2014年楼市再度进入低迷调整期，新开工面积、销售面积、土地成交面积等多个指标甚至出现负增长。不过，明星销售楼盘仍然在低迷期存在，而楼盘得以热销的秘诀，则早在拿地时期起，便考验着开发商的判断力。

　　而过去几年“奔赴二三线”、“回归一线城市”等此起彼伏的拿地大趋势，也在2014年变着模糊起来。开发商投资的精准性，也日益依靠快速、高效且细致的研究，而不是趋势的跟从。

　　明星楼盘的背后逻辑

　　尽管整体市场低迷，但销售端仍频有明星项目在市场中涌现。龙湖地产中期业绩显示：在苏州狮山路和北京沙河新拿的两块地中，4月，苏州龙湖 时代天街首次推盘，当月认购金额便达10亿元，高居苏州楼市高端楼盘第一名。而在6月份，北京龙湖 滟澜新宸首次开盘亮相，便在一小时内成功去化近九成，当月认购金额逾10亿元。

　　同样表现出色的还有五矿万科如园，这个位于西山板块，紧邻好望山森林公园的高端豪宅项目取得了今年上半年北京高端住宅市场销售面积和销售金额“双料第一”的佳绩。

　　同样需要指出的是，在热销的同时，上述项目仍旧保持着极高的利润空间，仍旧在为企业创造可观的利润，这一点，与一些依靠打折促销，甚至低于成本价回笼资金的“热销盘”形成鲜明对比。

　　以苏州龙湖 时代天街为例，2013年拿地时，该地块楼面地价仅为4658元/平米，而到2014年5月，其推出的一期房源销售均价已达17000元/平米。而到2014年7月，时代天街所处狮山板块的数幅地块出让的起拍楼面价都已超过8000元/平米。

　　而这些明星项目创造销售奇迹，同时盈利可观的主要原因，则更多在拿地环节便已被决定。

　　“我们曾经以为优秀的产品力足以弥补项目在区域地段、拿地价格方面的劣势。但事实证明我们错了，一个好的项目，决定性的核心因素只有两个，地段、价格。”2014年初，一位top20房企负责投资的高管曾在内部会议上如此表示。

　　未雨绸缪的开发商早已开始在拿地投资端做出调整，而投资的精确性在目前这个楼市调整期，显着极为重要。

　　拿地逻辑的变化

　　据中房指数统计，2014年上半年全国300个监测城市土地出让金总额为12408亿元，同比微增0.1%。共计成交土地14126宗，同比减少20%，成交面积53636万㎡，同比减少20%。

　　开发商的总体投资偏谨慎。尽管2014年1-6月，一线城市土地出让金为2598亿元，同比增加41%，领跑全国。但很难简单得出一线城市土地投资是更好的选择这一结论，因为另一个数据显示，一线城市土地平均溢价率达到33%，比去年同期上涨5个百分点，同样领跑全国。

　　再好的地块，溢价过高，便有开发风险。这一点已几乎在开发商处达成共识。7月29日下午，北京孙河区域两幅土地双双流拍便显示出开发商对于土地价格的敏感性，两幅地块3.5-4万元／平米区间的起拍楼面地价便是流拍罪魁。

　　“地是好地，就是价格太高了。”某上市房企副总裁在接受中国房评报道采访时如此吐槽。

　　而这也正是悖论之处，从地段角度而言，一线城市接近城区的土地无疑属最优质的地块。但蜂拥而至的竞争者，不断被抬高的价格，已令这样的土地成为烫手山芋。

　　来自CRIC的数据显示，从2011年至2013年，全国土地出让中71%的地王均位处一线城市，其中38%的地王项目至今尚未开工，具体到单价地王统计一项，未开工比率甚至超过50%。在楼市盛行高周转战略的大背景下，如此开工率足以说明一线城市优质地块的开发艰难。

　　获取好的项目，诀窍似乎有两个，“快”、“奇”。“快”，即在热点区域土地出让之初便长期跟踪研究，在首批土地面世，其他开发商尚未完成充分研究，决策迟疑之际，抢下首批竞争较少的优质地块。龙湖2012年获取的孙河地块，以及在2013年获取的苏州狮山路地块便是经典案例。

　　“奇”，则是避开竞争激烈的土地拍卖市场，采取收购、股权合作等方式去新拓项目，降低成本。多年来，万科便是此路径的领跑者。2014年度，龙湖也采取了扩合作的姿态，并寻觅开发项目股权收购的机会。2014年5月底，其通过股权交易拿下的南京下关地块便是经典，仅6000多元／平米的楼面价也为未来项目销售留足了盈利空间。

　　控制存货的重要性

　　在这个快速变化的市场，再好的投资，在拉长时间之后也很可能变得一钱不值。谁都无法精准把握市场的长周期变化。易居中国房地产研究院副院长杨红旭便曾坦承，作为地产研究机构，目前在对楼市短周期的把握上，已经有较高的精确性，但对更长周期的预测，则几乎是难以完成的课题。

　　对于开发商也是如此，影响他们投资决策的内容之一，便是利用对短期市场走势还算靠谱的预测和判断，在拿完地之后——“快跑”。

　　这也决定着高周转依旧是开发商重要的决胜武器。但仅有此还不够，项目足够小，才能跑得快。自2012年起，龙湖等房地产开发商便在企业年度战略中加上了“控规模”三字。不拿大盘，已成为部分开发商拿地的原则。

　　这也是血与泪的教训。大盘开发容易在短期内占用企业大量资金这一问题暂且不说，市场的变化也很容易导致大盘项目后期销售遭遇风险。

　　在过去几年，无数的案例已在上演。大盘项目在一期开盘热销，创下无数销售奇迹之后，二三期却成为无人问津的楼盘，砸在开发商自己手里，成为年报中极为尴尬的存货数据。

　　“很多企业实际上是被存货拖死的，在其他行业已经有非常多的先例。”兰德咨询总裁宋延庆如是称。作为趴在账面上，却无法折现的纸面财富，中国房地产市场的存货也已经达到一个高位。

　　“在房地产上市公司的报表中，存货的概念等同于现房。”一位专注于房地产行业的证券分析师这样解释。在期房销售已成惯例的今天，现房等同于滞销产品。

　　郊区大盘，则往往是存货密集诞生的场所。