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自住型商品房被疑无助房价降温

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-13  浏览次数:0
  自住型商品房的准入门槛低,再加上比普通商品房低百分之三十的价格,必然会吸引大批有购房需求的民众涌入。一旦正式推出,竞争压力很可能会超过经适房与两限房,腐败、寻租空间也会更大
 
  北京市住建委出台地方版的楼市调控新政“京七条”,将推出自住型商品房的消息发布后,“毫无悬念”地成为了时下最热门的讨论话题之一。
  作为一项限房价的北京房市新政,自住房也不可避免地被民众拿来与此前的经济适用房和两限房做起了比较。
  接受法治周末记者采访的专家表示,自住房发展的前景还有待时间检验,更需要政府制定出科学可行的政策。
  带保障性质的商品房
  放下手里房屋中介打印的二手房户型图,打开电脑搜索“自住型商品房”的新闻,成了北京市民张文瀚最近的常态,一想起自住房相当于周边商品房价格7折的“承诺”,张文瀚的脸上就会露出笑容。
  今年36岁的张文瀚是北京某公司白领,每月7000多元的工资虽然不低,但要想凭借这点工资在北京购房未免有些“天方夜谭”。他直言自己就是“夹心层”,“我们这类人不上不下的,那被夹得是相当难受啊!”
  原本已打算向父母要钱买房的他在得知了自住房的消息后,就把这项政策视为了“救命稻草”,但他现在也没完全搞清楚,“这个能打7折的自住房,究竟算不算商品房?”
  “自住型商品房定位是商品房,但也具有一定保障的性质,和两限房相类似,叫政策性商品房更为准确。”著名房地产评论员、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在接受法治周末记者采访时表示,与普通商品房相比,其价格和户型要受到一定限制,此外“原则上5年内不得转让”的规定也与两限房规定相类似。
  “到目前我们已有很多的政策房,自住型商品房是新推出的又一个,这也在一定程度说明以前我们的政策房效果并不理想。”陈宝存说。
  提起政策房,很多人首先想到的便是已“活跃”多年的经济适用房。这是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的具有社会保障性质的商品住宅。
  据陈宝存介绍,1997年、1998年是我国房改关键时期,当时商品房的价格和以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距过大,因此1998年国家开始推出经适房,用以解决中低收入家庭的住房问题。
  虽然自1998年后,各地经适房迎来了迅速发展,但对缓解低收入人群的住房困难带来的作用却十分有限,陈宝存坦言,因为监管上的种种漏洞,导致各类“名不副实”的现象屡见不鲜。
  经适房面积标准应为60至80平方米左右,但有些经适房甚至超过200平方米以上;两人户申请者年收入应在3.6万元以下,而实际经适房小区内却屡现豪车,一些地方更直接将经适房定义为“公务员房”;面对苦苦等候摇号的民众,倒卖经适房购房号也成了一种现象……种种乱象极大阻碍了经适房的实际效果。
  经适房调控不力再加上房价的日益飞涨,2007年下半年,北京首先提出了两限房的概念。所谓两限房就是限房价、限套型的普通商品住房。两限房出台之初是为解决中等收入人群住房问题,虽然对家庭资产的准入门槛比经适房更高,但比周边商品房便宜近一半的价格也让需求排号者众多。
  但由于政府对房价进行了限制,因此实际中不少开发商开始采用压缩限价房用地等来提高利润;也有的地方政府将限价房地块项目以优惠价格卖给企业,用于单位自建房建设。这些行为直接导致两限房数量大幅缩水,无法满足需求,分配不公仍旧成了最大问题。
  “我们不是缺乏保障房,而是给特权者的保障房太多了。”陈宝存强调,分配公平是任何带有保障性质的住房政策必须解决的最关键问题,与两限房和经适房一样,新近推出的自住房同样将面临分配的考验。
  分配公正最关键
  “分配公平,就是要让真正有需求的人群能够享有。”北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉法治周末记者,由于主要照顾的是中端“夹心层”住房问题,因此与经适房和两限房相比,自住房的准入标准相当“宽松”,只要按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭,就可以购买。
  “一方面它没有对家庭资产收入进行限制,同时也放开了对北京户口的限制,这也体现了自住房与经适房和两限房等保障性住房的不同。”张大伟说。
  但在陈宝存看来,准入门槛低,再加上比普通商品房低30%的价格,必然会吸引大批有购房需求的民众涌入。一旦正式推出,竞争压力很可能会超过经适房与两限房,腐败、寻租空间也会更大。
  目前自住房的具体配套政策还在研究制定中,但可以确定的是,购买自住房依然避不开“摇号”。经适房、两限房的“摇号战争”已经让很多人到了“谈号色变”的地步。更有细心的民众发现,与之前经适房、两限房的摇号由政府组织不同,自住房的选房顺序,将由房地产开发企业组织公开摇号确定。
  “组织摇号的主体虽是开发商,但对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式,确保公正。”虽然北京市住建委副主任王荣武曾让民众放心,但大家仍难以安心。
  北京市民张文瀚就直言:“以前两限房政府摇号都没能保证彻底公平,现在开发商再插上一手,猫儿腻更多了。”
  为解决这一问题,在“京七条”中也加入了北京将建立限购监督委员会的内容。法治周末记者从北京市住建委了解到,目前组建工作正在进行,将邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加,定期开展限购落实情况抽查巡查。
  “成立监督委员会可以和自住房的推出相配套,这个工作异常重要。”陈宝存希望监督委员会能尽快落实,并认真调查市场情况,保障摇号公开透明。
  相较于宽松的准入标准,此次规定的退出机制“5年内不得转让、出租,5年后转让须按届时同地段商品住房价格缴纳购房差额的30%”,却与此前的经适房、两限房等保障房相类似。陈宝存认为,这其中同样有利可图。
  比如目前出让的自住房项目规定的限价在每平米2万元左右,按90平方米每套计算,总价也近200万元,而5年后出售,如果房价涨到每平方3万元,上交30%后,仍可获利60多万元。“明显的利益驱使极易造成权力寻租,这也是之前经适房与两限房管理过程中频现腐败、未能达成预期效果的原因。”此外,陈宝存强调,如何计算收益,装修、税费、利息等是不是要在收益里扣除;对中介“阴阳合同”做低价格扩大收益等行为该如何规制;以及如何避免业主将自己的损失再转嫁到购房者身上等,都是今后在制定细则时应考虑的问题。
  “自住型商品房能否真正落实,惠之于民,确保住房分配的公开透明、加强事前审核、加大事后检查和惩罚力度,尤为重要。”陈宝存坦言,彻底杜绝分配不公是一项棘手难题,更需要相关部门有极大的决心和更加科学严谨的政策保障。
  有待形成规模效应
  自住房的推出,不仅是为解决“夹心层”的住房问题,这项政策更被寄予稳定北京房价、促进房地产市场平稳健康发展的厚望。
  “这次是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时,加大限价房的供给,首次在调控中做了加法。”张大伟分析指出,自住房的推出,传递出当前政府在房价调控思路上的转变,即从过去主要依靠抑制购房需求,转向增加房屋供给,特别是有针对性地增加“定向群体的房屋供给”,从以往保障房解决中低收入人群居住问题、商品房解决其他需求的二元制,转变为照顾超出保障房资格又买不起高端商品房的中端刚需群体购房需求的三元制发展,逐步实现“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目标。
  “供求矛盾是北京房价持续上涨的根源,因此供应量是决定政策能否成功推行的关键,此前的经适房等保障房也是因供应量不足,导致乱象丛生。”在张大伟看来,北京市住建委预计明年将推出5万套自住房的规划,会导致50%至60%的潜在购买力离开当下的商品房市场,转而等待这种限价房源。
  “这不但能打压当前高企的房价,也能缓解北京商品住宅库存不足的矛盾、化解‘僧多粥少’的尴尬。”张大伟说。
  据资料显示,2012年北京新房住宅成交量约为12.3万套,扣除保障房后约为9万多套,如果自住房明年就可供应5万套,相当于解决了多一半的购房需求。
  但高策机构董事长陶红兵对此并不乐观,“5万套仅指明年供应的土地可以产生这么多房子,按照建房规划周期等考虑,明年的供应量可能也就是5万套的三分之一,因此短期内很难缓解北京楼盘市场供不应求的局面。”
  至于自住房的推出能否抑制房价,陶红兵也比较谨慎,他认为自住房低于商品房30%的价格,应该对周边房价有一定拉低作用,但能否持久则不好说。
  法治周末记者了解到,2011年4月京城第一个与自住房性质类似的长阳国际城入市时,就曾打乱周边项目的上市节奏,有些4月开盘价还是15000元每平方米的项目到6月就降至14000元。但这一情况随着2012年、2013年北京市房价进入新一轮的上涨期而消失,目前整个长阳地区的房价仍逐步高涨,该区域部分项目已涨至2万元每平方米。
  “一个项目能化解的市场需求毕竟有限。”张大伟指出,如果自住房供应能形成一定的规模效应,不但会使摇号购房难度降低,对市场也是较大分流,能起到抑制房价的作用。
  此外他强调,对于一般商品房来说,为了销售节奏,获得更高议价利润,从拿地到销售一般起码要10个月,全盘销售周期平均也要3年以上。但自住房价格已基本确定,不需要等待入市时机,而且需求较多,也不存在销售问题,所以不会出现捂盘的情况,周转期比较快,“对供应这些地块的区域会造成突然间的大量供应,会明显缓解北京的供应缺口,使房价走低”。
  普通商品房或不降反升
  “自住型商品房能否有效解决北京高房价问题?”新浪财经网正在进行的一项调查显示,有63.7%的网友选择了“不能”。事实上,自打该政策推出以来,业界的质疑声也从未间断。
  中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜就曾表示,名目繁多的政策保障房会扭曲原有的住房市场,在土地供给有限的条件下,此类住房的土地供给越多,普通商品房住宅的土地就越少,无疑会推高了未纳入政策性住房的房屋价格。
  11月4日,自住房概念推出后的首次土地拍卖,8宗住宅用地配建的自住房面积高达64.97万平方米,各类保障房面积26.05万平方米,占比达到总出让的76.9%。对此陈宝存指出,在土地总量不变的前提下,这使得普通商品房的实际供应面积大大减少,只会使普通商品房的价格不降反升。
  一些参与11月4日拍卖的房企也印证了这种说法,据他们透露,经过测算,当天拍卖后的纯商品房楼面价已飙升至惊人的高度,亦庄地块的5.8万元每平方米或海淀东升乡地块为4.6万元每平方米都远超区域在售楼盘价格,“估计届时房价仍将暴涨,否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价”。
  “高价买来的面粉,一大半都包了饺子,剩下的必须做成高价蛋糕才有的赚。”某房企负责人更是直言,由于各类政策房地块直接占据了大量商品住房地块的额度,企业为了利润必将推高普通商品房价格,使其走向高端化。
  目前自住房“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”的土地供应方式,在土地让利幅度上不如以往保障性住房土地供应,使开发商利润被不断摊薄,这让陈宝存担心一方面可能会对房屋质量产生影响;另外一旦开发商感觉无利可图,自住房能否继续发展下去也前途未卜。
  此外他强调,一旦自住房的分配机制出现问题,不能保证公平,又会致使大量轮候人群重返普通商品房购买当中,而那时高涨的房价会令他们更加苦不堪言,“原本为解决‘夹心层’而推出的住房政策也就失去了意义”。
  法治周末记者了解到,为了应对可能带来的高房价,北京楼市的高端市场或将开始进入“管控”时代。继推出自住房后,为保证本年度商品房成交均价,完成2013年“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”的房地产调控目标,今年年底前,北京市住建委将不再给4万元每平方米以上的高价房项目批预售证。
  “这只是房市短期的临时管控,并不能解决未来的高价房入市行为。”一位不愿具名的房企高管向法治周末记者坦言,依照当前的情况看,自住房正式推出后,高端商品房的数量必然会进一步增加。
  多地暂无效仿计划
  虽然褒贬不一,但北京的自住房依然在推进之中。法治周末记者了解到,对于北京推出的这种模式,目前各地还没有效仿的计划,南京、宁波、苏州、无锡、天津、大连、合肥、常州等城市均表示,不会推出该类型的商品房或暂时没有供应计划。
  “自住房确实不适合全国‘一刀切’推广,这种方式目前只适合房价上涨比较快的城市,比如在一线城市进行推广,但不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。”至于自住房在北京能起到多少效果,张大伟依然强调,“主要取决于供应量,量大就会平抑市场价格,如果只是应景推出,对市场将没多大影响。”
  陈宝存则认为,目前各方停留在纸面上的讨论意义并不大,北京推行的这一政策效果究竟能否为购房者带来福音,缓解北京高企的房价,还需要等到自住房真正入市后,加以考察分析。
 
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