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底价、低溢价频现 大城市拍地趋冷

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-04-24  浏览次数:0
  在楼市销售严峻的情况下,从去年以来到今年一二月的土地市场高溢价热潮正骤然降温。
  一二线城市土地遇冷
  1号举牌,7号举牌,1号再举牌一次,短短三分钟内,总价超过60亿元的广州油制气厂地块就这样几无悬念地成功出让,创下今年以来广州卖地会最快结束的纪录。21日出让的这个地块位于广州奥体新城东区,地块中有配建小学用地和公交站场用地以及市政道路和绿地。出让宗地面积295885平方米,是天河区史上规模最大的出让宅地。
  此前曾表示有意竞拍该地块的富力地产(02777.HK)广州公司、敏捷地产及越秀地产(00123.HK)均缺席,最终该地块被广州市城实投资有限公司以61.5亿元摘得,仅高出底价8500万元,折合楼面价10506元/平方米,溢价率仅1.4%。
  这样的低价可谓足够冷门。因为此前就有业内人士表示其最后拍出的楼面价肯定会达2万元/平方米。可作参照的是,广州最大规模的“旧改”项目广钢新城在今年2月正式出让了5幅地块,折合楼面地价分别在17950元~21568元/平方米之间,溢价率为38%~66%。
  “今年我们拿地的策略总体趋向保守。”广州一家房地产开发企业负责拿地的吴小姐告诉《第一财经日报》,尽管今年政府推出的地块不少,尤其是有很多城区的旧改地块,但现在拿地的成本太高,风险比较大,因此拿地方面会更加谨慎。
  实际上,这种低溢价率不光是在广州,在其他一二线城市也是如此。4月10日,上海长宁区一宗重磅地块被上海宝钢以底价获得,而2013年5月,就在该出让地块的不远处,曾诞生上海当时的年内总价地王。
  在本月18日南京的一场土地拍卖会上,4幅地块拍卖仅仅用了5分钟时间就结束,甚至还出现了开发商因为迟到几分钟而错过参与竞拍的尴尬局面,创造了南京近几年土地市场前所未有的冷场。
  另一个省会城市合肥18日出让的3幅地块也遭遇了类似的冷场局面。其中位于滨湖新区BH2014-07地块是当天土地挂牌会中地块面积最大的一宗,达831.63亩,最终该地块被合肥万达投资有限公司以底价竞得。
  “成交量的萧条肯定会传导到土地市场上来,一些企业尤其是标杆企业随着销售的放缓肯定会减少拿地。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》,从最近的土地市场竞争来看,今年除了优质地块,竞争在逐渐减少,很多地块以低价或底价成交。
  放松调控迹象
  中原地产研究部统计数据显示,截至4月23日,销售20强的标杆房企,拿地出现明显减少,虽然前四月拿地总额达到了1237.11亿,超过了去年同期的1101.37亿。但从月度变化看,4月单月截至23日,20大房企仅拿地55.95亿。而在2013年4月全月拿地额则达到了291.17亿。
  从环比上看,标杆房企明显出现愈加谨慎的态度,连续四月减少拿地额度,其中1月达到了单月高点,达600.99亿。随后连续多月下调,2月拿地额为325.62亿,3月萎缩到254.54亿,4月更是下调到目前的55.95亿。
  而如果目前的土地市场局面继续,最坐不住的还是地方政府。张大伟说,由于一二线城市对土地财政的依赖度最高,因此地方政府财政的需求迫使他们会放松楼市调控。
  4月22日,无锡户籍新政正式出台。新政规定,自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在该市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
  本周,杭州市发改委建议,建立房地产企业重大调价政策预报制度,房企在重大调价发布前,必须通报市有关部门。
  张大伟认为,从目前来看,房企肯定会减少拿地,为了土地财政,地方政府未来也肯定有放松调控的积极性。但对整个房地产市场来说,并不是地方放松调控就能扭转整个市场,最关键还在于国家的房产信贷政策能否转向宽松,如果信贷不放松,地方政府的救市并不能完全解决问题。
  例如,目前信贷方面普遍严格执行“认房又认贷”政策。即无论购房人现时名下是否有房产,只要之前有过住房贷款的记录,就被认定为二套房,这造成“卖一买一”的改善型购房者群体购房成本增加,甚至失去购房资格。
  “目前很多地方库存增加比较厉害,除非信贷方面能有比较大幅度的释放,否则整体市场降温的趋势很难扭转。”张大伟说。
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