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商铺投资需谨慎 租金三年腰斩回本需83年

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-08-13  浏览次数:3

白云商圈将再增12万平方米商业面积 但记者调查发现商圈定位招租远不如预期

广州商圈探秘

“我2010年入手白云区万达广场的铺位,当时售价5万元每平方米,给我们的预期月租金为每平方米每月250元。没想到现在租金已经斩半,甚至租不出去。”投资客胡小姐对记者抱怨称。记者现场走访发现,开业三年,白云万达广场空置率依然颇高,而品牌战略已从此前想引入LV等高端品牌转为售卖平价商品。按现在的租金,当下入手回本需要83年,出租回报率刚过1%。专业人士表示,白云商圈尚需要一段相当长时间的培育期,目前入手投资必须有“守”的心理准备。

万达上市梦终圆。恒力商业地产(集团)有限公司正式改名“万达商业地产集团”,9日正式生效,于港交所买卖。记者了解到,万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的大型城市综合体。这些城市综合体大都位于市郊,圈地建城。但万达进入广州的第一个A级旗舰店――白云万达广场却似乎“出师不利”。

2010年2月,作为万达集团当时已开业和在建的60多座万达广场中第一个A级旗舰店――总投资50亿元的白云万达广场开业。据悉,A级店是万达广场中建设标准最高的,当时全国只有四个,而白云万达广场是A级店中的旗舰。万达老总王健林在接受采访时表示:“可以说,白云万达广场将是广州市商业地产中至精彩的项目,甚至连‘之一’都可省去。”

而投资客胡小姐却感到有苦难言。她告诉记者,其投资的街铺对比三年前的租金已经斩半。“我2011年入手白云区万达广场的铺位,当时万达广场街铺售价5万元每平方米,给我们的预期月租金为每平方米每月250元。刚开始确实以这个价格放租,但现在每平方米100元出头才有人来租,甚至还可能租不出去。”

然而,就是这些“租不出去”的铺位,目前在中介处挂牌,外街地段较好的,每平方米售价可高达10万元。记者按较好地段的铺位,月租金150元每平方米计算,若是以每平方米10万元购买一个100平方米的万达广场临街铺,需花费1000万元,但每月租金仅为1.5万元,超过83年才能回本。就算按当年5万元每平方米的价格计算,靠出租也要近42年才能回本。

实地调查

现象一:预想的“LV”变“30元T恤”

昨日,记者前往白云万达广场实地走访。在号称“投资超过50亿元”、“将引入LV等高端品牌”的白云万达广场,记者发现,服饰、鞋类和箱包等商品以普通大众品牌为主,以护肤品和化妆品为例,主要有自然堂、欧莱雅、玉兰油等。室内商场的服饰品牌则与市内其他大众购物中心不相上下;室外商场即万达金街部分则品牌档次更低,多为个体私营的不知名小品牌,有些商铺甚至打出“停产清货”的招牌,几十元的服装“有得拣”。“T恤低至30元一件,挺划算。”消费者林小姐说。

消费者对于至今开业已三年的万达广场也颇有微词。家住海珠区的王小姐和越秀区的刘阿姨一家去过一次万达广场后表示再也不愿去第二次。“当初开业时听说品牌档次非常高,但去逛过觉得很失望,大多数品牌和老牌购物中心的差不多,甚至还要差一些。”刘阿姨说,“交通也不是很方便,出地铁后要走一段很长的路,免费停车只有2小时。”

现象二:招租不满行人通道变停车场

记者在万达广场外的万达金街逛了一圈,发现不少商铺大门上“铁将军”把关,铺内空荡荡,甚至还有的店铺门面被木板围蔽起来。在C区,记者看到长长的一溜门面紧锁,门面前的行人通道――走廊则惨变停车场,停了好几辆车。据附近的中介人员介绍,A万达广场B区的铺租约为100~120元/平方米/月,管理费为10元/平方米/月,金街的铺租约为150元/平方米/月,“天幕附近约200元/平方米/月。”上述中介人员说。但记者昨日看到,当年宣称投资上亿元打造的巨型高清“天幕”停工――未放映任何图像。

“这里的生意平时不是太好,只有周末人稍微多一些。”万达金街某家通讯器材店的老板告诉本报记者,“一个月连1万元都赚不到,铺租也不算便宜,亏不起的店就只好关门走人。”还有店铺向记者抱怨:“金街内毫无规划可言,桂林米粉店、小士多和咖啡馆、名牌包清洗店放在一起,甚至还有卖五金件的”。

而放眼全国万达广场,白云万达广场金街经营的萧条和不振也并非个案。据媒体披露,镇江、襄阳等地的万达广场“金街”也冷清待客。

商圈起底

二手铺有价无市 商业地产仍在涌入

万达广场并非个案,在万达广场所处的白云商圈,其他的大型购物广场也处于苦苦挣扎的边缘。在5号停机坪的2楼和3楼,记者同样发现了被巨幅广告围蔽起来的门面。

尽管商圈尚未成熟,但在巨量商业规划的利好之下,白云商圈住宅地块价格节节攀升,合富置业云山锦绣分行主管卫达富告诉记者,随着2010年万达商圈的入驻,周边的住宅市场也出现了一波上涨。目前,周边二手电梯楼的售价大约在2万~3万元之间,购买者绝大多数都是周边的生意人,买来以自住为主,投资需求非常低迷,整个二手房市场都比较疲软。

商铺成交更为疲软。“现在万达的铺位转手是比较困难,不过大部分一手业主也是以放租为主,放卖的不多,还处于守铺阶段。”而一个铺位放租,大约需要一个月会找到人接手。

然而,其他的商业地产还在疯狂涌入。5号停机坪和万达广场中间隔着的空地正在建的是上海绿地投资的超大型城市综合体“绿地中心”――意味着白云商圈即将新增12万平方米商业面积。

中原地产项目部总经理黄韬则认为,白云商圈尚需要时间培育。“白云新城要想叫板珠江新城,还没有这个条件。”他表示,万达、绿地的商业,要守一段很长的时间。

专家分析

扎堆餐饮自救 存“新同质化”风险

据悉,上半年,全国百家重点大型零售企业零售额同比增10.7%,增速下降0.3个百分点。另一方面,有数据显示,截至2012年,中国共有3100家购物中心。未来两年,每年新开业的购物中心数量或将维持在300~400家的规模。

“购物中心从拿地到建成,一般都要3~5年的周期。几年前,百货零售业正当红火,所以很多地产商投资建设商业综合体。”资深零售专家丁利国指出,“大多数人都没有料到如今的状况。”

“现在万达难租,不少铺面转型做饮食。” 卫达富告诉记者,以前万达广场只有三楼有十家左右吃饭的地方,但现在很多外街和一楼的商铺也喜欢做餐饮。

丁利国指出,去零售业态增餐饮将带来客流管理上的巨大问题和压力,“餐饮带来的客流不一定会购物,而且主要集中在午餐和晚餐时段,使得这两个时段商场人流特别集中,管理压力增大。”而广东省流通业商会执行会长黄文杰则指出,一窝蜂地增加餐饮比重将带来“新的同质化”。
 

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