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楼市寒冬:下一个倒下房地产开发商会是谁?

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-29  来源:每日经济新闻   浏览次数:0
   从6月20日呼和浩特明文宣布取消限购开始,我国楼市政策出现松动已整整两月。如今,在全国47个限购城市中,已有37城或明或暗地松绑“救市”。那么,这些城市的“救市”效果如何?部分城市的限购松绑之后引起的成交回升能否持续?
     《每日经济新闻()》记者调查发现,多数城市限购松绑后的成效不彰,个别城市成交量不升反降。在目前房贷利率优惠全面取消甚至上浮的情况下,单方面取消限购对楼市的刺激作用不大,楼市能否回暖,房贷政策成为关键。而从半年报来看,房企普遍面临现金流减少和融资成本的双重压力。面对楼市“寒冬”,开发商的“粮草”备足了吗?下一个倒下的会是谁?
     自6月20日呼和浩特发文宣布取消限购以来,“救市潮”已在全国各地蔓延开来。
     根据中原地产研究中心的统计数据,截至8月26日,全国47个限购城市中,已有37个城市取消或调整限购政策。
     然而,各地救市政策似乎并没有达到预期的效果。《每日经济新闻》记者综合中原地产与克而瑞等机构的研究数据发现,除了呼和浩特、南昌、长春、苏州,大多数出台救市政策的城市成交并未出现持续回暖,部分城市成交量反而进一步下滑。
     新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,本轮楼市价格出现调整根源在于市场供求关系发生了逆转,除了一线城市,大部分城市供过于求,即使限购放松,带来的新增需求也相当有限。除非房贷能出现大力度松绑,否则市场很难出现实质性回暖。
     然而,在中国经济去杠杆化的大背景下,加上目前处于利率市场化的过程中,银行的揽储成本居高不下,寄望房贷资金面放松的想法恐怕要落空了。认为,此前85折的房贷利率优惠恐难再现,预计接下来市场成交回升的力度有限,房企仍需积极跑量。
     个别城市松绑后成交反降/
     克而瑞监测发现,作为首个放开限购的城市,呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米,远高于上半年周平均24114平方米的成交,7月该市商品房成交面积178819.45平方米,环比上涨68.62%,同比涨幅也达到42.55%。
     然而,呼和浩特的回暖只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现,多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平,部分城市成交持续低迷,救市政策的长期效果仍待观察。
     在8个率先调整限购政策的城市中,仅呼和浩特成交出现明显回升,无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地则在政策放松初期出现短期成交冲高现象,之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平,而短期冲高现象主要是由于集中备案所致;厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。
     在随后政策放松的12个城市中,南昌、长春、苏州三地在政策放松后的一个月内市场成交有所起色,较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%;济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六地都有明显的短期成交冲高现象,除成都及福州外,其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升,上升幅度在31%至56%之间。
     武汉及西安政策调整后,市场未有任何明显反应;海口在限购放松后日均成交量较前期反而下降了27%。
     在最近调整楼市政策的10个城市中,青岛、金华、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的短期成交冲高现象,其中青岛及佛山短期冲高时间分别达到10天和9天,而金华、昆明仅有4天和1天;徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地对政策调整未作出明显反应,其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整,而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。
     克而瑞研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者表示,“部分城市短期冲高的共同原因主要是,限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签,但并没有带动新增成交,因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看,购房者看房数量明显上升,但基本以咨询政策变化为主,来访客户的转化量(包括意向转签约的转化率)都没有明显提升,因此成交量并未出现明显上升。
     中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示,在46个限购城市中,除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外,大多数城市的执行力度并不严厉,外地人要获得当地户籍比较容易,取消限购能带来的新增购买力自然很有限。
     目前来看,各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。克而瑞的统计报告显示,其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。
     首套房与二套房贷利率趋同/
     与各地方政府掀起救市潮相对应的是,困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企,是造成市场购买力疲弱的重要原因。
     根据“融360”发布的7月房贷分析报告,基准和上浮利率依然是房贷市场的主流,绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹,首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同,差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落,但也达到12%的高位。
     欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮,但除了部分一线城市,大多数城市成交并不理想,一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨,购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。
     “我接触过的部分城市,房价从年初算已经下降了20%,但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%,购房者实际需要承担的总房款不降反升,这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。
     “限贷放松或将给市场带来真正的转机。”执行总裁丁祖昱认为,房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力,二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担,限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用,“1+1”的效果会大于2。
     实际上,已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出,要落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例。
     此外,绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施,成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。
     但丁祖昱担忧的是,地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿,由于商业银行的主管机构属于央行与银监会,加上自身的盈利压力,商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察,这可能是下半年市场最大的变数所在。
     房企现状
     “粮草”不够贷款来凑主流房企借长还短过冬
     “至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负,完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。
     《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现,面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠贷款来应对。不过,这些借来的“粮草”,并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据,前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额,较上一年减少2170多亿元,而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。
     不仅如此,受上半年贷款成本较高影响,再加上开发商多数认为本轮调整期较长,诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款“过冬”,导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局,部分开发商的资金链不仅会更加紧绷,利润也会被高额的融资成本吞噬。
     房企现金储备下降
     以为例,截至6月末货币资金仅为185亿元,而年初有242亿元;上半年的货币资金,更是由年初的66.17亿元,减少至上半年末的37.58亿元;万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑,截至6月30日,其货币资金为428.61亿元,而年初是443亿元。
     当现金储备大幅减少后,开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”?尽管上半年前50名房企中,不少企业的销售业绩仍然增长,有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长,并没有给现金收入带来明显提升。
     以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例,上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企的现金收入也只有71.9亿元。
     亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示,受银行按揭贷款放款不及时等因素影响,房企目前回款率不高是很正常的现象,而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。
     此前,平安好房网CEO庄诺在每日经济新闻报社主办的第四届价值地产年会上谈及,为了解决资金的及时回款,不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。
     宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”:有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的,也许并不是各公司公布的销售数据,而是现金流量表。
     调整负债结构准备过冬
     受销售额下降,以及回款不力等多重因素影响,今年很多开发商的经营性现金流由正转负,这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长,开发商为此调整了贷款结构,部分短期贷款被中长期贷款替代。
     招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头,增加至上半年末180多亿元,短期借款由上一年的425亿元,降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元,短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。
     宋延庆说,在市场回暖时间未知的大背景下,调整短期贷款和长期贷款的负债结构,能大大提高企业资金链的安全性。但是,上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。
     招商地产中报显示,公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元,增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元,泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。
     值得注意的是,房企可以通过资本化利息,将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉,因而在半年报中,上述成本尚显现不明显,但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润,是企业业绩的一大隐患。
     政府有必要救市吗?
     地方政府究竟有没有必要出手救市?
     在“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上,董事长()说,虽然目前还有较大供应量,从供应情况看,到明年9月份供求关系可能就会出现逆转。
     根据他的测算,今年至少到7月份为止,楼市总需求并没有下降,而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消化的,比如像的供应量。
     按照任志强的预测,其实用不了多久,市场就会有一个自发调整,由暂时供应过剩,转向为供不应求。
     此前,新城地产高级副总裁欧阳捷也有过类似观点。他认为,目前的需求其实非常旺盛,购买力也并不弱,而目前房地产在建项目的竣工率偏低,只要再经过一段时间,市场的供需就会逆转。
     如此看来,房地产市场所需要经历的调整时间并不长,那么为什么地方政府还要出手救市呢?
     有业内分析人士告诉《每日经济新闻》记者,政府救市的原因是因为房地产与多个产业直接相关,并且是地方财政资金的重要来源。
     根据任志强的观点,房地产投资增速从19%多下降到10%左右,对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据显示,前7月房地产企业购置土地所支付的土地成交价款4828亿元,增长9.8%,增速提高0.8个百分点。
     既然土地财政收入并未下降,对GDP影响也非常有限,那么地方政府争先恐后地救市的原因何在?
     《每日经济新闻》记者了解到,目前有救市需求的,主要是那些库存较高,而市场需求疲弱的二三线城市。
     其实当地拥有大片土地的开发商并不希望政府盲目救市,因为救市政策往往会成为地方政府卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量,中长期却会增加市场供给,给本来就销售乏力的市场雪上加霜。
     而对各地政府来说,与其把精力放在如何救市,不如把时间用于调整地方经济结构、促进产业优化,吸引更多人才的落户上。
     戴维斯上海副董事长朱兆荣说,从世界各国的经验来看,无论经历怎样的经济不景气,那些经济发达、就业率和居民收入较高的城市,比如伦敦、纽约,其房地产市场始终能够保持稳定向上的趋势;而那些经济凋敝的地方,楼市更容易遭遇价格下跌的风险。
     由此看来,地方经济的转型升级才是地方政府更应该关注的,至于房地产市场,还是交给市场的无形之手去自我调节吧。
 
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