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需求过快释放过度透支成7月以来房价回调的主要原因

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-08-13  浏览次数:0

7月楼市明显回落,中原地产监测的40个城市数据显示,7月新建住宅成交面积环比下降5%,一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。房企在7月的收成更为惨淡,到8月10日,共有万科、碧桂园、融创、富力等22家企业公布7月销售业绩,合计销售821.53亿元,比6月份下调32.6%,保利、万达、碧桂园等销售下滑在60%左右。
8月首周,主要城市楼市成交下滑幅度加大。CREIS中指数据显示,29个可比城市住宅成交面积比前一周下降20.3%。
7月份以来楼市下滑,有季节性因素影响。炎热的气候下购房者入市积极性低,加上开发商冲击上半年业绩后,后续推盘供应不足,需要休整并为“金九银十”积蓄力量。但是,不可否认的是,股市财富效应衰减、房价上涨过快、上半年需求过快释放,需求被过度透支,可能是7月份以来回调的主要原因。
从过去楼市量价运行和购房行为规律看,但凡房价持续上涨,若无打压政策,需求入市往往比较踊跃、成交量也会保持在高位。回调需要从本轮量价齐升的特质来分析,本轮楼市回升最重要的推动力,就是二套房贷首付降至4成、营业税免征期5年改2年,刺激了改善型需求的爆发。
在上半年股市财富效应的配合下,改善型需求增长,促发了高价住宅成交爆发。数据显示,一线城市和重点二线城市,单价在5万元左右、总价在500万以上的住宅成交量上半年同比增长50%以上。高价位住宅交易爆发,直接推升房价上涨,市场开始“看多”,示范效应下刚性需求提前入市。除房贷和税收政策刺激、股市接济外,上半年降准降息政策轮番出场、各地救市之频繁和力度之大(如公积金)也为历史之少有。
但进入7月份以后,楼市处于政策面的“空窗期”;股市的财富效应全面衰减,深圳楼市近期全面回调就是例证。近期,央行推出新一轮汇改,未来资金流出增加、人民币定价资产会下跌,也会部分冲击到房价。
更重要的是,房贷政策开始收紧,改善型需求或迅速下降。最新数据显示,进入8月,深圳、上海、广州房贷均有明显收紧趋势。在深圳,占房贷份额超过60%的四大国有银行,已将首套房贷首付提至4成,利率上浮5%-10%,二套房贷利率均上浮10%以上,很多中小银行停止房贷;在上海,提供房贷的27家银行中,已有9家将二套房贷首付提至七成,利率普遍上浮10%;在广州,7月中旬后,各家银行将二套房贷首付全部调至7成,现阶段依然维持这一水平,同时房贷利率也有上浮趋势。
政策的变化,成为下半年抑制房价上涨预期的因素,房价上涨预期弱化,购房者入市的积极性必然会降低,成交量持续下滑也将是大概率事件。特别是,房贷政策收紧,将严重冲击上半年市场回升的驱动力——改善型需求。同时,笔者认为,除此之外,上半年房价快速反弹、成交量暴涨并保持在高位,造成需求过度释放,后续断档,而高房价也将抑制需求,这两个因素也是下半年楼市走弱的重要因素。
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