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世茂系可售货值达1500亿 将加快资产周转速度

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-01-06  浏览次数:1
  世茂集团董事局副主席许世坛表示,2014年房企的资金链可能会相对紧张,世茂境外75%的融资都是长期融资,风险相对较低
   “住宅是世茂房地产的核心业务,尽管地价成本升高,但世茂在合理管控成本的同时,加快了项目周转速度,提高销售回款比率,以此把控现金流和利润率。”世茂集团董事局副主席许世坛向记者表示,在商业方面,尤其是社区商业方面,Mini Mall、Mini Hotel是世茂未来社区商业的方向。这不仅能为社区提供配套,提高住宅销售的升值空间,而且能改变以往购物中心、酒店动辄几十亿元的投资局面,有利于实现财务平衡。
  事实上,据记者了解,世茂系目前已经由接班人许世坛掌舵。世茂房地产以住宅为主,经营一些社区商业和酒店等业态。世茂股份则是世茂集团的另一家控股子公司,主业是大型购物中心、百货商业。
  克尔瑞研究院在《2013年中国房地产企业排行榜》中分析,世茂房地产若能在2014年上半年补充约200亿元的可售房源,则有望在2014年实现销售额突破千亿元的目标,成为“千亿俱乐部”的新成员。
  可售货值达1500亿元
  2014年1月1日,克尔瑞研究院正式发布了《2013年中国房地产企业排行榜》,世茂以全年670.7亿元的销售收入位列全国房企第9名。
  值得关注的是,截至2014年1月1日,世茂房地产已连续三年实现了约50%的复合增长。克尔瑞的研究报告显示,2013年全年,世茂房地产销售额同比增长46%,2011年、2012年世茂房地产销售额的增长率,都稳定在50%左右。
  克尔瑞研究院进一步分析认为,世茂2013年上半年新开工1430万平方米,为明年冲刺千亿元销售目标提供了坚实基础。据悉,截至2013年年底,世茂房地产可售房源货值约为1300亿元,按照规划,世茂房地产有望在2014年上半年补充约200亿元货值的可售房源,如果仍能保持70%的去化速度,世茂房地产有望在2014年实现销售额突破千亿元的目标。
  对此,许世坛坦言,世茂2014年的销售目标预估值为800亿元。若包含2013年零售的库存,可售货值大概可以达到1300亿元。“如果明年再买些地,可售货值应该可以达到1500亿元。近几年,公司去化率基本上维持在70%左右。这个数字包括世茂股份及一些合作项目。”
  值得一提的是,一般来说,在企业销售规模接近1000亿元之际,多数房企都会提早布局,寻找新的利润增长点,包括扩大海外投资,涉足养老地产等。对此,许世坛表示,“世茂的基础很好,做好住宅的同时,我们可以衍生出很多业务。今后在商业方面投入也会很大,尤其公司已经在深圳市前海地区购买了土地,办公楼等出租型业态未来将逐渐入市。今后,公司加大投入的领域还包括旅游地产、养老地产以及农业地产、文化地产等”。
  加快周转平衡利润
  相对多数房企不惜高价拿地,拼命摘得地王地块,回归一线、二线城市的举措,世茂似乎更有自己的想法。据世茂集团副总裁蔡雪梅透露,除了一线、二线城市之外,吸引外来人口能力较强、消费能力和产业基础较好的三线、四线城市也是扩张的重点区域。“世茂在晋江市、泉州市、石狮市等城市开发的楼盘,已经实现一次开盘或者一个月销售10亿元甚至20亿元。”
  不过,2013年9月5日,世茂以47.25亿元总价拿下苏州金鸡湖两宗地块,其中一幅为苏州楼面单价地王。
  纵观地王的命运,顺利入市且大赚的并不多,包括中粮地产的北京孙河地王和融创中国的北京农业展览馆地王,目前都已经引入合作方共同开发,分别为项目“找钱”高达9.08亿元和12.25亿元。
  对此,许世坛坦言:“现在的地价都很高,包括苏州市在内的优质地块。不过,未来再也没有这样好的土地了。地价贵,就要深入挖掘产品,销售速度要快。”
  “为什么有的企业拿到地王以后就不行了,因为投资这块地可能需要好几年,本来没有调控政策的市场拖到了调控政策出台,拖到了开始限购。”许世坛称,世茂要在控制利润的同时,加快新进土地的周转速度。
  事实上,有业内人士也向记者透露,从2012年开始,世茂房地产就强化了对工程节点控制、成本控制等方面的管理,以此提高周转速度。
  对此,蔡雪梅坦言,世茂现在确实有不少项目的周转速度都非常快。“石狮市的项目我们做了10万平方米的展示区,只花了4个月时间,并且一开盘就卖了20亿元。”此外,苏州世茂石湖湾项目于2013年3月份参与拍地,政府8月份交地,12月份已实现销售;世茂张家港九溪墅项目则是2013年5月底拿地,11月底实现销售。
  净资产收益待考
  事实上,有业内人士称,房企为了追求千亿元的销售规模,走快周转路线的同时,有可能导致净资产收益率有所下降。以万科为例,虽然其2013年销售规模已经超过1700亿元,但从其近几年的净资产收益率来看,除了2012年,一直是销售规模不足100亿元的华远地产更高。
  “很多开发商有冲击千亿元销售规模的冲动,但我觉得这只是个必经的过程。”许世坛坦言,世茂非常重视净资产收益率的管控,以世茂目前在上海市的三个持有型酒店为例,一年可以实现近9亿元的收入。未来,世茂将加大对持有型商业的投入,但会做一些改变。
  他强调,以往要花费8亿元至10亿元投资一个大型酒店,回报周期相对较长,世茂以后不一定再投这么多大型酒店了。“可以做结婚、休闲等不同主题的Mini酒店,单个酒店投资只需要几千万元。未来三年到四年时间,世茂房地产的利润率和净资产收益率将会显著提升。”
  许世坛称,2014年房企的资金链可能会相对紧张。不过,世茂在境外做了很多融资工作,75%的融资都是长期融资,风险相对会低很多。
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