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“卖房”OUT了? “抢人”正当时

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-06-09  浏览次数:0
  进入马年以来,很多国人许下的新年祝福“马上有钱”未必能够实现,不过,随着各地二线、三线、四线城市房市的萧条和房价的不断回落,国人“买涨不买跌”的心态既让十多年来开发房地产只赚不赔的地产商陷入了销售萧条的困境,也让一直保持着对房价上涨采取“限涨令”的地方政府感到茫然和困惑。杭州市楼盘率先掀起的降价潮已经蔓延到国内二线、三线、四线城市,无锡市、常州市、成都市、南宁市等地均显露出房价下跌的苗头。
  面对各地房价下跌的趋势,地产商们看在眼里,忧在心头。为了扭转这一趋势,不少地产商打出了“零首付购房”的噱头,买楼送车位、买楼送家电、买楼送家具等等各种很久没有使用过的促销招数“重现江湖”。不过,已经受够了地产商冷眼的买房人似乎对这些促销招数并不感冒,犹如股市投资者坐等IPO开闸个股暴跌,购房人也在等着房价的进一步下跌,这使得各地的新房空置量直线上升。
  对于地产商来说,马年的日子的确并不好过。中原地产市场研究部统计数据显示:截至5月中旬,20家标杆房企年内合计销售房屋18.8万套,销售额为2414亿元,仅仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。根据中原地产市场研究部统计,截至2014年5月25日,北京期房住宅库存40771套,现房住宅库存34296套,合计达到了75067套。继去年1月份以来,这一库存量再次攀至历史高点。
  国内房屋的空置量到底处于什么状况,我们可以从中信里昂房地产行业研究部主管王艳的一份研究报告中看出一些端倪。“从2000年到现在,国内空置房约有1000万套,按每套100万元的均价估计,大概是10万亿元,占国内GDP的18%。目前,这一空置率还将继续上涨。据测算,中国人每年的住宅入住需求量大约是700万套,按每套建筑面积100平米计算,就是7亿平方米的建筑量。实际上,从2011年到2013年,中国每年的住宅建筑量都超过这个数字,实际每年销售约1000万套房,而实际入住只能达到700万套。报告估计,未来两年到三年新房空置量还会以每年300万套至400万套的速度增加,到2017年很可能会达到1800万套,其占GDP的比例将从现在的18%提高到约35%。我们认为2014年是真正的中国房地产市场拐点,从2014年开始销售量会收缩,而2013年-2020年期间我们预期中国房地产市场销售量会收缩36%,收缩差不多超过1/3。”王艳表示。
  新房卖不动,挠头的不仅是开发商,还有严重依赖“土地财政”的地方政府。为帮助地产商摆脱新房销售困境,国内最早掀起房产降价潮的杭州市出台了国内首个房屋销售“限降令”。杭州市房管局和物价局规定,从5月23日开始,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%,那么相关部门将通过技术手段限制网签。而在“限降令”出台前的一周,杭州市不少降价楼盘的开发商已经被房管局请去约谈,并被告知房管局和物价局将推出降价备案制度。
  然而,通过政府行政手段颁布“限降令”来控制房价下跌绝非适合市场经济的正道。况且,政府有颁布“限降令”的自由,买房人也有何时选择买房的自由,这二者之间的博弈,地方政府很难胜出。
  其实,各地的新房之所以卖不动,主要是各地刚需购房者的需求和各地大量供应的新楼盘数量之间构成了不匹配的关系。要解决这一供需矛盾,还得另辟蹊径寻找新的买房人,以便达成新的房屋供需平衡,只是该去哪里寻找新的买房人呢?
  我国目前开展的城镇化建设大潮、土地流转权转让大潮以及农民工养老和育儿需求让各地政府看到了解决新房销售难的新途径,那就是放开户籍管理的口子,允许农民工到打工所在地落户,通过人口扩张的方式来解决新房销售难的囧况。5月23日,在“广东新型城镇化建设”专题座谈会上,广东省公安厅有关负责人表示,广东省拟全面调整城市户口迁移政策。具体细则是进一步放宽直系亲属投靠条件除广州市、深圳市两个特大城市的老人投靠子女有所控制之外,其它各地直系亲属间相互投靠(夫妻投靠、子女投靠、老人投靠)均全面放开,随时办理;全面放宽本科以上学历毕业生入户,凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生,均可在广东省大中城市落户;全面放宽广东省中小城市(城镇)落户政策。
  就在广东省出台户籍新政之前的4月22日,无锡市户籍新政也正式出台。规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在该市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来无锡市落户。与此同时,南宁市住房保障和房产管理局4月25日前出台购房新政,从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海市、崇左市等城市的户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。5月30日,海口市也提出实施“购房入户”政策,自6月1日起在海口市购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房,并已合同备案的本省籍购房人,可在该市申请登记本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合计划生育的未婚子女的户口,申请登记户口人数总计不能超过5人。
  走一走,瞧一瞧,各地政府眼见新房销售艰难,其解决卖房难的思路已经从“卖房”的表象延展到“抢人”的内涵。南方长三角地区和珠三角地区通过率先实施户籍新政,诱使中西部地区的打工者从一人去南方打工变成全家去南方落户。伴随着这种户籍新政实施效应的不断凸显,中西部地区不仅劳动力流向呈现出“一江春水向东流”的态势,就连劳动力所在家庭也随着劳动力的迁移而迁移,这将成为未来几年中国民工潮的新动向。
  某种程度上来说,国内各地现今实施的户籍新政新意还不多,纯粹是出于新房销售的压力不得已而为之。而从全球城镇化建设历史来看,国内各地政府不过是亦步亦趋。像俄罗斯地域面积远远大于我国,但是俄罗斯人口的十分之一居住在莫斯科,其远东地区数百万平方公里区域人口稀少。比如日本,尽管地少人多,但是据日本《朝日新闻》今年3月29日报道,一项预测报告称由于人口减少,到2050年日本约六成国土将成为无人区。目前,日本境内无人区接近两成。由此可见,国内城镇化建设的突飞猛进,会促使更多农村家庭搬迁到城里落户。若你现在或未来在可能成为无人区的地域购房,损失显而易见。
  随着中西部地区劳动力及其家庭向长三角和珠三角地区的迁移,这些地区的新房由于得到后来移民者的新需求支撑得以顶住大幅下跌的压力,但是中西部地区建造的大批新房由于人口的大量流失呈现出供大于求的严重失衡状态,这些地区的新房价格可能面临雪崩式下跌。投资中西部地区的二线、三线、四线城市的购房者或投资者,不要再急着出手囤房了,完全可以坐等房价下跌后再出手也不迟。
  不是我们不明白,而是这个世界变化太快,当南方各个城市的当家人用户籍新政吸引新移民时,我们不禁发现,卖房已经OUT了,“抢人”才是正道理。
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