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未来楼市可能出现大逆转

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-05-19  浏览次数:0
   续上海、深圳出台楼市调控之后,作为二线城市的苏州也将加入调控大军行列。此外,在“3·25”新政的持续影响下,上海、深圳楼市持续看跌;一线城市楼市供求关系逆转,呈现供大于求态势,出现明显降温。业内人士预测,部分一、二线城市房地产价格上涨过快带来了房地产新的泡沫风险,未来楼市可能出现大逆转。
     苏州楼市调控政策欲出台
     据业内人士透露,5月17日下午,苏州市政府举行了例行会议,主题就是稳定房地产工作。会议通过了限购方案,拟于5月23日公布、24日执行。主要内容包括,购房者须满足缴纳社保1年以上,个人所得税缴纳2年以上,另推出买房者居住证需满1年等硬性规定,以防炒房和补缴社保。
     由于是限购政策出台的前夕,土地拍卖也暂停。5月17日,苏州市国土资源局挂出《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让使用公告》称,该局于4月20日挂牌的5幅地块,由于规划优化原因,经市政府批准,暂缓出让。5幅地块有3幅分布于姑苏区,1幅位于相城区,1幅位于高新区。
     根据赶集网提供的数据,从2010年到2016年,苏州房价唯一下跌过的年份是2012年,当时同比跌幅为8.95%,其他年份都保持不同程度的上涨态势。2016年1~4月苏州各个区的房价及相比2015年的涨幅分别为:姑苏区21886元/平方米,42.84%;吴中区14877元/平方米,30.79%;相城区13204元/平方米,31.31%;新区16430元/平方米,32.97%;园区26620元/平方米,43.23%。
     易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,苏州限购政策肯定能够抑制房价的上涨,进而使得近期房价下跌。部分房企会有加快出货的需求。另外,可能对于部分近期苏州拿地项目的房企来说,会有一点担心,因为可能会使得苏州市场步入降温周期通道中。
     一线城市政策效力继续发酵
     在二线城市楼市高温、预期出台新政的同时,一线城市的政策威力持续产生作用。易居房地产研究院日前发布《易居七彩快报之一线城市》显示,4月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为80万、94万、114万和25万平方米,环比增幅分别为9.0%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分别为-12.1%、-24.2%、34.1%和-39.0%。环比方面,上海成交量腰斩了一半还多,深圳也下跌近5成。
     成交价格方面,一线城市新建商品住宅成交均价为28008元/平方米,环比下滑6.8%,同比上涨15.2%。除了北京之外,3个一线城市楼价环比下跌幅度分别为-1.5%、-0.1%和-3.0%。安居客负责人分析认为,4月新房成交价格的下滑主要有两方面原因:一是由于4月份集中供应的多为刚需型产品,成交结构调整致价格下滑,加上上海、深圳限购后,过热的需求受到压抑,致使中高端产品成交出现降温;二是由于上海等城市控制高档项目的预售许可证发放。
     观点
     未来房企或面临转折
     近期,人民日报刊登权威人士《开篇首季问大势》采访文章,在提及房地产时,多次预警一、二线城市房地产价格上涨过快、过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险等,透露出未来中国楼市将延续去库存的基调,房地产将回归自住型功能。
     严跃进预测,后续几个城市或有收紧政策或者限购重启的可能,包括南京、合肥、天津、杭州、厦门、武汉、郑州等7个城市。这些城市近期或受苏州市场影响,加快购房节奏,进而上演暴风雨前的最后一幕购房疯狂潮。
     去年至今年年初,全国楼市大热,不少房企加大了土地储备,甚至不惜重金拍下地王。不过同策咨询研究部总监张宏伟认为,当企业扩张的盲动性与市场调整期相遇时,或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时,企业资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下,企业的层面就会表现出资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收购股权,面临命运的转折点。因此,不惜一切代价挺进一、二线核心城市的战略并不可取,如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍,很有可能遭遇企业运营层面的最大风险,最终或面临破产或收购的风险。
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