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央行降息 地产股寒冬中迎暖流

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-11-24  来源:东方财富网   浏览次数:0
  央行突然宣布降息。分析人士认为,降息对于股市尤其是地产行业是利好,一方面,降息有利于降低房地产开发商的负担利率;另一方面,降息有利于减轻购买房者的负担、增加人们买房的积极性。为寒冬中的地产行业注入暖流,地产股有望借此走出一波结构性行情。
     突获降息利好
     11月21日晚间,中国人民银行出其不意发布了降息的消息:自2014年11月22日起,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整。
     针对央行此次不对称降息,兴业银行首席经济学家鲁政委指出,本次降息有助于在明年初存量贷款重定价时系统性下调融资成本,特别是以贷款基准利率为定价基准的小微、三农,当然还有房地产。
     上投摩根基金认为,本次降息延续了“降低社会融资成本”的政策方向,时间上稍早于市场预期,因此对A股整体影响正面。行业方面,利率敏感型的非银金融、资金密集型的地产行业受益相对较多。
     “降息对于股市是利好,尤其是对其中的房地产行业构成重大利好。”分析人士对《投资快报》记者表示,一方面,降息有利于降低房地产开发商的负担利率;另一方面,降息有利于减轻购买房者的负担、增加人们买房的积极性。
     据了解,对于打算贷款买房以及已购房采取浮动利率合同的家庭来说,能节省一笔利息开支。以此推算100万元贷30年,之前年利率6.55%,月供6353.6元。现在年利率6.15%,月供6092.3元,减少261.3元。
     “这次央行降息目的是刺激宏观经济,间接利好房地产业,将会缓和目前楼市低迷态势。”业内人士对《投资快报》指出,降息会使开发商资金链缓和,更有底气,同时促使部分刚需入市,会稳住房价。
     近日公布的10月中国大中城市房价数据显示,新建商品住宅售价环比几乎全线下跌,只有郑州房价持平,其他城市则尽数下跌。而在70个城市中有67个城市价格同比下滑,前值为58个。加之,10月社会消费品零售总额同比增长11.5%,为2006年2月以来最低水平;1-10月城镇固定资产投资同比增速意外下滑至15.9%,创近13年新低。
     广发证券房地产行业研究员称,降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著;对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长,通常在降息3-6个月后,房价同比增速由负转正,并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。
     地产股结构性行情可期
     今年以来,中国楼市降温明显。房地产开发投资增速不断下滑、商品房销售额和销售面积多月处于同比下降的区间,房价更是两年来首次出现下降。不过10月以来,在官方各种政策提振下,楼市下行的脚步已经有所放缓。
     国家统计局日前公布全国房地产开发和销售等行业数据。1-10月土地购置面积2.70亿平方米,结束了今年3月份以来连续7个月负增长;此外,9月份的单月房屋销售面积和销售金额同比分别下降1.6%和0.7%,降幅环比大幅收窄了8.7和8.2个百分点。
     分析人士认为,这说明房企拿地热情明显提高,前期信贷政策“松绑”作用正在显现,楼市已经出现了企稳迹象。据了解,截至目前,除限购政策大规模“松绑”外,已经有19个省市出台公积金信贷新政支持首置和首改购房需求。而央行突然降息无异为地产注入了更强劲的暖流。地产股有望走出一波结构性行情。
     “降息让楼市迎来心理及实际两重最大利好。”中原地产首席分析师张大伟指出,从心理层面讲,本次降息力度空前,对于购房者来说,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很可能再次积极入市。
     张大伟认为,已经企稳升温的楼市,在再次降息的影响下难免出现暖上加暖现象,虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整,但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行,这种情况下,降息将放大市场利好,购房者对市场的预期将明显向好。
     张大伟还指出,目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息,意味着从银行贷款的利率更低了,融资的成本降低了。房企最困难的时期已经过去。
     “从历史经验上看,降息将对房地产是重大利好,无论是对房地产销售面积还是房价都将产生积极影响,而且地产板块也将受到显著拉动。”广发证券房地产行业研究员指出,目前地产板块在基本面逐步好转的情况下具备较好的投资机会。
     据广发证券的统计,在前两轮降息周期中,地产板块超额收益(相对沪深300)都十分显著,绝对收益在2008年降息周期中超过200%,在2012年降息周期中超过40%。
     盈利能力稳定企业机会多
     对于央行降息,分析认为利好地产,但预计不会过度刺激房价上涨。住建部政策研究中心原副主任王珏林表示,这次央行降息目的是刺激宏观经济,间接利好房地产业,但是考虑到北京等一线城市限购政策还没有退出,加之楼市低迷态势已持续相当时间,所以预计本轮降息并不会像以往刺激房价大涨。
     中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示,这次央行减息对房地产市场的影响是不可低估的,其最大的影响可能会改变整个住房市场预期。但是这种货币政策能够走到哪里,还得进一步观察,还得观察稳增长政策的实际效果以及对住房市场之影响。
     “从心理层面讲,本次降息对于购房者来说,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很可能再次恐慌入市。入市的积极性继续提高,房价难以再跌,量价齐涨的可能性非常大。”分析人士称,但是,他同时指出,考虑到供应量充足,房价难以再现以往大涨局面。
     在个股上,业内人士指出,当前房地产板块的市盈率和股价均处于历史的低谷,随着降息等利好消息的刺激以及限购的退出,后市该板块的上升的空间较为客观。在投资布局方面,要把握住产龙头、国企改革、区域概念和转型概念四条投资主线。
     广发证券房地产行业研究员表示,目前地产板块在基本面逐步好转的情况下具备较好的投资机会,在国企改革、沪港通以及区域政策逐步落地的情况下,地产股具备多样性的投资机会。个股方面,龙头公司推荐四季度销售拥有超预期表现的招商地产。成长企业推荐阳光城(000671)、中南建设(000961)、泰禾集团(000732).
     不过,从长远布局来看,行业龙头更受欢迎。分析人士指出,在房源供应较多的时代,盈利能力稳定的企业,有可能在未来竟争中享受定价优势,因此,长远来看,投资机会更多的是在一些盈利能力稳定的龙头企业上,如万科A(000002)、保利地产(600048)、招商地产(000024)等。
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