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如何认识中国的房地产?

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-28  来源:凤凰财经综合  浏览次数:0
 十几年来,房地产市场和房价,始终是街头巷议的话题,因为房地产在宏观上关乎中国经济增长,实践证明,没有哪个行业比房地产业,更能拉动中国经济,房地产在微观上连接着民生,房子是绝大部分人一生最大的投资品,每个人都渴望拥有自己的房子。
    经济学家,投行专家,贩夫走卒,似乎人人都是房地产专家,都喜欢预测房价,有的年年诅咒房价腰斩,房地产崩盘,他们声称,中国房价泡沫严重,迟早崩盘,他们经常获得喝彩声。似乎他们代表了民意,是为平民鼓与呼。可是凡是相信他们的人,没有不后悔的;也有人认为中国的房价不高,长期看,还得上涨。他们常常受到攻击,被认为是“人民公敌”。可是,他们似乎是正确的。
    2006年以来,出现了一个描述房地产和房价的热词:“北上广深”,即中国房价最高,对其他城市的房价有标杆意义的四大城市:北京、上海、广州和深圳,也称“一线城市”。关于房地产和房价的争论,多以这四个地方为热点。
    2009年以来,北京核心城区,也就是四环以内,上海的核心区,也就是中环线以内的,深圳市区,也就是关内的房价,大约是每平方米3万元人民币,广州市核心区约为每每平方米2万元。这样的房价高不高?那样看用什么标准了。如果用房价收入比,则每平方米2-3万元的价格,肯定是太高了。以北京为例,北京市职工的平均工资,同期大约是每月3000元。一个月收入3千元的普通人,如果买一套100平方米的普通住房,大约需要100年。
    有好事者半认真半玩笑计算了一下,如今在京城买套普通住宅,农民要从唐朝开始种地(三亩),工人从鸦片战争时开始做工,小偷要连续作案10,000次,而“失足妇女”要从18岁“工作”到42岁,以上还必须要不吃不喝,无日无休。如此,房价确实超出了“劳动人民”的购买能力。
    一、房价为什么高
    有人说,中国房价有其特殊性,哪个国家的房价没有特殊性呢?但是,价格终究是经济理论可以解释的,最终还是由供求决定的。
    先看需求。
    需求者也就是买房者这一边。
    房价高也好,低也好。都是人们买出来,不是说出来的,这种购买还是自愿的,没人逼你。是买家最后推高了房价的。房价这么高,还有人疯狂买,这说明,买房的人是真的有钱。
    有钱的当然只是一部分人。从一开始,就说,改革的最终目标是实现共同富裕,但是,具体路径,是先让一部分人富裕起来,然后再带动其他人。到今天,一部分人富裕的目标已经实现,而且是超额完成了任务。
    中国的收入差距,以基尼系数衡量,多个严肃学者的研究,均认为超过0.5的警戒线,接近两级分化的边缘。《财经》杂志,2007年11期的文章“灰色收入与居民收入差距”,根据官方公开资料计算,得出的结论是:2004年全国城乡居民人民币储蓄存款余额约12万亿元,人均9200元,5%的高端储户(约5000万人)占储蓄存款的59%。最高收入1%的储户约占33%。
    中国的GDP世界第二,比日本还多。日本人有钱是世界常识。GDP,从收入的角度,就是一国居民的总收入。如果中国的GDP比日本还大,这么多的总收入如果只富裕一部分人,那这些人,比日本人还要富裕,如果收入差距足够大,那么,中国必然出现一个最富裕的人。群。
    如果我们去美国、欧洲、日本,包括香港,在最豪华的购物场所,看到的都是来自中国的消费者,过去这些地方,最大的客户群可能是日本人,或者中东的王子们。这些中国的有钱人,动辄就买几十个爱马仕、LV等等。奢侈品购物中心的店员们,为了招徕中国客人,必须得学两句中文。金融危机之后,全球的奢侈品市场萎缩,而中国的奢侈品市场却丝毫不受影响,还扩大了销售规模。无论是豪华跑车,还是名牌手表,无论是天价的茅台、拉斐,还是古董字画玉石,有钱人买起来,连眼睛都不眨一下。更不必说那些奢靡的会所,一掷千金的盛宴了。
    总之,这些先富起来的人,富裕得令全世界咂舌。富人并非高枕无忧,相反,富人最恐惧的是钱贬值,而避免贬值就只能靠投资。
    投资投什么?在中国,大部分赚钱的营生,都是特许经营的,只允许国企或央企做。比如石油石化、金融保险、邮政通讯等等。老百姓,包括富人,他们的投资渠道,只剩下几项:股市、房地产、黄金,珠宝玉石古董等。
    股市有风险,入市需谨慎。也许是股市有时候真有赚钱的机会,比如2006年到2007年上半年,只要买了就能赚,傻子都能赚钱。好多人对股市的风险,认识不够。而从07年下半年开始的几年,股市一路下跌,80-90%的人都亏了钱,这时候,才知道股市确实有风险,入市确实必须谨慎。股市的风险何来?
    有上市公司作假,女扮男装上市带来的,也有外部因素,如欧美股市的影响。但是,政策的风险,才是最大的。2007年股市最高点,沪市上到6124点,但是,短短几个月后,就迅速跌落到1644点,有人戏称,回到大清王朝(1644年清军入关)。是什么力量在尽力把股市往下拉?人们发现,监管部门,采取了多想措施,打压股市,如增发大盘股、股权分置改革等,似乎股市高了,有人很不舒服,而压倒股市的稻草,是印花税。财政部某天半夜十二点,突然在其网站宣布,提高股票交易印花税。好像有某种力量,在羡慕嫉妒恨股民在股市里挣钱。从那时以后,股民们对股市的热情似乎就再也没有回复过,有钱人,更是逐渐远离这个伤心之地。
    2001年到2010年,是黄金的十年,黄金价格一路上扬。如果能拿上十年,收益是太客观了。可能,历史地看,黄金有十年的牛市,也有二十三十年的熊市,比如从1980年到2000年,黄金价格就一路下滑,影响黄金价格的因素,比股市还多还复杂。比如各国央行的黄金储备战略和决策,美元的强弱,石油等大宗商品的需求,美国的经济状况等等,这些因素,石阶上几乎无人能准确把握,一本投资者根本没有能力进行预测,所以,即使在黄金十年里,赚钱的人也不多。有钱人,即使有心,也不敢轻易触碰黄金,包括由黄金衍生品,包括纸黄金,黄金期货。
    盛世古董,乱世黄金。目下,自然是盛世,古董市场异常活跃,看电视上的鉴宝类节目有多红火就知道了。一下子冒出那么多的稀世珍宝,珍奇物件。走进文物古玩市场,随便拿起一个小玩意,问问价格,立马你会石化。自然有不少人发了财,进入市场早的,利用别人闹不清真假的时间差,浑水摸鱼的是多数。哪里会有那么多的宝贝呢?钱太多,无处可去,一部分跑到这里,催生了古董或者假古董市场的活跃和泡沫惊人。好在,大部分人在上当受骗之后,理智多了。这个市场毕竟信息不对称严重,市场过于狭窄,流动性差。
     “错误和挫折教育了我们,使得我们比较地聪明起来了”,股市和其他市场的风险和失败,让富人们把钱大量投向房地产。
    过去的住房,实行的也是计划经济,不是买房,而是等着分房。机关事业单位和城镇职工,也就是“政府的人”,都有资格享受政府提供的公房。能不能住上房,住上什么样的房子,取决于一套打分的程序,谁的分数高谁排前面,排好了顺序后,就是傻等了。权重最大的一项是职务,比如在机关,基本上就是官大者先得。那个时候,如果你没有户口或者单位,任你再有钱,也不可能在城里拥有自己的房子,身份把你当在了门外。
    1998年开始,城镇住房制度改革。取消实物分房,实行货币化分房。这是一种进步。一直以来,每个人的工资,要扣除一部分,作为建房的基金。有人可能一辈子都在贡献,可是因为分数低,一辈子也没住上房,跟父母挤在一起。在北京,上海,原先经常看到老少几代挤在一间破旧小房子、阁楼里。货币分房,就是政府不再为有购买能力人的建房,改为由市场供应,政府通过建立公积金制度,进行金融方式的支持。在这个意义上,有人把这个改革,叫住房市场化,也是说的过去的。
    同时,虽然户籍制度还其作用,但是,农民进城、跨区域的流动,已成为普遍事实。富裕起来的人,当然喜欢往大城市去。住房制度改革,为外地人,包括符合条件的外籍人,在大城市买房,扫清了最后的障碍。
    以北京市为例,北京的市区,被界定为五环以内,在这个区域内,要有党政机关、部队、事业单位、大中小学、绿化消防公园等等公用地,可供建设住宅的用地是有限的。供求差额巨大。当本地人和外地人,甚至全世界的人,都争相来北京买房的时候,房价的上涨,是必然的。什么温州炒房团、山西和煤老板炒房团的故事,能演绎出来的,不是没有一点由头的。
    从1998年到现在,可以说,凡是买了房子的人,没有后悔的,如果说有后悔,就是后悔买的晚,买的少,凡是没有买的,都悔不当初。榜样的力量是无穷的,事实胜于雄辩,只有买房才能保值增值,是富人们的共识。
    房价涨得最快的时期,是2008年底到2009年上半年。2007年美国发生金融危机,逼迫中国采取凯恩斯主义的救市行动,也就是积极的财政政策和“适度宽松”的货币政策,4万亿的财政刺激计划,和9.6万亿的天量信贷(2009年),共同推动造成流动性泛滥。流动性泛滥的直接后果,就是资产价格的上涨,包括住房。同时,出口急剧下滑,人民币升值,做实业赚钱太难,老板们把厂子卖了,拿着钱,也杀到房市里来了。有统计说,中国富人,平均拥有三套房子,价值占其全部资产价值的70%以上。
    还是以北京为例,在2009年5月之前,北京四环以内的房价,大约只有1.5万元左右,到了下半年,就翻番了。1.5万只能在昌平等远郊区买。在2009年上半年买了房和没有买房的人,就是冰火两重天的生活,几乎是城乡差别。
    当然,即使是钱不够多的人,只要抓住机会,借助银行抵押贷款,也能实现住房梦。在2009年早些时候,买房的首付只要20%,利率还可以打7折。这部分人,被称为房奴,因为其后的大部分收入,都要交给银行还贷款,不过,他们是痛并快乐着的。房价的上涨,房子的升值,他们的总资产还可以增加。
    当然,富人热衷买房置地,也有文化上的原因,安土重迁,安居乐业,居者有其屋,都是农耕民族的文化基因,这一点,西方人却是喜欢迁徙的,美国就是英国人向新英格兰进军的结果。
    再说供给。
    供给既有房地产开发商,也有政府。
    房价在短期,取决于需求,在长期,也就是趋势上,取决于供给,因为在长期,竞争比较充分,如果某个行业赚钱多,会引起蜂拥进入,而赔钱了,会引起开发商退出。所以,房价在长期反应的是成本。
    房子的成本包括三部分:地价,也就是开发商拿地的成本;建安费,建筑安装等等的支出;税费,政府各部门收取的税收和其他费用。
    从供给角度,在正常情况下,房价就是以上三项成本,再加上开发商的利润。开发商的利润率,是波动的,一般是10%,高的时候是20%甚至更多。
    如果房价长期上涨,一定是成本过高造成的。
    成本的第一项是地价。
    地价就是土地出让金。在住房改革前,房子都是政府盖的,土地是通过免费的划拨方式获得。改革后,开发商一律国土资源部门主持下,通过“招拍挂”,也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金,也就是著名的“土地出让金”,进入地方政府的财政专户。
    中国的土地,是两级所有,村的土地,是村集体所有,城镇土地,是国有的,只有国有的土地才能进行开发建房,集体土地必须先转成国有土地,才能拍卖。
    尽管法律是城市土地是国有的,但是,其实际的所有者,是地方政府。据说,地方政府靠卖地筹集资金,是受了香港地方政府的影响,土地出让收入,是港府的主要收入部分。城市土地,具有稀缺性。伴随城市化过程,农村人口向城市流动,小城市向大城市流动,最后就会出现超大城市,就目前来说,中国出现的超大城市还不多,将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动,是造成地价进而房价高的基础性因素。
    2010年全国各地地方政府的土地出让金收入是2.7万亿,2011年是3.15万亿。有87%的地方财政依赖土地,对土地出让金有强依赖的特征。何以如此?
    跟中国的税收制度有关。中国现行税收制度是分税制,税收大部分是中央税,地方税都是小税,可是,上边请客,下边买单的事情却繁多。地方政府要发展地方经济,经办地方各项事业,诸如教育、医疗、环保、消防等等。地方做的是无米之炊。这还不算,长期以来,政府以经济建设为中心,追求经济增长,是某种政治任务。如果不能完成经济增长指标,也就是GDP增长率,地方首长是没有政治前途的,所谓“官出数字,数字出官”。虽然有时也强调说,不要一味追求经济增长速度,不把经济增速作为考核地方官员业绩的唯一的,主要的指标。但是,这不过是说说而已,地方官员如果真的相信这种说法,就太天真了。
    所以地方政府面临的问题是两个:自己能用的资金、高的GDP。唯一能一石二鸟的满足满足地方政府愿望的产业只有房地产。一方面,卖地可以有土地出让金,有真正自己的零花钱;另一方面,房价就是GDP的一部分,房价越高,GDP就越多。所以,地方政府和开发商,是现行体制下的双赢利益共同体。这也可以解释为什么房地产低迷时,地方政府那么积极地帮助开发商,比如2008年底;以及当中央政府对房地产进行“调控”时,执行总是不很给力,比如2010年以来。
    成本的第二项是建安费。这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本,大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的
    成本的第三项是政府各部门收取的税费。税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加(是营业税的附加)、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。政府收取的费,各地有差别,明目五花八门,比如渣土费、人防费、中学增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量监管费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、专家评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。据著名经济学家郎咸平估计,大约有12项税,56项费。几乎每个政府部门,都有一项收费,房子成了唐僧肉。政府性税费占房价(非成本,因为税费大部分是按照房价收取的,比如营业税)的70%左右。
    房地产,常被描绘成暴利行业。房地产开发商有垄断者的某些特征,因为城市土地是相对稀缺的资源。但是,根据最近几年在沪深两地上市地产公司的财务报表,地产公司的资产收益率平均大约在10-20%之间,跟银行、烟草、石油石化比起来,称不上是暴利。利润占房价的比例大约是10%。
    明白了房价的构成,就不难理解,为什么2010年以来,在被称为史上最严厉的调控政策(如首套房首付比例提高至30%,二套房首付至60%等)之下,在万众喊打的声浪中,一线城市核心区域的房价只是轻微下跌,这是利益使然。土地出让金不降低,而且还在上升,税费一项不减,成本基本不变,房价安能下降?
    房价的轻微下跌,主要是行政性限购的功劳。任你再有钱,不允许你买,这个真有釜底抽薪之功效。行政限购,本来是北京市政府的一个地方性手段,因为效果明显,随推广至全国。从这个极端手段出台之时,就不断被诟病。行政性限购,有违法之嫌,货币可以购买到任何合法的东西,如果货币被限制,货币的信誉就会受损。今天可以限制购房,明天限制购车(北京在2010年已经实行),后天就可以限制人们买食品了。这其中,没有不可逾越的鸿沟。行政手段肯定是暂时的,连主管部门(如建设部)的官员也认为,等全国的主要城市房产信息联网,限购就可以取消。但是,在不采取是指举措,房价难以明显下降之下,行政限购还得继续“暂”下去。
    值得一提的,还有小产权房。小产权房,是建在农村土地上的房子,农村土地是村集体所有的,产权证是乡镇政府发的,所以叫“小”产权房。而城里的土地是国家所有的,城里的房子,产权证是城乡建设部颁发的,是“国家级”的,所以可以叫“大产权房”。小产权房,处于合法和非法之间,国家是不予承认的,如果在其转让中出现纠纷,法律并不保护小产权房的所有者。
    因为小产权房的地价中,不含有土地出让金以及税费,所以,其价格要比同地域的大产权房便宜得多,一般只相当于前者的三分之一。所以,小产权房,尽管有法律上的风险,而且与农民打交道也有诸多麻烦之处,但是,便宜的价格还是吸引了大量在城里买不起房子的年轻人,养老的老年人等。
    其实,没有道理不承认小产权房的合法地位。难道只有给税收做了贡献,给地方政府收入做了贡献的房子,才算是合法的?!农村土地本来就属于村集体所有,只要农民处理好了跟村集体之间的利益关系,就没有违反任何法律。当农村集体土地通过拍卖成为国有土地之后,其摇身一变的绝大升值部分,理应归村集体所有,可是,这从未被考虑过,这难道公平吗?同地同权,应该是一个基本的原则吧,如果说农村集体土地不能归属农民的话。至于说安全,建筑质量,与土地产权之间没有任何关系。
    截至2012年,全国共有小产权房60多亿平米,如果能让其转正,对解决城市住房困难,将善莫大焉,而且城市房价也会明显回落。
    二、房产税
    高房价成了某种“公愤”。各种办法,都得用。好事者,环顾了一下世界,好像发现了新大陆[1.58% 资金 研报]。房价真正的杀手锏,不是什么提高首付比例,也不是行政限购,而是房产税。开始的时候,讨论的是物业税。
    物业,一般认为,是香港的提法,指的是房产和地产。后来觉得不妥,因为大陆的土地并非私有,只有地上的建筑才是私有的。后来,就变成房产税。而房产税,是1986年就有的一个税,不过只对经营性的房产征税。现在要征收,只需扩大一下范围,对非经营性房产业征就可以了。如果是物业税,还要重新立法。
    2011年,重庆和上海两个城市,开始试点征收,但是,征收的范围较窄,所获不多,而合适全面推开,一直在讨论中。
    围绕房产税,有两个问题,一是,该不该征房产税,二是,房产税能不能降低房价。
    主张征收的人认为,发达国家普遍征收房产税,因为房产是不动产,搬不走,很难隐藏,税收逃不掉。可以为地方政府,提供稳定的收入来源,所以,很多国家的地方收入,房产税是主角。如果从长远角度,我也同意征收房产税。但是,目前就征,是很不合适的。
    长期看,真正意义的房产税,是财产税,征税的标的,是完全意义上的私有财产。可是,严格说,中国没有一个人,拥有自己的房产。真正意义的房产,包括两部分,土地和地上建筑物。即使拿到了房产证的人,也只是拥有地上建筑物部分,而并不同时拥有土地,不过是拥有70年的房屋租赁权而已。70年之后怎么办,还需要法律的进一步明确,或者缴费延期,或者免费自动延期70年,主动权都不在业主一方。而税收,本质上是对私的侵犯。对不具有完全所有权的房产征税,在法理上,是有重大瑕疵的。尽管目前,个别地方,已经在征收房产税,也不能说明,这样征税就是适当的。
    有人说,人家美国就征收房产税,是的,房产税,确实是美国地方政府的重要收入来源。可是,不要忘了,美国购房人,拥有包括土地、天空和地上建筑物在内的全部的所有权。假使在房子下800米之内发现了石油或者矿藏,这些石油和矿藏也是属于购房人的,而头上的天空,也是私人空间。
    严格说来,现在征收的土地出让金,就是国外的房产税。因为土地出让金,是强制征收的,将来成为房价的一部分,而且一下子就征收70年的,远超过一般人居住的时间,恰好就是财产税的特征。要征收房产税,除了清理整顿其他乱七八糟的收费,取消土地出让金,也是前提之一,否则就是明显的重复课税。
    个别地方试点征收房产税,初衷是配合其他调控措施,一奇来降低房价。这是典型的为达到某个行政目的“集思广益”、“想方设法”的产物。可是,房产税降低房价,可能只是一厢情愿。
    在国人的传统观念,以及政策的意图中,住房是消费品,顶多是最大的消费品。这样的认识,是很偏颇,并且不利于房地产的健康发展的。住房有消费的属性,但住房主要是投资品,而且在本质上是投资品。这是为什么?
    人们购买住房,可以获得两个方面的收益。一个是有了自己的房子,就可以不用支付租房的房租,即节约了租金。注意,即使所有人不出租,而是自己居住,所有人也获得了相当于市场租金的收益,即隐性收益;另一方面,在正常情况下,房屋具有保值增值的特点。有人以北京的房产为例,研究房屋价值的变迁,发现,除了极端的战争和革命时期,房价一直是上涨的。住房的增值,是拥有房产的第二项收益。这是典型的投资品属性,或者金融属性。
    消费品和投资品的区别是,人们购买消费品是为了消费它,不是为了增值,一般说也不会增值,而购买投资品不是为了消费,而是为了增值收益。我们不否认有部分买房的人,就是自住,不想出售获利,但是,前文表明,即便如此,他们还是享有了增值的收益。另一方面,对消费者来说,消费品的价格是越低越好,在其他条件相同的条件下,价格越低人们买的越多。而投资品的购买,则取决于人们对于未来的预期收益的估计,跟现价的关系不特别大。买房的人,是不是有这种特征呢?显然是有的,主要预计房价上涨,人们就会购买,不管现价多高。
    房产税能降低房价的依据是,房产税增加了纳税人保有房产的成本,每年都要为名下的房产交税,如果税率足够大,那投资房产,还不如转投其他。如果房地产的投资(在中国经常被称为投资购房,其实,投资和投机本质是一样的,不过投机有贬损之意)下降了,需求下降了,就有利于房价“回归合理价位”。
    有人说,美国的房产税税率就很高。是的,美国一些州的房产税比较高,但是,不要忘了,美国政府对房地产的其他税费,是没有的,如果只是征一个房产税,就不能说是高的了。如果税收能降低房价,那么,美国、香港以及中国内地的房价,就不会那么疯狂过。过去的十几项税收,都没有降低房价,再增加一个房产税,就可以指望房价下来?
    房产税是否一定能打击投资或者投机呢?这要看人们对未来房价上涨的预期。如果业主把房子出租,则在房产税普遍征收的情况下,业主可以在原有租金基础上,把房产税加上,一齐由租客承担。当然也有可能转嫁一部分,如果租客的需求不那么迫切的话。如果业主不出租,而是自住,等待出售,则业主可以在未来出售时,将全部或者部分税收转给购买者承担,这同样取决于房地产市场的供求对比。如果人们预期房价还会上涨,则大部分或者全部房产税们仍然可以通过提高售价由买房者负担。
    所以,断然说房产税能打击投资或者投机,是不确当的,一切取决于市场供求状况,毕竟房地产投资是长期投资。就现在的情况看,中国正处于城市化进程中,在整个的城市化过程中,房价将是一种上涨的趋势,必须等到这个过程的后期,房价才会真正稳定下来。这还不考虑富人投资渠道的狭窄等问题,考虑到后者,情况可能更不支持降低房价。
    对于房产税的担心,还来自对税款使用的疑问。即使普遍征收房产税成为事实,房产税如何使用的问题,仍然是值得忧虑的。因为地方政府经常处于捉襟见肘的窘境,更加之,财政支出的公共性并不明显,或者没有达到公共财政应该有的水平,人们有理由怀疑,房产税不过是为地方财政增加了一个收入来源,而税款本身并不会用于有关的社区型服务。与之相对照,美国的房产税,70-80%,用于社会的公立学校支出,剩下的用于公立图书馆,残疾人服务,用于政府支出的不过3-5%左右。在没有规定好税收用途前,贸然开征房产税,也是不适当的。
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