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万科加速商业地产轻资产化 金隅万科广场或已套现

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-18  来源:东方财富网  浏览次数:0
  在一系列互联网思维和国际化探索之后,轻资产成为了房地产行业龙头万科追求自我裂变的方向。
     在万科总裁郁亮提出轻资产运营命题后,近期,万科商业地产方面的轻资产路径正逐渐明晰。
     购物中心资本化
     早在去年11月前后,业内有说法称,已有资本与万科洽谈其在北京的购物中心金隅万科广场整售事宜。
     “金隅广场已经做完了,之所以没有什么可说的,找一个时间好好说,因为这个事情我们做得挺快的,中间轻车熟路,我们本身和这个机构做很多的事情,很熟悉,他们也很熟悉,那个是我们轻资产的一个很有意义的尝试。”关于金隅万科广场资本化的进展,万科集团高级副总裁毛大庆日前在北京对《第一财经日报》等媒体如是说道。
     这意味着,万科这一在北京的购物中心代表项目,与国外资本的对接已经尘埃落定。
     据北京万科最新提供给媒体的数据,万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米,2014年底到2015年年初,东莞长安万科广场、北京中粮万科半岛广场等8个商业项目计划开业。未来3年,北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。
     实际上,从去年下半年开始,在加大商业地产比重的同时,万科也开始就商业物业资本化与国际资本频繁接触。9月4日,万科与拥有新加坡政府投资公司(GIC)背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED达成协议,以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。
     此前,万科还与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》,双方拟成立资产平台公司,以收购万科所拥有的9个商业物业,在新平台公司中,凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。根据万科等计划,新的资产平台公司将长期持有商业物业,未来将以资产证券化为目标退出。
     关于两周前虹桥万科中心的交易,万科表示,这为万科提供了一个优化资产配置、加速资金回笼并进一步参与上海物业开发的机会。据了解,出售后,万科仍将负责后续开发及运营。该类交易也被万科认为与其“轻资产、重运营”的发展战略相符。
     日前接受包括本报在内的媒体采访时,毛大庆用“大熊猫外交”的概念来比喻万科轻资产和重运营的一个思维的落地,即作为做了几十年传统住宅业务的房地产公司,万科前几年开始推动了国际化战略,在“轻资产重运营”的战略指导下,引入和引进国际基金组织合作伙伴,目的在于“调节资金占用”,实现“快跑”。
     他透露,金隅万科广场早在开业时已经实现轻资产的运作,万科希望以此强化对商业不动产的运营能力,开辟另一种国际化路径。
     新鸿基模式or凯德模式?
     5年前,时任凯德置地环渤海区域总经理的毛大庆宣布加入万科,就被解读为万科为商业铺路,未来万科在商业上的发展也将以凯德为标杆。
     关于传统企业转向做商业的原因,华远地产董事长任志强日前接受本报记者采访时曾评价说,土地市场出售的土地性质,决定了房企所谓的商业转型方向,在一线城市,纯住宅用地已经难觅踪影,房企若要拿地,就必须做商业配套。以北京为例,去年北京市全年售卖的地块中,约有三分之二是包含商业的混合类用地,而去年万科在北京拿的十余地块中,仅有2块是纯住宅用地。
     接下来,如何解决经营性物业的资金沉淀,是企业需要解决的重要问题,于是,轻资产就成为了不少企业追求的方向。目前,商业轻资产运营模式有两种,一种是以新鸿基为代表的“双轮驱动模式”,一个轮子做住宅产生现金流,一个轮子做经营性物业,产生收入,但是经营性物业沉淀的资金多少,要跟整个企业的负债率挂钩,也就是说,在商业物业和住宅现金流之间构建出合理的比例。而凯德模式的特点是,住宅的轮子和商业的轮子各自运转、生存,商业和住宅可以分别发行金融产品,分别做杠杆,分别以少量资金撬动大体量项目。
     “我们并没有就这么成型,搞的是新鸿基还是凯德,现在肯定不到时候,但肯定是这两个模式中要取他们的长处。”关于万科商业轻资产的路径,毛大庆称,万科第一批经营性不动产明确要做轻资产,至于“轻到什么程度”,可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立,二者相互还将存在关联。
     据了解,目前万科布局的商业产品有三大类型,定位全部是针对周边居民的社区型或者区域中心。
     “我并不想甩卖掉,我其实是要做持有性经营,最后要培养一个万科能够自己管商业的团队。这个很像凯德置地,他们就20%是自己的,(其余)都是市场的钱,但是他们的运营能力很强,最后他们靠运营能力存在。”关于未来万科商业地产经营前路,毛大庆说,“能不能健康地存在下去,取决于我们能不能管理,而不是取决于我们有多少钱,这是根本的问题。”
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