万达的招股书长达800页，但其核心包装的故事不外乎三点：万达不仅仅是房地产开发商，更是未来生活方式服务平台的提供商；仅从房地产业务看，万达也是国内实力最强，国际能够领先的地产开发商；万达有着足够亮眼的海外投资组合——针对面向国际的港股市场，会有特别的吸引力。
而这三点在优势卖点的背后，其实也潜伏着万达商业地产不得不应对的关键挑战。
“我们不是房地产开发商，而是全新生活方式服务平台的提供商”，这句被万达董事长王健林以及各高管在不同场合以不同方式反复提及。
房地产业的最大辉煌有可能成为其创造股市神话的最大绊脚石。和早些年借着地产好势头顺风上市的其它房地产开发企业不同，电商兴起、传统零售业势微，直接影响着购物中心等传统商业地产的生态，而今年内国内住宅房地产市场也出现了下调性拐点，单纯的房地产开发商的身份对长远的股市估值提振作用比较有限。
然而，这些年万达大力发展的文化旅游项目、万达院线、大歌星、儿童娱乐等业务链，都足以为自己身份的转型提供很好的说辞——尽管这些业务本身并不记入此次申请上市的商业地产公司，但它们都在万达商业地产平台上发展，会为其提供源源不断的租金。
而且，万达趁热打铁地在申请上市前，为自己的成绩单增添了最后一大亮点——与和腾讯的O2O合作。有着两位互联网巨头的帮衬，无论其合作的实际影响力在近期现实中的体现能有多少，所带来的想象力空间是巨大的。当互联网的领袖们都和万达成为小伙伴时，谁还能断然说万达就一定是一个传统的卖房子的公司？
即使遇上了正在美股市场讲述神奇的资本故事，和马云曾经立下赌约的王健林也不一定就不能搭上互联网时代的顺风车。无论外界如何将万达与阿里巴巴旧看作是旧世界与的代言，但线上服务终归还是需要落实到线下，随着互联网革命的层层推进，也许下一场革命就该轮到线下的机遇，而这里是万达的根基。
解决了是否够新的问题，“够大”早已是一个万达不需要故事技巧来修饰的核心实力。
全球最大的商业地产持有者，甩世界第二——原本世界第一的美国西蒙公司好几条大街——持有量超过西蒙1/3；而国内购物中心的持有量已达89个，而第二、第三名不超过7个。
比较能体现万达实力的数据还有，万达的住宅销售收入在国内十大房地产开发商中仅次于万科，商业地产的规模营收远超九龙仓、等所有大中华区域的商业地产商——规模大确实使一些比较不能在同一数量级上。其整体毛利率达到43%，是国内房地产开发商中唯一上40%的企业。
在这份业绩表中，万达却也不得不面对一个长期以来被不少评论者诟病的问题：业绩主要来源是销售，是卖房子，离真正的高品质的商业地产运营管理还相差很远。
万达也许可以掏出这是国内房地产业逐步发展进化的必经阶段的理由来解释。有数据显示，万达如今来自住宅地产的销售收入，只占到所有销售收入的30%，其它则是不动产销售。而正是这些销售收入为万达提供着庞大的资金链，使其不必过度依赖银行贷款而束手束脚。
万达商业地产目前的资产负债率是50%左右，其中有息负债率低于40%，现金流的稳定，一定程度上使得销售模式在现阶段有其积极意义。
而面对来自全世界的港股投资者，万达除了要说好常规的资本故事之外，“国际化”则是不可或缺的最后润色。
自去年以来，万达一口气接连吞下英国圣汐游艇、豪华酒店，今年更是像中国旋风一样在欧美全面出击，不断把地标级项目收入囊中，赚进眼球。如果当时不太明白万达何以如此密集的大手笔频出，那如今无人能敌的海外资产列表一定能说明不少原因。
再加上此前对美国院线AMC的成功收购并扭亏为盈，并把好莱坞顶级影星史无前例的打包请到中国，这些事件都足以让海外资本市场对其留下黑马印象，打理出来也是极为动人的资本故事。
虽然海外开拓的风险不是没有，但至少，目前看上去一切很美丽。
而这份美丽，是每一个等待上市者迫切需要的。而资本市场是否买账，只能有待事实检验。有消息说，万达希望能完成上市的时间愈早愈好。
