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佳兆业忽然激进年拿地132亿 “旧改之王”加杠杆

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-12-23  浏览次数:0
  2013年年初,此前一向行动较为低调的佳兆业集团,忽然高调出现在各一二线城市的土地招拍挂市场,更一度出现与直奔千亿的大型房地产公司拉锯式竞价拿地的局面,关于其在今年5月份“十二天进四城”的举动亦颇受关注。
  根据记者初步统计,截至发稿前,佳兆业今年获取土地共耗资132.794亿元,其中约93%的金额用于在一二线城市布局,总计金额超出年初制定的95亿元拿地目标约40%。
  年内频繁扩充储备的行为,令其在今年年中时净负债率抬升至82.4%,已超出约73%的行业平均水平。
  而也有行业内分析师表示,这家被称为“旧改之王”的土生深圳公司,大本营属较早进入“旧改时代”的城市。在面临回归一二线城市竞争大、在销售数据占比30%的深圳土地市场面临诸多旧改项目竞争对手的局面时,抬高杠杆是其走向快速增长的一个开端。
  大本营进入旧改时代,争食激烈
  作为一家创立之时即开始做旧改项目的房地产公司,业界对于佳兆业旧改团队的评价一直不低,“董事长谈判风格很大气”等评价或许即是支撑起这家公司核心运营的一部分。
   “从1999年成立以来,佳兆业十几年一直在做旧改,他们在城市更新方面有更丰富的项目团队和项目运作经验。”在徐枫看来,根据目前佳兆业旗下接近40个城市更新项目、总占地面积约1400万平方米的构架而言,“他们可以说是国内规模最大的旧改集团”。
   “一般的大公司没有动力做旧改,这种项目从双方开始讨论到后来敲定进行买卖,一般需要三到四年的时间。”有房地产业内人士告诉记者,在开发旧改项目过程中,经常遭遇共有产权纠纷等问题,容易拖累整体的项目进度。
  但是,上述人士提醒道,获取旧城改造项目对公司现金流的要求,实际上并没有如公开参与市场招拍挂一般高,对于款项的支付时间等条件均可通过谈判解决。“旧改项目毛利率很高,加上佳兆业的旧改产品主打刚需,销售周转很快,对于公司的现金流贡献很明显”。
  根据中国房产信息集团统计显示,截至今年前11个月,佳兆业集团在深圳的四个项目,包括深圳佳兆业城市广场、深圳新都汇家园、深圳大鹏佳兆业假日广场及深圳佳兆业悦峰花园,为集团贡献销售比例达29%,亦令其在深圳现楼市场销售仅次于万科。
  “相对来说,深圳是最早进入旧改时代的城市之一,而深圳市场现在土地资源稀缺,旧改项目成为重要的土地来源。”徐枫提醒记者,目前而言,深圳旧改市场竞争激烈,除了佳兆业,还有万科、卓越等大型地产公司对当地旧改市场亦投入较多关注。
  在今年6月,原佳兆业集团旧改猛将耿延良,经媒体确认已加盟卓越集团,担任副总裁兼城市更新集团有限公司总经理,主要负责卓越集团在城市更新方面的工作。而去年年中呈现的万科与佳兆业强悍争食CBD旧改项目一幕,亦一度沸沸扬扬。“佳兆业发展并非一家独大。”
  面对彼时深圳市场的激烈竞争,佳兆业集团向理财周报记者表示,“深圳地区竞争虽然激烈,但土地供应少,去化率很快,相应的系统性风险也比较小。公司会利用旧改优势在深圳获得土地储备,且此类项目利润率较高,对提升销售收入起到非常积极的作用”。
   相比之下,“华南五虎”之一的富力地产此前在广州市猎德区与新鸿基地产、合景泰富权益获取的旧改项目,由于定位在高端,则在一定程度上影响了该项目的整体周转速度。
  今年拿地金额是去年三倍
  根据记者初步统计,今年截至发稿前,佳兆业集团在获取土地储备方面共花费132.794亿元,相较于去年合共45.2亿元的近三倍。
  “他们拿地有时候看起来挺勇猛的。”在某港资券商房地产分析师看来,从2009年至2012年,佳兆业的土地储备几乎翻番,“明年的拿地冲动可能也比较高。”
  在上述分析师看来,正是在2010-2011年期间,佳兆业较为集中在营口、鞍山等三四线城市获取土地,用较小的成本将较大规模的土地收入囊中,并通过快速周转进行开发销售,从而通过收回的现金流,从2012年开始,回归一二线城市。
  公告显示,佳兆业在2012年获取的储备均价为1588元/平方米,有约41%的储备面积位于上海、成都等一二线城市,约78%的拿地金额用于前述城市的花费。
  虽然在2012年初就已经提出转舵一二线城市的规划,但是相比而言,佳兆业集团今年在一二线城市的布局更显进取。
  根据佳兆业公告初步统计,今年截至发稿时,佳兆业集团在一二线城市获取项目中,规划建筑面积占总体量的约93%,相较于去年的约50%已然大幅提升。
  佳兆业集团2013年中期报告显示,以建筑面积计算,公司土地储备位于一线及二线城市的比例占据土地储备的27.5%“这跟公司之前表述的,在一二线城市达到七成的目标,差距还很大。”该信息集团的分析师沈晓玲表示,“预示着今后将继续聚焦在一线和二线核心城市集中拿地。”
  “佳兆业目前面临的一个风险就是,还是有比较多的土地储备在三线城市,需要时间消化。”某港资券商分析师总结道。
  对此,美联物业全国研究中心总监徐枫认为,一二线城市有两个难以替代的优势:其一是市场容量稳定,市场溢价率高,盈利充分;其二则是市场恢复能力快。
  抬杠杆财务压力略升
  毫无疑问,今年略微激进的拿地行为,也对佳兆业集团的财务水平形成了一定程度的压力。根据公司中报显示,截至今年上半年,公司净负债率从去年年末的66.8%上升至82.4%,而根据辉立证券此前发布的研究报告称,预计在今年年末,该公司净负债率在75%-80%的水平。
  对此有分析师指出,权益债务增加,并未对公司形成较大的短期债务压力。
  “根据我们的观察,企业净负债率增加,主要与企业采取高周转策略有密切关系。”沈晓玲认为,这是其业绩目前正处于快速增长的开端的原因。
  “他们集团通过引入发债方面的专业人才,为公司降低成本带来了一些帮助。”上述香港地区券商分析师表示,在短期内,佳兆业的债务压力并不大,其最近一期到期债务需要在2015年还清。
  资料显示,在2010年,佳兆业集团引进原于工商东亚融资部任职董事总经理的谭礼宁,为公司制定投融资策略。
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