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以房养老政策十年徘徊

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-04-04  浏览次数:14
  十多年前就在进行理论论证的“以房养老”,曾经应者寥寥。而近日出台的相关政策,再次让业界投注热情于其中。
  保监会日前向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(下称“征求意见稿”),并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。
  这是继去年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来,正式落实试点城市,试点工作将于2016年3月31日截止。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前介绍,“以房养老”的试点方案,由保监会牵头,会同民政部等部门,出台具体操作办法和实施细则。
  记者询问平安人寿、泰康人寿、幸福人寿等多家拟试点的保险公司,对方均称方案还在设计中。“去年就已经在设计,目前为止还没有产品。”平安人寿一位保险经纪人说。
  十年徘徊
  “住房反向抵押养老保险在中国已经历了十年理论论证,但在以前都只是讨论,应者寥寥。”北京工商大学保险系主任王绪瑾告诉记者。
  住房反向抵押养老保险俗称“以房养老”,也是一种“倒按揭”放贷模式,源于上世纪80年代的美国,在欧美已经相当成熟。它是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人,将房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
  若以一名70岁的参保老人为例,若其房产价值100万元,老人预期寿命15年,通过计算房产增值,扣除未来的预支付息,考虑平均寿命等因素,老人每月可领养老金5400元。业内人士认为,在房屋租售比偏低的城市,采取“以房养老”较为划算,还能享受房产增值收益。
  在中国,这被视为完善养老保险机制的一项重要补充。在政府兜底的基础上,“以房养老”为鼓励社会力量参与养老服务、完善养老保险机制的一部分。
  保监会认为,当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点,盘活老年人房产,有利于丰富老年人的养老选择。反向抵押养老保险属于商业保险范畴,在不影响老年人既有养老福利的前提下,增加了一种新的养老方式。
  与出售或是出租自有住房比起来,反向住房抵押是将住房资产货币化之后,仍然保留使用权和部分资产权,所蕴含的租房权现金价值大。
  “只要有1%的老人对此感兴趣,从大方向上来看它就有市场价值和社会价值。”上海财经大学不动产研究所副所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授陈杰对本报说。
  挑战“房屋要留给子女”观
  在中国,“以房养老”由中国房地产开发集团原理事长、幸福人寿保险公司原董事长孟晓苏首倡。而孟晓苏在2007年成立幸福人寿伊始就在探索“倒按揭以房养老”实体运作模式。投保人将房屋产权抵押后,由保险公司按月给付,身亡后由保险公司对房屋进行销售、出租或拍卖。
  孟晓苏在去年接受媒体采访时表示,导致“以房养老”政策迟迟不能落地的主要原因是来自保险公司的顾虑,一是当时还没有《物权法》,二是当时居民持有第二套房产尚不属普遍现象,保险公司内部人士普遍担心房价下跌将加大保险公司的风险。
  幸福人寿上海分公司一位经纪人告诉本报记者,产品尚在设计中。“这是一个全新的保险产品,跟以往的任何产品都不同,牵涉到银行和房产部门,所以相对复杂。”
  作为一种新型养老保险方案,“征求意见稿”对保险方和被保险方双方都颇为谨慎。投保人群被设置为60岁以上,拥有房屋且独立产权的老人;保险公司须开业满5年,同时注册资本不低于20亿元,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
  安信证券一位分析师认为,反向按揭的市场空间在千亿元级别,但也面临不少障碍:首先是产权制度风险,在70年产权制度下,部分老人的房屋可能面临在贷款期内产权到期的情况,还有就是房屋留给子女的传统观念的挑战。
  孟晓苏对媒体表示,不管老人活多久,倒按揭的保险将负责到底。长寿老人是保险业大数法则所覆盖的人群,只要在大数计算上获得均衡,“保险公司不会计较在一两套老人住房上的得失。”
  而业界更多的担忧来自于产权制度风险,即70年产权制度下,部分房屋可能面临贷款期内产权到期,以及“房屋要留给子女”的观念束缚。
  “按照中国的住房习惯,这个业务发展可能是有限的。”王绪瑾说,就算中国有1000多万失独家庭,但老人去世了,兄弟姐妹也可以是继承者。
  王绪瑾认为,房价的市场风险,和房屋自然灾害以及意外事故的风险,可能使得保险公司在综合考虑后会“估价谨慎”,“但相对于被保险人的信用和经济状况,‘以房养老’更多关注被保险人的生理状况。”
  “贷款利率与房价增长率”博弈
  此前,我国也曾有一些类似于“以房养老”的试点,但未能长久推广。其中,上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办,推行6年,仅成功6例。按照上海民政局的一项调查,九成左右老人拟将房产留给子孙。
  2007年,上海住房公积金管理中心推出“以房自助养老”做法,与“倒按揭”不同,它一开始就变更了房屋产权。65岁以上的老年人,可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易,交易完成后,老人可一次性收取房款,房屋将由公积金管理中心再返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心。
  “租金处在稳定的年限,双方中一定有一方是处在风险暴露的地方。如果双方走不下去,风险一定是不等价的。”陈杰对《第一财经日报》说。
  陈杰曾就上海以房养老的可行性写过数篇论文,他认为,反向按揭与上述上海模式比较,优势在于不用变更产权,还可居住。“如果把房子一卖,一旦出现意外就要流浪,增加了社会的风险。所以美国的倒按揭规定了必须是自住房。”
  陈杰在2013年上海圆桌论坛“以房养老”专题研讨会上发表报告指出,“贷款利率和房价增长率”之间的对比关系是一个关键的参数变量。比如,如果房价年化增长率下降一个百分点,而贷款利率不变,抵押住房就可能变为负资产。
  他举例说,如果一套按60%倒按揭贷款比率的房子价值150万,而房价增长率从5%下降到4%,20年后房子的总价值是329万元。如果6.68%的贷款基准利率不变,那么20年后的负债额是353万。如此,可能资不抵债。
  所以,一旦楼市突然暴跌,将让从事反向按揭的银行等金融机构面临巨大的系统性金融风险。陈杰认为,如果预期房价进入长期低迷通道,反向按揭将很难得到银行、保险等金融机构支持。
  早前,中信银行、中大恒基等机构都曾对这一模式进行过探索和尝试,但因受到产权、法规、观念等制约和影响,始终没有引起波澜。中信银行“养老按揭贷款”业务目前还在各网点有所保留,但由于产权期限和处置方面的不确定性,推广效果一般。
  孟晓苏此前就意识到,“倒按揭”提供的并非单纯的保险合同,保险公司要真正参与“以房养老”,必须提供综合性的金融服务。
  目前,保监会、民政部和住建部一同参与了“征求意见稿”的制定及前期讨论。幸福人寿、平安人寿、新华人寿等6家保险公司已递交了试点方案,现在已经进入最后审批阶段。
 
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