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要么降价要么不开盘 北京开发商等待政策放松

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-27  来源:东方财富网  浏览次数:0

对于北京的开发商们来说,今年的“金九银十”悬了!

     根据北京市住建委网站上的数据,相比于8月份同期,9月中上旬北京的新房市场几乎没有任何起色。“‘金九银十’这个概念本来就是开发商自己造出来的。”9月24日,北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志这样告诉《华夏时报》记者。不过,他同时也承认,北京楼市现在偏冷。

     我爱我家市场研究院研究员孔丹认为,造成“金九”成色不足的主要原因,是9月份的开盘量太小。

     “开发商们对于调控政策的放松依然抱有期望。”他指出,一些开发商依然打算“能扛一扛就扛一扛,扛不过去再说”。但一位北京房地产公司内部人士对本报记者表示,市场有效需求不足,“开盘也是白开”。他认为,接下来北京的信贷政策有望在一定程度上放松,市场人气有望恢复。10月行情可期。

     “金九”成色不足

     9月20日上午,2014北京秋季房展会在北京展览馆举行的第三天,一队着装统一的模特举着绿地集团“诺亚方舟”项目的宣传牌在展览馆前的广场上绕行一周。虽然此举引来了不少看客,但真正前来咨询的人却寥寥无几。

     和4月时的北京春季房展会不同,本次秋季房展会上可谓大牌云集。本次秋季房展会上,除中铁建外,主场馆内还出现了万通、保利、乐恒等北京区域内品牌房企的身影。而绿地和北京城建更是直接将展台搭在了展馆外的广场上,一副要相互PK的架势。

     本次秋季展会上各房企纷纷使出浑身解数来吸引关注,而且每一家房企都推出了幅度不等的优惠。不过,购房者们对这似乎并不买账。“关键是降价,优惠什么的都没意思。”一位购房者在展会现场这样对本报记者表示。

     本次秋季房展会上出现的情况正是北京楼市近期的缩影。在深度调整了近半年之后,北京区域内的开发商们普遍面临去库存的压力,越来越多的开发商使出了打折、特价、排号优惠等手段,这些手段一开始也取得了一些效果。从7月底开始,北京商品房新房市场的成交量开始明显回升,但随着购房者的期望越来越高,这些手段的效果也越来越小。

     根据北京市住建委公布的数据,9月中上旬,北京住宅网签总量为10075套,与8月同期相比减少7.3%,比去年同期减少32.7%。而如果不计入二手房只算新房的话,情况更糟,其网签量比上个月同期下滑20%,同比下滑41.1%。当然,这其中有一个因素,即9月自住房的网签量同比8月同期也大幅减少,但刨去自住房因素后,9月份前20天的新房网签量同比8月同期也没有任何增长。这对于那些对“金九银十”抱有巨大期望的开发商们来说,无论如何是难以接受的。

     孔丹告诉本报记者,接下来自住房和保障房将会迎来一轮集中网签的高峰,从而带动整个新房网签量,最终会使得北京9月份的新房成交数据不至于太难看。但实际上,“金九”差强人意已成定局。

     开发商处境尴尬

     其实,9月份北京也有不少项目卖得很火。比如,位于通州的朝北8080商住项目开盘后仅两个多小时就全部售罄,同样“日光”的还有位于房山的五和万科长阳天地。这些热卖的项目都有两个共同的特点,一是价格低,二是都为纯新盘。

     “总的来说,只要项目降价到位就不愁卖。”孔丹指出,开发商在纯新盘项目上降价比较积极,因为不牵扯历史原因。但是目前很多项目不是纯新盘,而是老项目的后期。而这些项目一旦降价,往往会引来老业主的反弹。

     眼下,首开国风美唐二期的一些业主正在维权,其中的原因之一就是8月份时的优惠力度要远大于5月份刚开盘时。通州的东亚·印象台湖也遇到了类似的问题。据悉,8月该楼盘从其在售的住宅和办公类产品中各拿出50套房源做特价销售,住宅产品直降4000元至18900元/平米,商住更是直降6000元至14900元/平米。

     “开发商也很尴尬——不降价卖不出去,降价的话,老业主又不答应。”孔丹说。

     不过,孔丹认为,9月北京新楼盘不多、降价也不充分的主要原因,还在于开发商对后市的限购限贷政策松动抱有期望,希望在行情复苏以后再开盘,这样就不用降价了。再加上去年和今年年初的销售情况都不错,大部分开发商的资金压力不像2008年和2012年时那么大,也有能力捂盘,这就导致了9月份实际入市销售的楼盘并不多。

     根据亚豪机构提供的数据,截至9月24日,原本计划在9月入市的42个项目中,只有区区20个项目真正开盘。

     “不是不想开盘,而是没办法开盘。”9月23日,前述房地产公司内部人士表示,目前北京的调控政策依然比较严格,市场信心不足,购房者大多持币观望,开发商的蓄客周期明显拉长。“开发商在排号过程中会对客户的情况进行摸底,如果有效客户不足,开发商是不敢开盘的。”他认为,蓄客不充分是一些项目不敢按计划入市的主要原因。

     “归根结底,还是需要政策来提振市场信心。”这位人士表示。

     政策松动?

     能够提振市场信心的政策似乎就要来了。

     近日有消息称四大行将出政策,放松首套房认定标准,只要房贷余额还清都算首套房。不过,各商业银行随即均否认调整了房贷政策。

     上述人士称,不能简单将首套房认定放松的消息当成一则谣言。他认为无风不起浪,贷款放松是大方向,问题只是怎么松——松得不够没有效果,太松了又会传递出中央要刺激楼市这一错误的信号。

     陈志指出,房地产调控要综合考虑宏观经济的总体运行和房地产业在整个经济结构中的地位。他认为政府早应该对市场的表现做出积极的反应,而不是默不作声。

     “即使房地产在整个经济结构中的占比需要往下调,但目前也不适宜让它快速下行,因为快速下行是有害的。”陈志表示。

     “政策会影响需求。”前述人士表示,如果首套房政策能够最终落实,将会成为刺激市场需求回升的利好,开发商的推盘节奏也有望加快。

     “‘金九’就要过去了,如果‘银十’再不把握的话,开发商今年的业绩就危险了。”孔丹认为,在接下来的10月份,不排除会有更多的项目真正入市,新房市场的热度有望回升。
 

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