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不动产登记难在哪里

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-07-03  来源:中金在线  浏览次数:0
  《不动产登记条例》未能如外界预期那样在6月底出台,《第一财经日报》从多方获得的信息显示,《条例》目前仍处于征求各方意见阶段,最乐观的预期是今年年底出台。
  在实操层面上,整个不动产登记工作并非想象中的那么简单和容易,部委间的工作协调、各种材料的整合都是要花费不少时间和精力。
  此外,无论是《条例》起草方,还是一些对此领域研究较为深入的学者,都在尽力将《条例》的制定本身,以及整个不动产统一登记工作与调控房价,与民间寄希望的反腐“脱钩”,认为两者间并无直接关联,后者并非前者的目的和初衷——尽管客观上可能有所帮助。
  年底有望出台
  “(《条例》的出台)不能说是延期,6月底的时间节点也并非是一项硬性规定,在第一次部际联席会议上就已经不再强调这一时间。”一位国土部人士对记者称,《条例》的制定终归要充分吸纳各方意见,成熟完善后再上报。
  所谓“第一次部际联席会议”的召开时间是今年3月26日,该会议制度由国务院2月24日发文同意建立,国土部部长姜大明任该会议召集人,会议成员来源于九大部委。
  整个不动产登记工作的时间表也在此次会议上被确立:从2014年开始,用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度,用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,形成不动产统一登记体系。
  在这其中,《条例》将是第一个重要环节,它将决定不动产登记的主要原则和大方向,可视为不动产登记的“顶层设计”。外界更期望能从《条例》中看出其对各界的影响程度,譬如是否能影响房地产市场,是否能助力中国的反腐工作等。
  正因如此,《条例》出台的时间才被舆论密切关注,并不断为之倒计时。去年3月,《国务院机构改革和职能转变方案》要求出台并实施不动产统一登记制度,在2014年6月底前出台《条例》。
  不过,今年5月中旬,国土部就已经改变了口径,变成“力争6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出”,而不是此前的“6月底出台”。
  “《条例》是国务院的行政法规,并非国土部通过就可对外发布,必须得上报国务院,然后常务会议审议通过后才会正式对外公开。”前述国土部人士称。
  至于《条例》何时才能面世,一位熟悉立法流程的法律学者对《第一财经日报》表示,送审稿出来后要由起草部门报送国务院法制办,然后由后者征求国务院组成部门意见,这个过程一般就需要三四个月,修改后再报国务院常务会议审议。
  而据记者了解,《条例》尚未上报国务院,6月份还在征求地方以及专家学者意见。今年年底出台已经是较为乐观的估计。
  实操之难
  即便《条例》出台,这也只是不动产统一登记的一个前提,更多的工作还在后面。
  上述国土部人士称,《条例》出台后,还需制定不动产登记工作规程,以及条例的实施办法等,这样才可明确登记的技术手段和流程,指导具体工作。
  目前,国土部在地籍司内设立了不动产登记局,但基本是“两块牌子,一套人马”,所增加的编制和人手有限。“现在中央对编制卡得比较紧,人员增加的确实不多。
  但对应的工作量很大。“像我国东部一个省会城市,一年土地变更的电子档案就高达16万份,这还算是工作开展比较好的地区,还有一些地方甚至没有实现完全电子化。其他像房产档案也是如此。”上述人士称,可以想象这种转化的工作量会有多大。
  按照现行一些部门的做法,在一份电子版的登记材料之外,还要有相应的纸质版材料,这些整合规模也将超乎想象。
  即使实现了全部电子化,整合也不是像搭积木那样组合起来就可以。上述人士称,以前每个登记系统所采用的技术标准和规范并不一样,就像计算机编程语言有Java、C、C++等很多种一样,以后需要采用技术手段把它们一一转化,统一到一个信息平台上去。
  中国社科院法学所研究员孙宪忠也认为,技术化的东西其实很繁琐,以前一些资源的家底并不太清楚,此次就需要进行大量的外业测量工作来摸清家底。
  受国土部法规司委托,孙宪忠主编了《不动产登记条例(草案建议稿)》,并已在今年出版。
  除了工作量大外,一些过往难点此次也势必涉及。此次不动产登记中也将涵盖农村集体建设用地和宅基地,以及城市中的一些违章建设物的确权,目前看来这两块都是难中之难。
  国土部地籍司副司长冷宏志曾透露,宅基地和集体建设用地确权登记发证宗地数约2.6亿宗,是农村集体土地所有权发证宗地数的40多倍,工作量更大,经费需求更多;事关农民基本财产权利,权属纠纷更多;宗地图和地籍图比例尺不小于1:2000,精度要求更高。
  而违章建筑历来是城市治理的难题,此番不动产统一登记,也将再碰这个硬钉子。
  “(违建)就像块牛皮癣,非常难解决,此次不动产登记也需要把它搞清楚,至少要把现状搞清楚,如何处理待以后的法律规定。”孙宪忠说。
  除了上述技术性工作外,部门利益也可能影响不动产登记工作的进程。不过,国务院曾规定,虽然登记工作划归国土部,但行业管理职能仍在原部门。这或许会对部门间的协调有所帮助。
  “去反腐论”
  自从中央决定开展不动产统一登记,一些观点便将其与反腐、调控楼市挂钩。
  其中,SOHO中国董事长潘石屹的观点最为鲜明。他多次在公开场合表示,《条例》出台后,会增加市场上的供应量,房价就会下跌。“要搞不动产登记,傻瓜都知道,变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元,也不能换成房子。”
  这种逻辑的背后,是认为不动产登记将迫使腐败群体抛售房产,进而影响房价下跌。
  而辩解者则从法理和现实两方面认为这两者间不能直接画等号。前述国土部人士认为,即便《条例》最终规定可以“以人查房”,那也是有前提和限制条件的,而且这种限制条件和现在的一些规定也会保持基本一致,并非是人人都可以随意查询他人房产情况。
  “不动产登记工作主要是整合现有各类信息,补上《物权法》遗留下来的问题,并不是新创造一个可用来反腐的信息平台。”该人士称。
  孙宪忠也对《第一财经日报》表示,不动产登记立法与反腐倡廉是两个不同的范畴。不动产的登记法律从本质上属于私法的范畴,而反腐属于官员治理范畴的内容,从法律上看,这些立法被称为“阳光立法”,是官员管制法,属于宪法行政法领域,涉及的法律问题属于公法范畴,与作为物权法的私法无关。因此不能说不动产登记立法的基本出发点是反腐。
  “不动产登记的公开性,是说它不属于国家保密范围,但也将是依规查询。不能为了反腐倡廉而破坏不动产登记规范的技术性,违背立法科学的原则。”孙宪忠称。
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  不动产登记本身不可能发挥阳光法案的作用、反腐的作用。但是为了反腐败去查房都是可以的,不管是以人查房还是以房查人都是可以的,你是一个官员,我们总会查到这个房子归根结底是谁的。房子本身登记上的权利人状态和事实上真正的权利人状态是可以脱节的。 
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