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上海昔日地王15月仍未动工 引地产私募兑付隐忧

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-22  来源:东方财富网   浏览次数:0
    2013年5月,上海新华路一地块以46亿元的成交总价拍卖,成为名噪一时的总价“地王”。但如今15个月过去了,该地块仍未动工。而据媒体报道,这一地块的资金来源于房地产私募。近日《每日经济新闻》记者在现场实际走访发现,该项目仍然未开工。那么,项目背后的私募基金能否按时兑付?记者试图采访此前媒体报道所提及的私募基金管理方——黄金湾投资集团董事长申威,但后者回复称“不在国内,不知道情况”。
     近年来,很多私募涉足房地产项目,如今楼市面临下行压力,一旦项目开工缓慢,或销售回款缓慢,随着退出时间越来越近,将给私募带来兑付压力。
     昔日地王变“废品回收站”
     2013年5月29日,上海市长宁区新华路街道71街坊地块出让,成交价格达到46亿元,刷新了当年的上海总价“地王”纪录。据测算,这一地块楼板价近3万元/平方米,溢价56.96%,出让文件显示地块为文体、商办用地。
     值得一提的是,摘得这一地块的是名不见经传的北京福润天成房地产有限公司 (以下简称福润天成),当时福润天成成立还不到一年。北京市工商局网站显示,福润天成于2012年9月21日成立,注册资金1000万元。《每日经济新闻》记者了解到,该公司在北京、上海两地多次参与土地竞拍。
     新成立的福润天成如此大手笔拍地,被认为幕后另有高人。有媒体曝出,福润天成的背后是黄金湾投资集团。黄金湾前身是北京华美地产,靠地产代理经纪起家,此后涉足地产开发与地产金融领域,作风凌厉,被认为是业内的“狼性团队”。但黄金湾近年来行事低调,刻意淡化项目公司的背景信息。
     据媒体披露,黄金湾的运作模式是,向各方投资人募集较大规模的资金,成立一支私募基金,再设立一个项目公司对这一支私募进行打理,继而找到一家开发商合作,以雄厚的资金去拍地,并开展后续的开发等工作。形成“投资人-管理公司-开发商”三方合作的模式。
     据了解,此类地产私募有固定的投资期限,对投资人有投资回报率的承诺。
     今年8月底,距前述上海新华路“地王”拍出已经过了15个月,如今进展如何?《每日经济新闻》记者进行了实地探访。
     这一地块地处上海长宁区核心地段,建筑密集、人流量大,地块被略显陈旧的围墙围住,朝北开出一扇门。走进这扇门,空旷的地块上杂草丛生,坑坑洼洼。地块上散落着废旧轮胎等杂物,没有任何建筑施工的迹象,地块外围也没有任何施工告示。
     空地上建有一个用集装箱简易搭盖的废品回收站,零星有三轮车载废品进出。回收站的守门人员向记者表示,从没有听说这一地块要开工。
     回望去年这一地块拍出时,条件可谓苛刻。上海市规土部门要求土地款一次付清,但地块的出让却要分批次进行。福润天成的夺地成功一方面显示出惊人的资金实力,同时暗藏了土地需要较长时间才能交付的时间风险。 记者登录上海市城乡建设和交通委员会网站,并未查到该项目的建设施工许可信息。随后,记者登录上海市规划和国土资源局网站,也未查到上述地块的规划施工建设许可证等文件。
     记者就这一地块相关问题短信询问黄金湾投资集团董事长申威,他回复称“不在国内,不知道情况”。
     地产私募面临退出难题
     黄金湾投资集团在业内有一个称号,叫做“房地产投行”。集团官网信息显示,“在基金管理领域,我们是市场的先行者,掌握着领先的地产金融专业知识和交易模式。”
     从官网信息不难看出,黄金湾的工作主要集中在资金募集阶段,项目的开发需要和开发商合作完成。黄金湾对开发商的要求是,二级开发资质以上,累计开发面积100万平方米以上、开发企业或者其股东资信好、可提供质押担保条件等。
     据《21世纪经济报道》披露,有内部人士透露,黄金湾发起的富达股权基金为前述“地王”出资。富达基金介绍资料称,公司主要业务是推动房地产投资与开发,是为房地产行业提供股权合作、股权融资、股权并购等活动的融资渠道。
     克而瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,国内的房地产私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式,即用3到5年投资,再经过1到2年退出。目前国内房地产私募的年回报率水平为12%~18%。以新华路“地王”为例,如果是“3+1”模式,需要在拿地后两年之内开工,才能按时退出。而上述项目2013年5月底拿地,2014年8月仍然未开工,不论是规土部门出让的问题,还是其他原因,留给“地王”的开工时间都只剩大半年。
     薛建雄认为,黄金湾旗下公司销售能力很强,但新华路“地王”拿地价格较高,且目前市场处在下跌行情中,项目推进可能并非易事。
     实际上,对于房地产私募来说,因为波及到期兑付的问题,时间成了一个很敏感的东西。
     卫民不动产总经理蔡为民告诉《每日经济新闻》记者,今年下半年,房地产私募违约的情况会非常多。原因在于前期地价太高,而现阶段楼市下滑态势明显,一些私募可能不仅达不到承诺的收益率,连还本都成问题。
     业内人士指出,前期拿到大量资金的地产公司,在资金投出去之前非常着急,这些资金随时都面临贬值的风险,有些企业不得不高价拿地,这在一定程度上可能会影响到私募基金投资人的收益。
     蔡为民指出,有一些私募基金在募集一期完成后用于拿地,但并没有准备好进一步开发的资金,因此就需要继续募集第二期、第三期资金。在现阶段,市场出现转冷,各方面都对房地产看淡,私募基金后续的募集就成了问题。一旦进入这样的恶性循环,一期的资金就有“沦陷”的危险。
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