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越秀地产再掀香港上市房企供股潮 标普预警债务违约

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-05  来源:东方财富网  浏览次数:0
    不到10天时间,越秀地产成为第二家大幅折让供股集资的内地开发商。21世纪经济报道记者从消息人士处获悉,至少还有1到2家香港上市的房企正在筹备供股,料在短期内停牌公布;香港市场顿时掀起一阵内房供股热潮。
     9月4日,越秀地产宣布建议进行100供33股,发行30.77亿股,每股供股价1.25港元,较宣布前折让25%,集资净额约37.85亿港元,用于未来扩展及买地等运营资本。此前折让30%供股的碧桂园则主要将资金用于再融资。
     “经过多年举债,开发商终于意识到不能再无节制地增加债务;来自债务投资者的反馈迫使房企必须着手降低过高的负债率,以换取未来新的发债窗口。” 瑞士信贷亚太区房地产研究主管杜劲松接受21世纪经济报道记者访问时表示,境外股本融资所得可直接用于支付买地款也是吸引房企趁机供股的诱因之一。
     评级机构标准普尔同日发布研究报告指出,随着银行、信托等传统融资渠道收紧,房企毛利率下降可能不足以维持不断上升的融资成本,预测未来12-18个月将有1到2家低评级的中小型房企出现债务违约。
     “债”转“股”
     据21世纪经济报道不完全统计,恒大、富力、碧桂园、雅居乐、佳兆业和花样年等6家在港上市的房企上半年合计新发行369亿元永久资本证券,平均利息成本9%-18%。
     计入永续债后,美银美林测算截至6月底恒大地产的净负债率已高达256%,第二名富力为186%。即使按照公司的会计口径,多数开发商的负债率也超过了70%。杠杆如此之高,就算是最高风险承受力的债务投资者都会望而却步,于是发生了“债”转“股”的变化。
     8月27日,碧桂园宣布以15:1的比例折让30%供股集资31亿港元,令许多投资者和投行大跌眼镜。
     “以碧桂园千亿元的销售规模,区区30亿港元,多卖几套房子或者暂停部分项目开发就省出来了,应该是杨家短期周转不灵,急于偿还到期的旧债。”一位追踪内房的资深分析师告诉记者,碧桂园可能是为了偿还9月10日到期的3.75亿美元优先票据。
     但越秀地产身为国企,截至6月底现金流环比上升16.5%至97.53亿元;62.7%的负债率虽同比上升,却仍处于健康水平。公司解释称,供股为财务上提供更大的灵活性以应付未来扩展需要,包括增加土地储备。
     “上一次内房股本集资潮还要追溯到2012年底,近两年来,开发商不断发行离岸债和优先票据,负债率节节攀升。目前大部分房企的负债水平已超过了债务投资者的忍受极限,必须采用股本融资来降低负债率。”杜劲松解释,无论是银行贷款还是境内企业债所筹集的资金都不能用来买地,供股的灵活性更高。
     穆迪评级助理副总裁、企业融资分析师梁镇邦表示,股本融资可缓解负债上升过快所造成的信贷风险,还可以增加房企的流动资金,降低对新增债务的依赖度。
     股价走势反映市场对供股行为看法积极;4日,越秀在宣布供股后开盘大跌5%,至收盘时跌幅收窄至1.2%;碧桂园收报3.43港元,高于供股价(2.5港元)37.2%。
     违约风险上升
     借道股本融资反映开发商已无力维持以债养债的旧模式,因违约风险正在上升。
     标普董事总经理、亚太区企业评级分析经理李国宜4日在香港说:“前6个月,信托和银行对高风险的开发商信贷政策越趋谨慎,导致内地房企的平均融资成本不断上升。负债率不断提升又迫使房企进行高成本的再融资,但期内毛利率普降至20%以下,过于集中在单一市场的中小开发商在未来12个月面临被兼并或倒闭,可能出现债务违约。”
     标普采用毛利率结合债务/息税摊销前利润(EBITDA)的综合模型测算,香港上市的沿海家园和恒盛地产的债务违约风险最高。健康的债务/EBITDA比例为2-3倍,而目前评级的不少高杠杆房企已超过5倍,最极端的沿海家园甚至出现了89.6倍的惊人比率。
     4日,有报道指监管层有意允许已上市的开发商发行银行间市场中期票据,规定募集资金用途只能用于发展普通商品房项目或偿还银行贷款,希望措施能舒缓开发商的融资弹性。
     李国宜认为,开放中票符合市场化的信贷改革大方向,但在地产市场整体下行的背景下,是否有足够的市场流动性愿意流向开发商,目前仍是未知数。
     一名知情人士引述万科内部的讨论称,发行中期票据的融资利率仅6%左右,远低于信托和永续债等融资渠道;关键在于预计开放的发行总量较小,对房企实际的财务帮助效果有限。
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