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创新商业模式解决楼市“中间层”问题

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-04  来源:东方财富网  浏览次数:0
   根据最新数据显示,截至今年6月底,北京的保障房已新开工3.64万套,完成全年计划的51.9%。北京市住建委表示,今年将力争解决现有50%左右保障房备案家庭,明年各区县要全部解决备案家庭的住房困难。
     北京以及全国很多地方都已经将房地产的调控政策转向了分类调控政策,即依据不同人群的需求、不同城市的情况,进行分类施策、分城施策。
     按照目前的分类调控政策,我国低收入人群可以通过保障房来解决居住问题,而高收入人群则完全可以通过市场寻求自身的高端需求。但这种“低端有保障,高端有市场”的调控模式却忽略了一个相当庞大的群体,即“中间层”的住房需求。这部分人群的特点是经济能力不足以承受高昂的房价,而国家的保障房政策又难以涵盖这部分人群,比如教师、医生、警察等事业单位职工或部分公务员,以及相当一部分的企业白领等。
     为了解决“中间层”的住房需求,欧美国家选择了合作建房的方式,美国的社区开发公司(CDCs),德国的住宅合作社都属于该形式。而与我国经济发展情况相似的日本,也有类似的组织,即勤劳者住房协会。20世纪60年代后期,日本经济进入快速复兴和高速发展阶段,在这种形势下,日本在1966年7月制定了《日本勤劳者住宅协会法》,并依据该法于1967年3月成立了勤劳者住房协会。由于该机构的非营利性,所以日本政府除了提供资金支持外,还在税收方面给予各种优惠政策,使该机构可以提供价格更低的住房。
     但我国合作建房模式以及该模式下的住房合作社发展明显落后于商品房市场的发展,目前基本上处于停滞阶段。房产定制模式不同于传统的房地产开发模式。一般而言,在项目启动阶段,企业通过调研收集客户潜在需求,按照客户需求研发产品,认购项目意向,通过稳健的资金众筹模式与客户形成合作关系,与客户深层沟通定制项目及产品,最后建设施工、建成交房。这种以在项目中划拨一定比例进行前置营销,以“单位组织、群众自愿、市场化运作、合法合规”的方式,引入部分合作单位“按需定制”的模式,改变了预售制度出现以来,开发商资金成本高的问题。
     在这种定制模式中,客户在拿地阶段就已经进入项目,相当于成为项目合作方,降低了开发商的银行贷款资金成本,再通过与企业合作等合法的众筹模式,规避了法律风险,降低了开发商的融资成本。同时,由于这种模式使开发商与客户直接对接,减少了中间环节,降低了企业营销成本,因此可以从很大程度上降低房价。
     定制模式的特点是模块化与批量化相结合。因此,企业可以发挥模块化灵活组合、规模化的优势,满足广泛的行业客户需求;再通过大批量开发实现规模效益,降低客户的成本负担,在满足客户个性化需求的同时,实现高效率和低成本。
     为了满足定制客户需求,企业必须有效整合社会资源,提升项目和周边配套环境的品质,这也使得该项目其他面向市场销售的住宅,以及周边底商、酒店、写字楼等商业地产的价值升级,企业的利润结构更加健康,也更加具有可持续性。
     不过,这种房产定制模式的大规模推广还需要更多配套政策的出台。首先,企业的初始合作伙伴一般都与其早有业务交集,彼此已经建立起信任关系。在这种情况下,定制模式中众筹的资金就可以借助合作单位组织的内部平台,或者引入第三方资金监管平台,从而增强了员工对房地产开发企业的信任程度。但如果进入本地以外的市场,企业与客户之间容易缺乏信任,进而导致项目难以顺利推行。所以,政府有关部门应出台更完善的配套政策,鼓励金融及市场创新,找到更加合理有效的市场化解决方案。
     其次,由于这种商业模式主要解决“中间层”的住房问题,在给企业带来利润的同时降低了项目的销售均价、引进了优质的配套资源、提升了社区的成熟度、缩短了项目入住周期、促进了社会整体福利的提高。所以政府应该在税收以及土地出让方式方面给予企业更多的优惠,鼓励这种新型商业模式的推广。
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