市成交量的拉动作用,也应该比现在大得底牌。
    与此同时,上周新出台的“杭八条”,对杭州市和浙江省直公积金贷款政策进行了调整。首套房贷还清之后,再购房将视同首套房,首付三成贷款利率为公积金基准利率。由于公积金贷款利率比商业贷款利率的7折还要低,因此公积金贷款政策调整,将使得一部分市场需求集中释放,从而形成又一波推动楼市的力量。
    目前银行对第三套以上住房仍实行“禁贷”政策,如若完全放开,市场需求还会得到进一步激发。
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