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开发商看淡取消限购:楼市回暖还要看银行脸色

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-07-12  来源:东方财富网  浏览次数:0
  在多地先放风后否认的多次试探后,济南终于打响了取消限购的第一枪。济南多位地产商向《华夏时报》记者证实,7月9日晚间接到相关部门的口头通知,限购政策7月10日零时起全面取消。
   “济南既然被允许放开,也就意味着实行限购的47城中,绝大部分都有资格放开了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称。
  不过很多业内人士认为,在房地产市场下行的大气候下,取消限购对市场影响不大,楼市能否回暖还要看银行的“脸色”。由此可见,冀望取消限购来扭转济南房地产市场的低迷局势,恐怕要事与愿违。
   “目前限贷政策没有做出调整,这仍是影响购房者买房的关键因素。”山东最大的房地产顾问机构世联怡高总经理朱江7月11日对《华夏时报》记者说。
      口头传达
   7月9日下午4时左右,济南将于7月10日零时起全面取消限购的消息甚嚣尘上。7月10日上午,济南市房管局的工作人员率先证实了这一消息。
   10日上午,本报记者在济南市住房保障和房产管理局交易大厅看到,前来咨询和等待办理多套房买卖业务的市民明显增多,咨询窗口被围得水泄不通。几名工作人员不断向前来办理业务的市民解释:“济南从10日起取消限购,无论是否有济南户口,不管之前买过几套房,都可以随便买房了。”
   一位工作人员告诉本报记者,虽然没有下发正式文件,但10日晚上该消息已经被确认并传达下来,由工作人员向市民做出解释。
  同时,取消限购的消息7月9日晚上同样以口头传达的方式传达给了房地产企业。
  “对我们来说这是个利好消息。”几个楼盘的销售人员无一不向记者表达着“激动”的心情。当天上午,记者走访了几家楼盘的售楼处发现,他们大都在醒目的位置摆出了取消限购的提示。
  库存“压力山大”
   “目前限购涉及四十多个城市,这些城市均出现了严重的产能过剩的问题。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
  事实上,高库存也一直困扰着济南房地产市场。
  克而瑞最新数据显示,自2013年3月以来,济南存销比持续走高。截至2014年6月底,济南普通商品住宅库存697万平方米,按照月均成交量41万平方米计算,存销比高达16.9个月,而这还没有包含济南房地产市场未来的供应量。
  更为严峻的是,济南上半年楼市销售数据惨淡,据大智慧通讯社最新统计,今年上半年,济南市商品住宅成交量价齐跌,销售套数、销售面积、销售额同比跌幅均超过30%。
  济南市城乡建设委员会统计数据显示,今年1-5月份济南住宅网签面积同比增长分别为:-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。
  不仅仅是济南,高库存和低去化率已经成为许多二三线城市的顽疾。
  易居研究院报告显示,截至5月底,监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米,环比增长2.7%,同比增长20.1%,去化周期超过16个月,库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月,库存面临着“压力山大”的窘境。
  尽管有业内人士认为“济南这么做(取消限购)开了个很坏的头”,但更多的舆论倾向于取消限购,“那些从长期来看已经没有必要保留限购的城市,现在是取消的最佳时机,取消限购将可以省下一笔监管成本。”
   “一些地方政府放松限购政策,以稳定地产市场,看起来是‘水到渠成’。”房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说,结合今年上半年楼市来看,各城市成交数据与去年相比都有所回调。
  “实际上,目前依靠房价上涨推动的投资投机需求已大幅减少。”国家统计局科研所数据质量研究室主任余根钱表示,受限制的投资投机需求就更少了,取消限购只能使受限制的需求释放出来,因此作用很弱。
   “可以预期,大多数二三线城市都会紧随其后,中央的限购政策或将名存实亡。”北京中原地产市场研究总监张大伟表示,今后限购政策很可能只会在一线城市和1000万人口以上的城市存在,而其他城市都将逐步取消。
  “取消限贷”才是关键
   不过,取消限购对于需要贷款的购房者来说,可能并不能解决实质的问题。
   “房贷政策不调整,我们还是干着急。”刚刚结婚不久户口尚在外地的小刘在交易大厅对记者说,一大早兴冲冲赶过来,想看看房贷政策是不是也随着取消限购松动了,结果得到的答复是“相关贷款政策和之前相比没有变化”。
  “我们俩都刚刚毕业,买房子只能靠贷款,光取消限购有啥用?”小刘无奈地说。
   “目前影响销售最关键的因素还是房贷政策,取消限购还在其次。”济南一位不愿具名的小型房地产企业老板李先生对本报记者说,他们公司开发的是小户型,针对的都是刚性需求,而这一块购房者大都需要贷款。
  “限购与限贷相比,限贷对市场的影响作用更大,因为购房者买房子需要钱,房贷不松绑,仅放开限购,对市场的促进作用并不会很大。”在李先生看来,限购全面放开只是打开了第一道大门,“限贷令”的存在仍一定程度上将部分购买人群挡在了门外。
  李先生告诉本报记者,目前济南首套房贷款为基准利率上浮5%,二手房首付60%、在基准利率的基础上上浮10%的政策仍在执行。至于购买第三套住房者,多家银行表示无法贷款。此外,非济南市户籍人群申请贷款仍有纳税或缴纳社保年限限制。
  “目前二套房的首付六成比例、 三套房停贷等政策, 都增加了市民的购房成本。”在朱江看来,如果在信贷政策上加大扶持力度,推行支持自住和改善性购房的信贷优惠政策,对促进成交将有更实质的意义。
  事实上,房贷业务目前对银行而言吸引力并不大。一个佐证是,在济南,之前在售楼处办公的银行信贷人员,现在已经大都撤出售楼处。
  据在线金融搜索平台融360分析,目前来看,银行下调房贷利率动力明显不足。“目前5年期以上房贷基准利率为6.55%,而5年期的存款利率已‘一浮到顶’至5.225%,二者十分接近。存贷差是银行的主要盈利来源,房贷的存贷差较小,对银行不具诱惑力,而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。”
  可见,监管层的喊话并没有真正调动起银行做房贷的积极性。在线金融搜索平台融360日前发布报告称,房地产信贷收紧态势在央行“喊话”后只是稍有缓解。
  “值得注意的是,虽然有一些商业银行出现8 .5折利率,但由于条件苛刻,符合放贷条件者甚少。”上述报告称,未来房贷宽松可能性不大。
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