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“国十条”三周年 楼市调控还有哪些牌可打

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-17  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:151

     2010年1月10日,国务院办公厅发布国办发(2010)4号文件,这份被称为“国十一条”的文件出台意味着对市场的信贷、税收支持暂告一段落,过热的市场环境需要政策冷却。

     然而,政策下发后,市场并未显现出降温的趋势,为避免快速升温的房地产市场发展为不可控制的“沸腾”状态,2010年4月17日,国务院下发国发(2010)10号文件,也就是如今被称为“国十条”的房地产调控文件。自此,房地产市场正式进入新一轮调控状态。

     如今,“国十条”颁布已经三年整,一线城市房地产市场在经历了冷寂之后出现了集中爆发式的增长,调控效果被冲淡。年2月20日,新“国五条”的推出,为2013年房地产市场调控继续从严定了基调,随后3月1日,细则的出台明确了调控的走向。3月末4月初,主要城市也集中公布了2013年房地产调控目标。

     经济手段有望补位

     与经济手段相比,限购、限贷、限售等行政手段具有见效快而且效果明显的特点,因此,在房地产调控中被多次使用,然而,运用行政手段进行调控具有负面效果。因此,在调控初步见效后,加大经济手段参与调控政策比例的意见就被屡次提及。

     今年3月末,国土资源部副部长胡存智表示,2013年房地产调控要在保证充足供应量的前提下做好的事情中,首先就是适时把行政手段转为经济手段。行政手段虽然见效较快,但是“副作用”也大,同时执行起来有困难。其次就是调控政策要有精确的针对性。房地产市场是相对独立的或者是相对隔离的区域性市场,不同的城市间差别很大,无论是房价还是供应量都会有很大的差异,因此调控政策要有差别化、有精确的针对性。

     继续严格实施差别化住房信贷政策,被认为是继续抑制房地产投机投资行为的重要手段。从“国十一条”到“国十条”,信贷政策作为房地产调控主要经济手段的地位得到突显。二套房贷首付由四成上调至五成,三套房贷由可以申请调整为不得发放。

     4月7日晚间,北京住房公积金管理中心和央行营业管理部发文表示,北京二套房贷款首付上调为七成,有贷无房者仍旧执行六成旧标准,两份文件中都没有提及调整二套房贷款。

     虽然北京二套房贷首付比例仅提高一成,但中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者,这一成首付款的“杀伤力”极强,购买二套房多为改善型需求,对住房面积、位置的要求相对较高一点,首付款提高对选择二手房作为改善住房的购房者影响极大,一般二手房贷款评估值都低于实际交易值10%,按照首付七成计算,购房者只能获得两成左右的贷款。

     保有环节税收待发力

     作为房地产调控中配合行政政策的重要经济手段,税收政策在房地产调控下半场被寄予厚望。

     2月20日召开的国务院常务会议指出,要完善稳定房价工作责任制、严格实施商品住房限购、扩大个人住房房产税改革试点、增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设、加强商品房预售管理。

     2月初,在发改委、财政部、人社部联合发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见》中,第四项“加快健全再分配机制”提出,改革完善房地产税等,完善房产保有、交易等环节税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。

     不过,保有环节的税收,并非只有拟扩大试点范围的房产税,3月末,胡存智提出了一个新的解决思路——不动产调节税。

     3月23日,胡存智在中国发展高层论坛上表示,从当前的情况来看,是时候考虑用经济手段进行后续房地产调控了。过去两年多房地产市场的形势基本稳定,价格也相对稳定,虽然近几个月房价有所波动,但总体稳定,这说明限购、限价等措施对调控投资、投机性需求起到了作用。现在如果能够尽快采取经济和税收手段,可以促使调控取得较好效果。

     “未来可能会对保有住房征收不动产调节税,并建议从第三套房开始征收。”胡存智说。

     胡存智认为,要调整房地产税收,把投资、投机性需求引导到两套房之内,使第三套房以上的房子失去过多的投资价值,这样将使目前供不应求的局面得到扭转,大量的存量房得以逐步的供应到市场中。

     胡存智提出的税收思路在几日后得到了一定程度的佐证。

     3月28日,国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知。要求各地区、各部门用3至5年时间完成《方案》提出的各项任务,其中要求出台并实施不动产统一登记制度,2014年6月底前出台不动产登记条例。

     “不动产登记条例将出台,房地产调控可能出现质变”,张大伟向《证券日报》记者表示,如果一旦执行全国不动产联网登记系统,将可以更精确的执行很多调控政策,可以计算出多套房拥有量,调控政策的效果也会更强。

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