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杭州家居航母调查:金茂MALL危局始末

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-02-01  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:90

    核心提示:资金链断裂、业主讨租、商户退铺,杭州金茂MALL这一号称“华东第一家居航母”的商业项目如今正深陷危局,游走在崩盘的边缘。

    21世纪网独家报道资金链断裂、业主讨租、商户退铺,杭州金茂MALL这一号称“华东第一家居航母”的商业项目如今正深陷危局,游走在崩盘的边缘。

    1月28日,杭州金茂MALL,一场谈判正在进行。

    谈判的一方是浙江金茂商业管理有限公司(下称金茂商业)总经理陈晓东,另一方为10余位商铺业主。

    因为没有兑现承诺中的商铺返租租金,业主们已经多次来访,讨要租金。但2个小时的唇枪舌剑后,谈判无疾而终。

    据一位业主介绍,这样的场景几乎每天都在上演。“金茂提出的‘租金延迟三年再付’的方案实际上就是在打白条,我们不可能答应”。而在多番谈判无果后,业主们已决定走法律途径,将金茂告上法庭。

    先承诺高额回报售铺筹集资金,后以运营不善为由拒付租金,金茂实业这种“售后返租”的营销模式实则暗藏地雷。

    在并无商业地产运营经验的背景下,投资20亿下注商业地产项目,金茂实业的运营能力也深受质疑。

    押宝商业地产

    杭城东部九堡商圈,一个占地40万方的家具市场颇为引人注目,但华丽外表下,整个市场却鲜有人至,生意十分冷清。

    这就是浙江金茂实业发展有限公司(下称金茂实业)曾经力求打造的华东第一家居航母——金茂MALL,一个号称投资20亿、总开发规模达60万平方米的商业综合体,但自2011年一期项目建成开业以来,至今一直未能完成招商。

    “这个项目的失败,首先定位就有问题。”一位不愿透露姓名的地产人士对21世纪网表示。

    在其看来,九堡商圈的商业项目早已过剩。

    2006年,杭州市政府提出了“1500亿决战东部”战略之后,作为“东城”核心区块的九堡就成了地产商眼中的香饽饽,商业地产项目一度井喷。

    “专业市场大大小小的有30多家,仅家居市场就有4、5个。但是杭州的家居市场早就饱和了。金茂实业还要上这么大体量的市场,前期显然缺乏足够的论证。”上述地产人士表示。

    一个例证是,离金茂MALL500米远还有一个恒大建材市场,投资8亿,面积为28万方,2007年开业至今,生意也一直不景气。

    据了解,为了引入恒大这个项目,杭州市政府在批文中(府办简复第B20061421号)曾明确指出今后江干区、杭州经济技术开发区范围内不再兴建新的陶瓷品和建材市场。

    “(这个区域)养活一个家居市场都困难,何况现在一上就是4、5个。”该人士指出,“金茂虽然是做房地产起家的,但是并没有运营过商业地产项目,步子迈的太大。”

    根据21世纪网获得的一份工商资料显示:金茂实业成立于2007年,注册资金一亿元,出资方为刘巧铭、陈文武、郑光善、陈晓东。金茂MALL是其第一个商业地产项目。

    但对这个观点,陈晓东并不认同。

    “这个项目前期是经过了充分的论证,只不过赶上了不好的经济形势。”陈晓东解释道。

    按照金茂实业的预先设想,一期40万方的市场,投资在15亿左右,对外出售40%的商铺,可以回笼资金10个亿,租金收入保守估计每年在2个亿左右,刨除每年各2000万的运营费用和土地租金,3年就可收回投资。

    但令陈晓东没有想到的是,市场建好后,招商工作却并不顺利。

    “第一年整个市场的商铺出租率在40%左右,主要集中在市场的一层。现在你看到的已经是出租率最高的时候了。”业主陈静(化名)告诉21世纪网,业主们认为金茂并不具备运营能力。

    对这一质疑陈晓东则表示,该区块的配套一直没有跟上以及低迷的经济和行业形势,才是招商不利的主因。

    “九堡这两年发展的太慢,比如市场前面这条高架,早在两年前就应该建好了,但它现在才开始建。”

    事实上,金茂MALL的窘境也是现今家居市场现状的一个真实写照。

    据了解,2012年以来,家居行业持续低迷,外资巨头家得宝、百安居相继败走中国,本土龙头东方家园、居然之家等也相继陷入经营困局。

    多重顽疾缠身

    不过,即便陈晓东百般解释,但如今金茂MALL项目深陷危局已是不争的事实。资金链断裂、业主讨租、商户退铺是金茂必须要解决的三大顽疾。

    由于招商不利,预想中的每年2亿租金已经打了水漂,而过高的商铺出租率加上低迷行业形势,又加大了市场的运营难度。

    21世纪网调查当日,整个市场异常冷清,一个小时内只有几个客人光顾。

    生意萧条也让商户萌生了退意。“因为生意太差,商户的意见也很大,有的拒不交租,有的则要求退租,撤出这个市场。”业主于守刚(化名)对21世纪网表示。

    而为了挽留商户,金茂方面不得已推出了3年免租的政策。这就意味着金茂之前制定的“以租养市”的盈利计划完全落空,直接影响到了金茂的现金流,也导致了金茂不能履行当初和业主签署的商铺返租合同。

    据于守刚提供的合同显示:前两年固定收益为7%、8%,第三年至第六年保底收益6%,第六年可以申请退铺,若不退铺,第七年至第19年,收益部分开发商和认购方按1∶9分成。

    按照承诺,业主6年内投资收益为70%,如果六年期满后退铺还可以拿到50%的收益。

    而据另外一位业主介绍,她所签订的合同回报更为诱人。“我们09年买的前三年都是8%,第四年是11%,第五年是15%,第六年是20%。第四、五、六年末两个月可以申请退铺。”

    “很多人就是看中这样的高收益才决定投资的。”陈静表示,“她手上的两个铺位是父母为她准备的嫁妆,一共花了近200万,不成想,被套进去了。”

    据了解,像陈静这样被套住的业主一共有2300户。

    “2010年、2011年都按时返租了,可现在却出了问题,2012年上半年的租金现在都还没有返。”陈静表示。

    为了讨回租金,陈静和众多业主已经多次找金茂和陈晓东进行交涉,但结果并不理想。“陈一直以资金链紧张为由做搪瓷,拖欠租金,只是给了一部分人滞纳金。现在他连滞纳金也不愿意付了。”

    对这一说法,陈晓东坦言,“金茂的资金链的确有些紧张,整个项目我们都是自有资金开发,没有银行贷款,市场建设已经投入了15个亿,加上两年返租的1.8个亿,以及在银行里做保证金的1个多亿,金茂现在真的很困难。”

    谈判陷僵局

    但对陈的这一回应,业主们并不买账。

    “当初只是卖了40%的铺位,还有60%在手里,为什么不出售这些铺位以换取资金?”一位业主如此建议道。

    但陈晓东对此建议则完全排斥,“这60%的铺位我肯定不会卖掉,40%的我已经卖后悔了,要是当时不卖就没有这笔返租的支出,即使现在市场不好,撑个两三年起码还是可以的,我们经营房地产多年,积蓄总还是有点的,我巴不得把这些铺位都买回来呢!”

    根据陈的这一表态,业主们一致认为,金茂的资金链并未断裂,只是赖着钱不给。

    为了讨回租金,业主们每天都去陈晓东的办公室追债,而陈也不回避,每次都是笑脸相迎,并许下还款日期,但事后这些承诺大都没有兑现。

    一位业主已拿到了十几张承诺函,但租金却是一分都没拿到。

    她告诉21世纪网,“金茂的做法让她感到很失望,不仅不够诚信,每次都许下承诺给钱,但是到了日子却又赖账;而且对待业主并不一视同仁,闹得凶的就有钱拿,老实的反而拿不到钱。”

    在此期间,金茂也提出了解决的方案:给金茂三年时间,返租的钱延后三年再付,在这期间可以支付返租资金的利息。

    对于这个方案,业主质疑金茂是在打白条。“3年以后,谁能保证市场会好起来,而且那时候周边的几个家居市场也都起来了,竞争更加激烈。”

    大多数业主们要求金茂履行合约,一部分业主则要求退铺。而金茂一直咬住“三年延付”的方案不松口。

    双方各不退让,谈判一时陷入僵局。

    据了解,在多番谈判无果后,业主们已失去耐心,开始寻找法律途径来进行维权。

    对于业主们的这一做法,陈晓东表示,如果法院立案,金茂一定会破产,他恳请业主们放金茂一马。

    但据21世纪网调查了解,金茂仍然有腾挪的空间。

    在投资了杭州金茂MALL项目之后,金茂实业还先后投资了乐清金茂商务广场和大连金茂世纪广场等项目。这些项目现正处在回报阶段,可以为金茂的杭州项目输血。

    其中,乐清金茂商务广场A、C两幢楼盘在1月29日刚刚拿到预售证,并将于2月2号开盘。根据温州市房产管理局的资料显示,将有45686.47平方米的房源可供出售,而以其公布的14000元/平方米的价格来计算,全部售出后将可回笼资金6.4亿元。

    被隐藏的乱象

    据于守刚介绍,业主们决定寻求法律途径还有一个原因。

    “随着事态的进展,业主们发现这个金茂MALL项目实际上的风险远超过了他们的想象,一些原本被隐藏的乱象甚至违法行为被一一揭开。”

    首先在于“售后返租”的营销方式。据了解,这种营销方式在2001年9月就已被国务院颁布的《商品房销售管理办法》叫停。

    而现在的金茂操作的“售后返租”模式不是以往通过房地产开发商来运作,而是以重新注册的一家商业运营公司(金茂商业)和购房人签定租赁合同,并许诺高额租金回报。

    即甲方“开发商”(金茂实业)卖给乙方“投资人”(购房人,业主),甲乙双方共同找到丙方“运营商”(金茂商业),由丙方代为经营,回报出自丙方,如此操作,使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产进行等份分割,通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。

    在双方签署合同后,金茂实业只开具了收据并没开具发票,涉嫌偷税漏税。

    “在此前的谈判中,金茂曾同意对财务进行审计,但后来又不同意审计了,可能就是跟此有关。”于守刚表示。

    此外,金茂MALL还在没有市场证的情况下,已经开业运营一年,直到去年12月才取得市场证和消防证。而根据国家规定,没有市场证和消防证,商家是不能开业的。

    在众多维权业主中,还有一些业主正在起诉金茂实业“涉嫌欺诈销售”。

    “我是2012年7月签的合同,金茂实业在明知已经付不出租金之后还跟我签所谓的‘售后返租’合同,完全就是在欺诈。”在谈判现场一位业主愤怒的表示。

    而在这方面,金茂早有前科。2008年,陈晓东和刘巧铭旗下的公司就因虚报年检材料而被乐清市工商局处罚。

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