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土地市场政企博弈 抄底时机未到

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-26  来源:中金在线  浏览次数:0
   楼市不断下行,波及土地市场。即便是房价最为坚挺的北京、广州、厦门等核心城市,土地也遭遇流拍、底价成交等状况。
  而这背后,是地方政府和房企在土地市场的博弈。有分析师对《第一财经日报》称,地方政府出于土地财政考虑,会合理调整土地价格,吸引开发商拿地。
  标杆房企拿地大幅减少
  8月21日,广州万博地下空间与萝岗笔村宅地正式出让,万博地下空间被广州市万雍投资有限公司以7.3亿元的底价拿下,折合楼面价9000元/平方米。而开发区笔村宅地则无人竞价,遭遇流拍。
  据搜房网数据监控中心统计,截至8月21日,2014年下半年广州共出让16宗地块,其中底价成交14宗,流拍1宗,中止1宗,所有土地均没有竞价拍卖仪式。其中,7月仅15亿土地出让金入账,创全年新低。
  此前8月7日,今年以来房价最为坚挺的厦门拟出让的最大地块——位于同安新城的2014 TP02商住地块,总建筑面积达到33.43万平方米,起拍叫价达到26.41亿元,但只有两家企业领牌入场。在拍卖开始后,房企纹丝不动,尴尬场面持续了近5分钟,最终因无人应价而流拍。
  8月14日,北京房山区1宗多功能地块流拍,成为年内北京第三块流拍土地。
  中原地产市场研究部统计数据显示:20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4~8月连续5个月不足200亿元,最近3个月更是在百亿元周围徘徊。截止到25日,8月20大房企拿地112亿,其中最多的万达在杭州及青岛有所入账,其他均在土地市场保持克制。
  前8月,二十大标杆房企合计拿地仅1842亿,相比2013年同期的2946.2亿,减少了1104亿,同比减少幅度高达37%。
  政企博弈,地价或调整
  上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》称,从长期走势来看,土地价格是一直往上走的,在目前土地低溢价率的情况下,对一些实力房企来说,是一个逆势拿地的好时机。但前提是企业在今年的资金运营要比较稳健。
  但在房地产企业看来,目前主要城市推出的地块底价还维持在非常高的水平,整个土地市场调整仍不够充分。通常情况下,下半年才是土地供应的高峰,如果土地不好卖,政府会更加积极调整价格,届时拿地的机会也会好很多。
  “我们现在也到处在看地,但不着急买,因为接下来选择的余地很多。”在广州一家大型开发商负责拿地研究的吴女士告诉记者。
  中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析,在去年楼市高涨的时候,开发商和政府都很乐观,从而推高了市场预计,地价也不断向上走。到了今年,整体市场下行的情况下,一些企业还是愿意拿地的,但拿地的价格预期也出现了变化,而政府还是太乐观,底价定得太高,超出了企业的承受能力。
  这种政企博弈后,地价也必然会出现调整。张大伟认为,在土地频频流拍的情况下,地方政府出于土地财政的考虑,一方面会加大各种救市的力度,另一方面,也会合理调整土地价格,吸引开发商拿地。
  例如,日前北京土地市场再挂3宗地,其中7月底流标的孙河地块降价再上场。7月30日,朝阳区孙河地块流标,当时的起价高达46亿,BCDE地块其中有个中小学32400平方米,还有社区配套服务设施面积巨大。按照46亿计算楼面起价已经突破4万。本次降低到42.3亿再次挂牌,降低了3.7亿,楼面依然起价高达3.34万元/平方米。
  张大伟认为,在全国楼市降温的情况下,各地方出让土地的定价也应该回归合理,因为如果按照目前的底价,很可能流标的土地数量会继续上涨。
  地方国企频托市
  在土地市场转冷的情况下,地方的财政压力、地方债务压力也越来越大,为了挽救这种局面,地方政府也想了很多办法。这其中,利用资金雄厚的地方国企来托市土地市场成了不少城市的选择。
  在郑州国投置业有限公司(下称“郑州国投”)8月6日竞得郑州双料地王仅两周后,河南豫农置业有限公司(下称“豫农置业”)于20日再次刷新纪录,以11.5亿元的价格购买郑东新区67.73亩地,成为郑州市新地王。
  豫农置业成立于1993年,是河南省农业综合开发公司的全资子公司,公司注册资本1亿元,拥有房地产开发三级资质,单体开发能力达到10亿元。与郑州国投一样,都是具有国资背景的房地产开发企业。
  8月20日,经过193轮竞拍,备受瞩目的北京西城区华嘉胡同地块最终以总价74.6亿元、溢价率110%被北京华融收入囊中,楼面价63377元/平方米。这一价格令华嘉胡同地块一举成为北京历史上成交总价最高的地块,若除去商业部分,住宅楼面价或已超10万元/平方米。
  北京华融隶属于北京市西城区国资委,由西城区国资委履行出资人职责,并授权同属西城区国资委的北京金融街投资(集团)有限公司行使股东职权。因此,在本次土地出让中,尽管有地块本身位置的稀缺性因素,但此次拍卖仍不能排除地方国企托市的嫌疑。
  在厦门,今年以来的几次土地拍卖会所拍的地王,也都出现了当地实力雄厚国企如厦门国贸等企业的身影。
  厦门均和房地产评估董事长王崎对《第一财经日报》称,在土地市场下行的情况下,本土国企可以出来托市,可以有效保证出让地价的平稳。
  “如果两个月才有一次土地拍卖会,那这次叫这家国企,下次叫另外一家国企,半年过去,可能政府和银行的政策都已改变,不利局面也缓过来了。”王崎说,地方国企托市是“以时间换空间”,如果不这么做的话,土地流拍对当地楼市影响不好,如果长期不卖地影响也不好。因此通过地方国企托市,可以把一些不利的影响向后拖延。
  张大伟认为,地方国企托市也只能拿一些个别地块,即便托市也只能托一两次,毕竟国企占房地产开发的比例有限,关键还是要把价格调整到位。
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