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禁群租!经济困难户咋“北漂” 房屋私权政府能否干预

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-07-30  浏览次数:6

2013年7月28日,北京三环,一群来自湖北某专科学院的90后毕业生群租在百环家园,女生觉得和同班男生合租会有安全保障,一共6人,4女生2个男生,一个月5000左右,但须押一付三,还要付中介4000多元。

群租,先前是经济问题,现在成了法律问题。

7月28日,北京市住建委、发改委、工商局印发《关于开展房地产经纪行业专项治理活动的实施方案》(《方案》),决定严查中介机构改变房屋内部结构分割出租、发布虚假房源信息、炒卖房号、不按规定收取中介费等21类违法违规行为。根据三部门联合发布的通知,此次专项治理行动将从7月至11月历时5个月。

此项治理行动是对7月初住房和城乡建设部、国家工商总局联合发布《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》的落实和执行。在专项治理中,《方案》特别提及了群租问题,《方案》指出了出租房屋人均居住面积标准,规定出租房人均居住面积不得低于5平方米,单个房间不得超过2人,不得分割出租,不得按床位出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。

然而,对于许多“沪漂”、“北漂”来说,群租是其继续“漂”着的最佳经济解决方案。现如今,经济困难户遇上法律禁令,该何去何从?如此大的市场需求被行政手段“阉割”,政令又能有多大效果?

相关专家在接受《国际金融报》记者采访时表示,群租的根本原因还是供需矛盾突出。从市场角度看,一方愿住,一方愿租,政府相关部门的监管很难到位。

以群租方式在城市“漂”

房子大概有130平方米,里面被隔成了大小不同的多个房间,大房间可以放8张床,而面积小一点的房间可以放4张床,粗略算了下,现在大概住了24个人,还有几个床位空着

小胡,24岁,大学刚毕业,怀揣着梦想来上海打拼。在实现梦想之前,首先要解决的是住房问题。

动辄两三千元的房屋月租价格对于刚毕业的小胡来说,堪称“昂贵”,于是在中介的介绍下,小胡用500元/月的价格在陆家嘴区域“安了家”。在寸金寸土的金融区,小胡为何能用500元/月的价格住上“上只角”?答案是,小胡只租了一个床位,而非一间房。

“房子大概有130平方米,里面被隔成了大小不同的多个房间,大房间可以放8张床,而面积小一点的房间可以放4张床,粗略算了下,现在大概住了24个人,还有几个床位空着。”小胡告诉记者,房子虽然人多了一点,但装修还不错。

通过和房东刘某的交谈,小胡得知,现在的房东并非房子的真正主人,而是“二房东”。“以这间房为例,当时,刘某从别人的手中租下这套房,定了长期合同,价格为6000元/月,经重新装修,改变房子结构,把原来的3房隔成了5间房,按床位出租,每个床位价格在400-600元/月。”小胡说,除了这套房,刘某手里还有4套类似的房子。

记者粗略计算,按24个床位,每个床位500元计算,刘某一套房子每月就能净赚6000元,5套房子的话,每月坐收3万元。

当然,刘某并不是第一个吃螃蟹的人。由于门槛低,任何一个租客都能成为“二房东”。昨日,记者以租房之名去中介询问,中介工作人员立即给记者联系了一间合租房,该房位于崂山新村,是一间有年代的老公房。中介告诉记者,租金是每张床400元/月,而这间房的出租者也是一位“二房东”。

相比于刘某,这位“二房东”经营的则是小本生意。“我和同事一起租了这间两室户,但为了节约开支,所以,他现在和同事同住一间房,另一间10平方米的房间准备出租。”这位“二房东”对记者表示。

房屋私权政府能否干预

房屋属于业主私有财产,因此,从法律角度讲,政府无权干涉业主对于房屋的租赁处理。在没有危及到社会公共安全的情况下,行政公权力不能侵入私权利的空间

分析人士认为,北京是第一个响应住建部以及国家工商总局《通知》的城市,预计接下来其他城市会陆续展开治理活动。那么,展开专项治理活动能否治愈租赁乱象?

事实上,早在去年4月,上海就出台新规界定并禁止群租,同时将上海关于“群租”的认定从原先对人均建筑、使用面积的考量,过渡到人均承租的居住面积。上海规定,业主不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租,不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住,承租的人均居住面积不得低于5平方米。但从目前来看,执行效果不佳。

“房屋属于业主私有财产,因此,从法律角度讲,政府无权干涉业主对于房屋的租赁处理。在没有危及到社会公共安全的情况下,行政公权力不能侵入私权利的空间,不能因此损害公民权利。”东南大学法学院律师张马林表示。

“一般情况下,政府部门只有在两种情况下行使公权力规范租赁行为:一是业主对于房屋的使用功能擅自进行改变,没有经过城市规划许可,例如城市居民小区是住宅不能变更或出租为商业用途,类似违反规划的行为,政府是可以监管的。其次,群租住房下,居住人员超过住宅承受限度,存在重大安全隐患。”张马林说,因此,法律上的“无力”直接增加了监管难度。

不过,张马林建议,可以通过明确业主的责任来规范市场。“比如‘二房东’事件,站在保护群租人权益的角度上,在这两种情况下,业主都需要承担一定连带责任,在具体执行当中,“二房东”很可能没有执行能力,或者逃避执行,而拥有房屋的业主则需要承担连带责任。”

市场难题法律难治

根本原因还是供需矛盾,由于出租房源有限,需求却源源不断,必然导致房租上涨,群租现象高企。政府对群租房的治理不能仅仅是限制,只堵不疏最终只会造成堰塞湖

“之所以会产生‘二房东’、群租等现象,高房价是重要原因。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受《国际金融报》记者采访时表示,没有人想要群租住房,弱势低收入群体没有能力单独租房而选择群租,降低住房成本。

7月9日,国家统计局公布的《6月全国居民消费价格指数》显示,6月份全国居住价格同比上涨了3.1%,其中住房租金价格就上涨了4.1%。而另一份数据则表明,自2010年以来,住房租金已经连续42个月保持上涨态势,仅今年上半年,住房租金同比涨幅就一直保持在了3%以上。

宋会雍表示:“政府对群租房的管理出发点是为了居住安全,但政府对群租房管理的一刀切实际上对社会造成了伤害,城市生活需要低收入群体提供的社会服务,而禁止群租房这种行政禁令,可以说将低收入群体赶出了城市。”

宋会雍认为,从租赁市场的角度来看,一方愿住,一方愿租,政府相关部门根本无力监管。只出台一纸禁令,而没有实际的办法来监管,这样的规定只能成为摆设。

“根本原因还是供需矛盾,由于出租房源有限,需求却源源不断,必然导致房租上涨,群租现象高企。”中房信分析师薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时也表示,政府对群租房的治理不能仅仅是限制,只堵不疏最终只会造成堰塞湖。相关部门应该考虑为中低收入者提供更多的房源,将保障房、公租房的保障范围扩大到外来人口,降低外来人口的入户标准,增加供应量。
 

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