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中国养老地产投资渐热 潜力大障碍多

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-06-19  浏览次数:0
  对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发,使“银发经济”蕴涵巨大商机。自去年以来,中国各地兴起了一股养老地产业投资热,地产商和投资机构纷纷投身养老地产。保利地产(600048,股吧)等地产商和泰康人寿等险资机构宣布进军养老住区,并制定了雄心勃勃的计划。
   “以星级物业、智能寻呼、邦尼养老、蓝卡诊所4维度的服务系统,创造老年人全新生活标准”“拥有三甲医院医疗水平的社区医院,可以让专家与住户面对面进行医疗咨询”“温泉山谷养生,著名的森林氧吧,集旅游、休闲、度假、养生于一体”……不同的养老社区都在使出浑身解数撩拨老年人入住的欲望。
  全联房地产商会副会长张雪舟说“中国养老住区形式多样、各有特色,地产商主导的养老住区精于开发经营,项目品质较好;大型国企主导的养老住区资金实力雄厚,社会口碑良好;金融机构主导的养老住区资金实力雄厚、融资方式多样化、项目以长期持有为主;其他运营机构主导的养老机构专业性强,符合市场需求。”
  为什么养老地产成为关注的焦点?中国房地产业协会副会长朱中一说:“目前,中国房地产市场处于增速换档期、结构调整期和政策完善期,不少企业主动转型进入养老地产。养老产业这个蛋糕很大很诱人,整个养老服务包括老年人的生活照料、产品用品、健康服务、文化娱乐、金融服务、住区建设等,产业链很长。”
  与以往开发房地产不同,养老地产提供给老人的不只是房子,更多的是服务。因此,尽管养老地产被誉为“朝阳产业”,但是一些专家对目前的发展情况充满了忧虑“地产”大于“养老”、养老地产太贵了买不起、“以房养老”离普通人有点远等一系列问题给这个新兴产业带来风险,由于没有可复制推广的商业模式,中国的养老地产还有点“摸着石头过河”的感觉。
  前不久,首届全国养老住区创新发展大会就在宁夏银川举行,14家机构发起成立了中国养老住区创新品牌联盟,以分享养老创新模式,推动行业发展。全国老龄办副主任吴玉韶在会议上介绍说,养老住区不是传统意义的房地产开发,但目前一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上,加上一些无障碍设施,配有医疗机构等,养老住区开发仍存在重硬件、轻软件,重设施、轻服务的倾向。
  据了解,中国养老地产发展时间比较短,大规模开发也就三五年时间,去年全国新增了100多个养老地产项目。虽然北京太阳城集团、蓝卡健康集团等养老地产开发商提供了一些模式,但是养老产业进入成熟期大约需要20年。
  北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星、北京太阳城集团董事局主席朱凤泊等人分析说,中国老龄化势不可挡,但是“淘金”养老地产也并非易事,虽然养老地产发展潜力巨大,进入的企业越来越多,但是叫好不叫座,由于“未富先老”问题的困扰,多数人购买养老服务的能力偏低,这就造成一方面公办养老机构一床难求,民办养老机构床位闲置。
  养老不能只为少数人服务。很多养老住区项目规模太大,产品缺乏细分,一些地区动辄斥资数十亿元,建设占地上千亩,甚至上万亩的超大型养老社区,这并不符合养老需求。不少养老住区项目收费过高,月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险(放心保)产品等,都超出多数老年人的承受能力,造成入住率偏低。此外,盈利模式不清晰、运营能力不高、缺乏标准和规范等问题也是不小的困扰。
  现在,大多数养老地产项目处于亏损或微利状态,一些专家认为,未来必须创新发展理念和模式,把潜藏的商机转化为真正的大产业,从而提高中国的养老水平。
  全国房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜说,“养老产业是中国未来经济支柱产业,养老住区作为养老产业重要的资源整合平台、运营服务平台与资本运作平台,是房地产企业进军养老产业的主要目标。”
  乌丹星说:“首先要转变观念,养老是永久性消费,养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值,是生活方式的创造,与普通地产截然不同。一旦养老地产发展模式成熟,这个产业将蓬勃发展。”
  朱中一说:“养老住区必须考虑配套设施、服务等问题,发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线,设计符合中国老年人需求的项目。另外,开发模式要多样化,可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。”
  而吴玉韶则认为,要明确养老服务的定位,理解“家”才是养老机构和养老住区的最高境界。因此,即便开发建设的是机构,也要尽可能去机构化,进行居家的配置和设计,营造居家的浓厚氛围,提供居家的亲情化服务。
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