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房产税立法遥远 试点存争议

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-12-26  浏览次数:1
  十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》),与房地产密切相关的内容,除了提出集体建设用地直接入市外,就是“加快房地产税立法并适时推进改革”。

房地产税改革被认为是房地产长效机制的重要内容。
 
  CRIC研究中心认为,10年内真正能够成为房地产市场长期调控机制的,非房地产税莫属。改被动管理为主动管理,是摆在新一届政府面前的关键课题,而房地产税无疑是对房地产市场进行主动管理的可行途径之一。
 
  被赋予诸多使命感的房地产税,果真是调控房地产市场的一剂良药?
 
  房地产税立法过程漫长
 
  十八届三中全会以前,相关部门已经对房产税做了不少准备工作。重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起试点开征房产税。从实际结果来看,重庆与上海的房产税试点,形式大于意义。此后房产税推进缓慢。
 
  2013年8月29日,全国人大常委会委员、财经委副主任委员尹中卿,在十二届全国人大常委会第四次会议提出,必须尽快调整房地产调控思路,充分运用市场手段,着力健全房地产市场长效机制。要逐步整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费,统筹推进房地产税费改革,尽快按照人均居住面积征收累进房产税,增加拥有多套和豪华住房的持有成本,促进二手房、存量房源流转。要推进不动产实名登记和全国联网工作,挤出部分非自住以及非正当获得的房源,促进存量房地产进入交易,降低交易环节税费,切实减轻普通老百姓购房成本。
 
  21世纪不动产市场总监桑豫峰认为,按人均居住面积征收累进税率的房产税,是统筹推进房地产税费改革的重要基础。而开征房产税,就必须尽快实行不动产信息全国联网。这样,拥有多套和豪华住房的持有成本大大增加,二手房、存量房源流转率迅速提高,房地产市场的平稳健康发展就成为可能。桑豫峰表示,尹中卿的建议,点明了影响房地产市场发展的几个主要症结,而解决这些问题根本不存在技术难题,可操作性非常强,希望他的建议能被有关决策部门采用,尽快推动建立房地产长效机制,否则房地产调控就永远只能是头痛医头脚痛医脚,政府、开发商和消费者也永远不满意。
 
  尹中卿此前曾长期担任全国人大常委会办公厅研究室副主任、主任,对房地产调控及其长效机制颇有研究,并坚持认为房地产泡沫是不争的事实。
 
  国家税务总局原副局长许善达在接受21世纪经济报道记者采访时表示,地产的所有者是国家,而房产的所有者是私人,土地是升值的,房屋是贬值的,价值如何分离?目前还没有一个主张房地产税的人在法理和理论上作出解释,需要全国人大进行研究。许善达称,房地产税立法过程需要很长时间,最终要立一个有中国特色的法。
 
  房产税试点:扩还是不扩
 
  虽然房地产税立法缓慢,但房产税试点会不会加快?
 
  2013年3月底,国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工发出通知,要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。中金公司分析师宁静鞭认为,实行统一的不动产登记制度并在一定程度上公开,就能掌握居民在不同城市拥有房屋的情况,为房产税的推出提供了条件,也能在一定程度上改变社会对于多套房的非理性持有,改善楼市供求关系。
 
  2013年5月24日,国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。此后,房产税多次传出扩围消息,但最终都是虚晃一枪。试点城市一个也没有增加。
 
  财政部部长楼继伟在2013年11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文,提出深化税制改革需要把握五个方面内容,其中两个方面,一是要有利于培育地方主体税种,一是尽可能不开征新税种。并提出要加快房产税立法,推进房产税改革,要适当减轻建设、交易环节的税费负担,提高保有环节的税收。
 
  如果在房地产税立法之前,继续推进房产税试点,CRIC研究中心将各大城市2008年以来的房价进行比较后预测说,江浙地区房价增长较快的二线城市,未来可能纳入试点范围。比如南京和杭州。
 
  同策咨询研究部总监张宏伟认为,未来的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收,也不排除第三套方案的可能性。通过不同模式的试点,无论是重庆的高端存量征收模式,还是上海的增量征收模式,经历几年的深度调整,房产税最终会回归到同一个征收水平,以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。
 
  争议未已
 
  有关部门提出征收房产税以来,争议就没有停止过。
 
  任志强是典型代表。他曾经在某论坛上厉声质问记者,“房产税对你有什么好处吗?中国在两个城市进行房产税试点,有什么成绩吗?如果试了两年都没试出个成绩,是不是该取消了呢?国际惯例的房产税在中国是不可能实现的,因为第一条件是没有做到财产透明。”
 
  任志强认为,政府如果要收房产税,一定要是替代性的,就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种,然后把这些综合起来变成房产税,使得总税负不增加。如果在收取土地出让金后,再让购买人支付房产税是不合理的。
 
  高盛投资管理部中国副主席哈继铭、春华资本集团董事长胡祖六都认为,研究房地产税立法,首先要明确立法目的。如果征税用于提供基层公共服务,则适宜对房产保有环节征税;如果征税目的在于抑制房地产过热,则适宜对房地产交易环节征税。
 
  许善达称,他也赞同哈继铭和胡祖六的看法。他认为,全世界还没有哪一个经济体因为开征了房产税而抑制了房地产泡沫,而真正对房地产泡沫起抑制作用的都是在流转环节征税。对房地产交易环节征税,效率高、成本少。
 
  许善达甚至认为,今后一个相当长的时期内,中国都不具备对住宅征收房产税的条件。一项大的税收政策调整有三个必经程序:首先,得到基本形成共识的研究结论;其次,起草好税法和实施细则的草案;最后,准备好处理相关问题的配套文件。
 
  许善达称,一些媒体说国家税务总局已经和一些地方税务局在试点房产税,这种传说并不准确。他透露,国税总局正在进行研究建立房产的市场价值评估体系,试点的是房产评估办法。“评估办法的试点进展很快,但距离全面推行,作为现行征收商业房产的房产税的计税依据还不能说已经完全成熟,更不要说作为征收非商业性住宅的房产税的计税依据了。评估办法试点成功以后,首先投入运行的必然是针对商业房产税。这和马上要出台住宅保有环节的房产税不是一回事。”
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