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北京“混合市场”风险凸现

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-12-04  浏览次数:2
  这次地王现象未必就会带动新一轮高价盘销售火爆,相反在淡化地王炒作的同时,更应该警惕明年在自住型商品房大量入市的冲击下,可能出现一轮行业大洗牌。
  一场 “土地盛宴”后的狂欢还是一场“贴身肉搏”?北京朝阳区东坝南区地块的走向成为“地王”争夺战之后又一个让人关注的话题。
  11月21日,恒大地产以51.35亿元夺得东坝南区地块,刷新北京年内总价地王纪录。而在本月成交的10余个地块中,多个楼面价超过5万元/平方米。一方面是不惜高成本拿地的地王项目,一方面是未来大量自住型商品房,以及限价房、经适房和公租房等保障性住房,在同一区域内高低端市场共存的局面业已形成。
  面对区域混合生态,纯商品住宅如何应对定价?项目能否将高成本转换为高定位、高盈利,有待市场检验。未来入京房企也势必会面临这种复杂的难题,而这个难题正在上演。
  “地王”争夺战
  “两年不到的时间地价翻了6倍以上,只能用神奇来形容了。”对于东坝区域在年末土地市场的一鸣惊人,亚豪机构市场总监郭毅向记者表示,以目前东坝区域5万元以上楼面价来看,项目建成入市的实际价格甚至可以达到每平方米8万到10万元区间。而2011年12月29日成交的东坝中路地块,其楼面地价仅每平方米7400余元。
  诞生新总价地王的东坝区域,近年来仅有两个商品房项目入市。其中首开常青藤目前无房源在售,上期均价每平方米2.5万元左右,该项目的二手房价格也始终在每平方米2万至3万元。
  一位房产中介人士表示,在2012年年初二手房低迷时,该项目的二手房单价甚至还跌破过2万元。另外一个定位低密度洋房的项目北京奥林匹克花园,目前仅余少量大户型尾房,2013年8月入市报价为每平方米3.7万元左右。
   “以50亿元以上的总价只拿到不足8万平方米的可定价商品房地块,可见房企在一线城市土地市场竞争已白热化。”中原地产市场研究部总监张大伟指出,房企在一线城市拿地已经逐渐将项目利润放在销售额之下。
  从购入土地面积看,标杆房企在前10月一线城市购入土地面积高达764万平方米,同比上涨幅度高达146%。从北京土地市场今年成交的土地看,高价地基本全部被上市房企获得,激烈竞争下拿地价格暴涨,也注定了房企的利润率普遍趋低。
  混合地块的定价挑战
  “年底前涌现的这一轮拿地盛宴,未必意味着明年的商品住宅市场也会出现豪宅狂欢。”一位房地产分析人士向中国房地产报分析说,混合地块上的纯商品住宅的定价问题便是其中最大的挑战。
  事实上,东坝区域同时存在大量保障性住房,包括经适房和公租房等,加上已成交和将成交地块中都配有大量限价房或自住型商品房,因此未来区域将呈现“高低端并存”的现象,难免不出现“混乱庞杂、档次不高”之感。张大伟认为,东坝区域配建大面积限价房和自住型商品房,无疑加大纯商品住宅部分的定价难度。
  一位房地产研究人士通过上述两地块的容积率测算,也预见了两个项目的定价隐忧,保利首开联合体所拿地块的容积率是2,恒大地王的容积率为2.3,后者整体体量大。“即便恒大会把保障房和自住型商品房部分的密度尽量提高,留出余地将纯商品住宅部分做成花园洋房,但做成低密住宅的空间也极其有限。而保利首开拿的那块地,刨除限价房和自住型商品房后,可建纯商品住宅的面积只剩下3.5万平方米,留给产品提升空间就更有限了。”
   “同一区域内有两三万一平米的房子,你要卖七八万元可以,但是必须有卖到这个价格的道理,拿出对应的品质。如果挨着自住型商品房的项目,200多平方米也得上千万元,真正的高端客群为什么不去买别墅或者就到城市核心区去买房呢?”北京市房协秘书长陈志向中国房地产报表示,愈报愈高的高端盘价格是否真正有足够的高端需求接盘,最终还需要市场的检验。
  进京房企需冷静对待
  业界普遍估计,北京楼市后续调控措施将逐渐转向高端市场由商品房主导、中端市场由自住型商品房主导、低端市场由保障房主导的新格局。
   “首先,并不是单一一个地块出了高价,就一定能够代表整体区域的低价提升;第二,随着北京自住型商品房的推进,一定会加剧商品住宅市场的竞争;第三,在高端需求相对固定的情况下,动辄每平方卖到七八万元以上的房子必须靠质量品质拿出‘卖点’,高价盘未必单靠提升价格就能换得好的销售。”陈志告诉中国房地产报记者,这次地王现象未必就会带动新一轮高价盘销售火爆,相反在淡化地王炒作的同时,更应该警惕明年在自住型商品房大量入市的冲击下,可能出现一轮行业大洗牌。
  在他看来,如果同一区域内的大量自住型商品房入市,加之此前的二级市场二手房存量,该区域内的新项目单纯炒作高价格、又没有相应的高品质对应,抓不住高端购买力,一定会遭遇资金压力和成本风险。
   “土地市场在三中全会后有所变化,‘京七条’及三中全会对市场的影响会逐渐出现,对开发商整体的拿地积极性会有所抑制。”张大伟表示,虽然目前出现了新一轮地王现象,但是从11月20日两宗远郊区地块的出价情况及出价企业的数量看,相比以往“温度”有所降低,地块最高报价与最低报价之间差距非常大,这说明不同房企对后市的预期已经出现了分化。
    
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