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资金压力倒逼房企“白菜价”IPO

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-12-24  浏览次数:0
  在A股仍未对房企开闸的背景下,龙光地产在年末搭上香港IPO末班车,这也是今年在港交所登陆的第7家内房企。截至昨日,7家公司中,金轮天地、当代置业、景瑞控股与时代地产仍处于“破发”状态,仅有五洲国际、毅德国际和刚上市的龙光地产股价高于招股价。
   除了接连破发之外,今年上市的一批房企所募集的资金早已大不如前。即便与2009年相比,这7家房企也可被视为“白菜价”上市。在记者采访的不少业内人士眼里,赴港上市虽然光环失色,然仍属于内地房企缓解资金压力的次优选择。
  最佳时机已过
  日前,共有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产和龙光地产7家内地房企赴港上市。而这7家房企募集资金均在16亿港元之下。其中,五洲国际公开发售部分仅获得57%认购,而当代置业公开发售部分的认购仅为12%,最终发行价只能定在招股价区间下限。
  记者发现,在年内赴港上市的7家房企中,仅有五洲国际、毅德国际和刚刚登陆的龙光地产股价高于招股价。值得注意的是,7家内地房企赴港上市募资预计最高93.39亿港元,与最初的募资计划可谓相差甚远。2009年,恒大地产一家房企就募资近60亿港元。
  “近几年公司一直在讨论赴港上市的事宜,但是错过2009年后,管理层一直不认为近两年是窗口期,所以上市一直处于搁置状态。”深圳一拟上市房企高层人士对记者坦言。正如该人士所言,不少房企已经错过上市最佳时机。“现在内房股估值太低,管理层不愿意折价上市。”
  最近十年,第一波内房股上市高潮主要在2006年至2007年,由于当年资本市场与地产市场同时向好,恒生指数也创出历史新高,包括碧桂园、SOHO中国、远洋地产等房企纷纷上市,并曾获投资者追捧,这批企业的募集金额均超百亿港元,估值达到近十年的最高水平。
  第二波上市高潮在2009年,由于信贷释放带动地产与资本市场同时向好,包括恒大地产、龙湖地产、佳兆业等中型房企顺利上市,但这批企业上市估值较2007年明显下降,恒大地产当年上市集资额下降至60亿港元,但部分优质企业如龙湖地产市盈率仍可达到20倍。
  资金压力倒逼
  尽管内房企贱卖的评论不绝于耳,市场仍有传闻称,包括利福地产、金辉中国、山东金山地产、重庆协信等十余家内地房企正在港交所排队IPO,准备明年上市。
  那么,在市场青黄不接之际,这几家中小内房企为什么依然冲锋陷阵,纷纷赴港上市?
  “现在房企急于赴港上市,在很大程度上是一种被动行为。”深圳某投行人士对记者分析称。在他看来,内地银根仍未松动,还没有上市的这些中小房企融资渠道非常有限,加之为了备战上市,很多房企不惜重金拿了较多的土地,所以资金压力较大,如果不上市,资金链可能就会出问题。因此,在资金倒逼的情况下,只能被迫上市,以缓解资金压力。
  以刚上市的龙光地产为例,该公司主要依托银行贷款为项目发展提供资金,截至今年6月30日,该公司有未偿还银行借款73.5亿元,其中长期银行借款为54.9亿元,短期银行借款为21.6亿元。
  招股资料显示,龙光地产今年以来的借款总额大幅增加,2010年、2011年和2012年分别为51.8亿元、60.24亿元和66.18亿元,而2013年上半年,包括银行借款和其他借款在内的借款总额为80.49亿元。截至2012年底,龙光地产净负债率已经高达93%,该指标远高于早年上市的内房股平均水平。
  廉价发行属次优选择
  “其实,瑞安新天地、李嘉诚旗下的酒店业务都正在寻求上市,但因为当前市况不佳,都推迟了上市。”前述投行人士称。他告诉记者,这两家企业不同于急于上市的内地房企,上市之后要能够充分体现他们的价值,但现在市场情况不允许。
  事实上,近几年来,A股市场融资大门一直对房企紧闭,赴港上市早已成为房企特别是中小房企上市的主要途径。因此形成一种尴尬的局面,当前市况下房企上市,股票不一定能卖个好价钱,但重要的是,获得了上市平台,为今后再融资打开了通道。“因此,只要能筹集到一定的资金,即便廉价发行,对急于上市的房企来说,依然具有吸引力。”上述人士称。
  同策咨询研究部总监张宏伟也认为,尽管市场上有房企在A股上市融资即将开闸的消息流传,但这种情况很难短期内实现,更关键的是,即便房企在A股上市可实现,中小房企也难首先享受到融资的便利。
  不难看出,虽然今年估值已经较低,但赴港上市尚是内地房企的次优选择。而有分析人士认为,未来市场预期美国加息的时间越来越近,楼市将进入下跌周期,房企估值将更低,因此明年上半年或许是不少中小型内地房企赴港上市的最后机会。
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