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土地市场分化加剧:少数坚挺多数降温

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-07-31  来源:中金在线  浏览次数:0
  在楼市下行的情况下,即便是目前全国房价最坚挺的厦门土地市场也受到了影响。
  7月30日,厦门土地拍卖会出让一幅位于翔安南部新城的X2014P01商住地块。该地块起拍总价为17.99亿元,楼面价为7992元/平方米。最终经过26轮竞拍,被福建世贸置业公司以20亿元收入囊中,成交楼面价为8884.94元/平方米。
  尽管今年以来楼市下行,但作为全国房价最坚挺的城市之一,厦门今年的几场土地拍卖会仍出现动辄上百轮的竞价、高溢价率的火爆局面。今年4月,同样是翔安区的一幅商住地块出让,吸引了10家房企参与竞拍,最终被厦门国贸以5.46亿元竞得,楼面价就达到1.2万元/平方米,溢价率高达50%。
  而在本月11日,位于同安区滨海新城的2014 TP04地块进行出让拍卖会,经过116轮竞价,该地块才被保利地产以33.88亿元收入囊中,成交楼面价10381.49元/平方米,成为同安区新地王。
  相比之下,7月30日的土地出让仅有5家房企到场参与竞拍,楼面价不仅没有破万,而且溢价率仅为10.05%。那么这是否意味着厦门这个目前房价最坚挺城市之一的土地也开始不好卖了呢?
  对此,厦门均和房地产评估董事长王崎分析称,此次出让的地块溢价率较低有其他原因,比如该地块的地理位置并不好,比较偏远,周围都是农田,配套环境都还没有。而且该地块规模太大,“如果分割成小块的话,溢价率就会高很多。”
  王崎说,下个月7日厦门还有一场土地拍卖会,而且地块更大。另外由于上半年厦门土地供应很少,按照原有的土地出让计划,下半年有大量的土地出让,因此开发企业可选择的机会比较多。但即便如此,作为全国著名的上市房企独家拿下该地块,也说明实力房企还是依然看好厦门楼市。
  由于厦门的住宅土地供应一直偏紧,库存一直比较低,在周围需求较大的情况下,厦门的房价也一直居高不下。王崎说,包括保利、招商等诸多全国性开发商在厦门的项目,效益在全国各分公司中都名列前茅,这也促使他们将更多的资源集中于厦门的市场来争夺。
  除了厦门等少数几个城市,今年以来全国绝大多数地方的土地市场都出现了明显降温。
  中原地产市场研究部统计数据显示,二十大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4~6月连续3个月不足200亿。截至27日,二十大房企拿地谨慎,27天不足90亿。
  中国指数研究院7月28日发布的房地产企业资讯监测报告显示,本周重点监测房企共拿地9宗,均为底价拿地。其中绿地以16.31亿元竞得西安长安区长宁新城五宗地块。金融街底价8.05亿落子广州番禺,再以底价5.75亿夺得萝岗宅地。
  7月29日,北京出现一日两宗住宅用地流标。7月29日,北京共有5宗土地拍卖交易,包括3宗房山新城良乡地块以及2宗孙河地块。一直备受期待的孙河地块却双双流拍,而房山良乡三地块则被天洋累计以26.15亿元收入囊中。
  不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,本次孙河地块流拍的原因主要是起价过高。例如,孙河K地块起始楼面价起价达到了3.49万,孙河BCDE地块起价46亿,楼面起价突破4万。而这均创造了住宅地块起价纪录。即使底价成交,也接近了区域内之前的中粮地王价格。
  张大伟分析称,像北京、上海这样的热门城市,土地定价如果合理的话,是不愁没有企业买的。在土地市场降温的情况下,开发商也仍然需要买地开发,他们会将资源集中在北上广等一线城市和厦门这样的二线核心城市,在热门区域的争夺会更加激烈。
  经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已经处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不复返。未来市场的分化将十分明显。张大伟说,在市场分化下,像一线城市北上广以及厦门等二线核心城市,因为聚集了最多的资源,市场表现比较好,因此房企会集中在这些城市布局。
  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报,目前的分化也是一个暂时的现象,“总体上此类城市未来发展空间依然较好。未来此类城市的土地市场依然会热,相应资源导入的速度依然会加快。”
  严跃进说,从逆周期扩张战略来看,今年土地市场降温的情况下,拿地成本比较低,因此这也是实力房企逆势抄底的好时机。这个时候要拿地的企业必须符合三个条件:第一,财力上比较充裕,能够在资金偏紧的环境下积极补仓。第二,能够具备可持续的融资方式,只有这样才能保证土地的投资、开工等环节顺畅。第三,政策的预见性。如果缺乏政策预见,那么在产品定位上会迷失。 
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