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万达集团快钱公司联手打造万达互联网金融业务

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-06-09  浏览次数:0
  上海6月8日电 (徐倩)当众筹成为房企的融资渠道的时候,一场真正的变革就要来临了。
今日,万达集团在官网上宣布,由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务正式落地,双方共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。万达集团预期该产品的合计年化收益率可达12%以上。
万达集团表示,上述项目募集到的资金直接注入到万达广场的建设之中,支持集团实现在商业地产领域的持续快速扩张,加速集团向轻资产的服务型企业转型。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为:“万达轻资产模式的步伐在加快,众筹是其获取零碎的投资资金的一个重要方面,是后续让投资资金介入项目开发前期的一个重要环节。而从具体项目层面看,万达其实还是希望加快万达广场的复制,所以这会带来此类金融模式的创新。”
“稳赚1号”是否“稳赚”?
作为万达互联网金融的首发产品,“稳赚1号”以万达广场为基础,起始投资金额仅为1000元,募集资金将直接投向各地万达广场建设。
据了解,“稳赚1号”的期限不超过7年,它的收益由两部分构成,一是万达广场项目的租金收益,每年派发,大约年均能达到6%;二是投资物业的增值收益,在退出项目时一次性发放。万达的方案显示,资产包在3年之后可选择REITs或其他形式上市,这样的话物业增值部分的收益能达到年化14%的水平,如果不选择上市,满七年后万达将回购物业或者由第三方收购,这样的话物业增值收益能达到6%。两部分收益相加,预期年化收益在12%-20%之间。如果7年投资期限太长,投资者想变现,快钱也开放了转让功能,项目成立三个月起投资者即可选择流通变现。
“12%的年化收益率在互联网中属于一般水平,根据网贷之家5月份研究数据显示,互联网金融产品的综合年化收益率在14.5%。” 网贷之家分析师张叶霞表示。
“就目前的互联网金融产品来讲,众筹还是一个新兴的形式,从万达的7年期限来看,收益率并不算高,而且7年间对投资者来讲还是有一定风险的,比如政策风险和市场风险,因为未来7年商业地产的走向和租金回报率尚无法预测,而且中途项目进行转让时是否成功也是疑问。”中信腾牛网总经理黄海旻分析称。
至于“稳赚1号”是否能够“稳赚”,严跃进认为,关键因素还是取决于万达商铺的租金回报率。
“一般来说,基于目前一二线城市商业项目而进行的众筹项目,其实收益率是完全可以保证的。此类项目主要是旺铺,而且物业本身也处于一个增值的过程,所以众筹产品认购量会比较大,中途转手此类金融产品的便利程度也很大。而在目前渠道下沉或者说商业项目逐渐渗透到三四线城市中,那么就要警惕相关项目能否得到足够的消费者的支撑,否则众筹项目其实也需要房企自身贴息。”严跃进分析称。
对于商铺的收益率,严跃进称:“目前,一线城市正常情况下可以做到年化收益率约15%的水平,而三四线城市中,市区地段好的能够做到20%,因为地价明显偏低,而且人员比较密集。而郊区则在个位数水平,甚至是负的收益率。”
而未来7年商业地产的走向如何,也是未知数。由此来看,“稳赚1号”是否“稳赚”还是一个迷局。
据悉,“稳赚1号”将通过快钱平台jr.99bill.com及“快钱钱包APP”限额发售,募集期为2015年6月12日至6月15日。
“1000个万达广场”的融资困境
其实,以众筹的形式募集资金用来建设万达广场,其更大的意义在于融资渠道的创新。
今年年初,万达集团董事长王健林对外透露:“通过轻资产的模式,万达将在2020年之前开业400个至500个万达广场,争取到2025年时开业1000个万达广场。”
那么,1000个万达广场的宏愿需要多少资金来支撑呢?
根据2014年大连地产的年报显示,其商铺每平方米的成本约在1万元。如果以一个万达广场20万平方米来计算,那么投资建设一个万达广场的成本在于20亿元。那么,投资1000个万达广场的总成本将高达2万亿。按照10年来计算,也就是说,每年万达商业地产需要募集资金2千亿。
如果单从现金流来看,年报显示,2014年年末万达商业地产现金及现金等价物为863亿元,这一年,万达商业地产通过银行贷款、股东出资、债券融资共获得538亿元。也就是说,每年尚有超过1千亿的流动资金缺口需要填补。
显然,以传统的重资产模式显然无法撬动万亿级别的投资,轻资产成为了万达集团转型的方向。
王健林不久前在深交所发表的演讲解释了万达“轻资产”的含义:“投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理‘慧云’系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式,万达去年开始研发,现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。”
由此可见,“稳赚1号”就是万达“轻资产”道路的一次诠释,所以,“稳赚1号”是否能够“稳赚”,对万达集团今后的轻资产战略也将有重要的指向作用。
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