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自贸区扩围效应:楼市受益仍是概念

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-12-18  来源:东方财富  浏览次数:0

自贸区的扩围犹如催化剂,其辐射的楼市也产生了一股小小的躁动。广东自贸区正式获批的第二日,南沙、横琴等板块的楼盘传来热销的消息。

     但广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示,目前广州南沙等地的楼市对自贸区概念的炒作已经疲劳,供应大量剩余,库存消化是关键,房企应趁势尽快出货,采取低价走量的谨慎策略。

     自贸区边际效应递减

     “开盘后2小时就卖出房子300套,平均24秒卖出1套。”12月13日,近千名购房者从早上6点开始便在南沙保利城营销中心排队。

     这被认为与自贸区获批的利好因素有关。广东自贸区概念,加之随后南沙金融创新“15条”政策的发布,南沙的区位和产业优势一直被开发商广为宣传。中山大学港澳珠三角研究中心教授郑天祥分析,如果南沙纳入广东自贸区,香港、澳门投资会增多,游艇、游轮将可双向自由往来。目前南沙明珠湾的中央商务区和香港园区、澳门园区紧邻,仅隔一条江。

     不过,南沙保利城热销的真正原因,是它的低售价。数据显示,最近两周南沙楼市的成交均价都在10000元/平方米左右,而保利城成交均价为8300元/平方米。

     去年7月以来,南沙已经历多轮广东自贸区概念的炒作。

     2013年8月,在广东自贸区的传闻鼓舞下,南沙房价同比涨幅达到15.5%。2013年9月,南沙三天内两度刷新区域地王纪录,楼面价飙升至6434元/平方米。今年3月份开始,广东自贸区将获得批准的传言,惹得南沙不少楼盘“惜售”,3至6月的单月成交量平均仅为390套,成交价维持在1.1万元/平方米以上。

     到了7月份,自贸区迟迟未落地,南沙楼价跌至万元以下,跌幅超过10%。之后的8至11月,南沙楼市进入以价换量的通道,其中10月份的成交均价为9353元/平方米,跌至今年新低,但低价的刺激也使得当月的成交量创新高。

     与此同时,两年以来保利、越秀、方兴、万科等房企纷纷进入南沙,楼市库存大量累积。来自合富辉煌提供的数据显示,今年1-11月,南沙新增供应面积141.4万平方米,新增供应套数13075套。而据CRIC研究中心监测,今年年中南沙的库存去化周期一度高达24个月,尽管随着下半年以来各项目积极降价促销,库存压力有所缓解,但截至11月末,库存去化周期依然高达19个月,位于广州全市前列。

     方圆地产市场首席分析师邓浩志指出,由于目前南沙库存高企,开发商不会捂盘或马上升价,短期内南沙楼市将仍然以走量为主,价格将维持平稳,明年二季度以后,预计市场热度将会真正反映到价格上来。

     免疫资本炒作?

     广州南沙之外,传闻可能纳入广东自贸区中的深圳前海、珠海横琴等板块,楼市人气也相当活跃。据了解,国务院宣布自贸区扩围之后的第二天,横琴一家楼盘吸引了近千人到场看楼,其中澳门人占了大多数。受天津将设立自贸园区的影响,上周滨海新区新建商品房共成交401套,环比增加32.78%。

     上海易居房地产研究院研究员严跃进对此分析,部分板块楼市成交迅速升温的背后,刚需购房者与投资型购房者都在积极入市,随着市场成交量上升,土地需求量猛增,将促使区域内未来房价上涨的预期明显增强。

     21世纪经济报道记者了解到,在上海自贸区获批成立后的三四个月时间里,房价普遍上涨20%-30%,个别项目的上涨幅度达50%以上。以住宅市场为例,2013年8月,临港新城新盘的平均房价在1.1万-1.3万元/平方米,短短两个月后,这一区域部分新开楼盘的价格已经涨至2万-2.3万元/平方米。与此同时,自贸区内以及周边商办楼的租金、上海全市主要工业园区厂房的租金也都出现较大幅度上扬。

     上海自贸区的开启对上海楼市形成的利好已被市场验证。对于此次自贸区的扩围,同策咨询研究部总监张宏伟认为,对多重利好政策刺激之下正处于短期放量“窗口期”的房地产市场而言,相应概念板块或将成为新一轮资本炒作的盛宴。在他看来,随着自贸区内的产业集聚,大量入驻企业等有可能为市场带来新的需求,部分商办项目的租金可能趁势上涨。

     但上海自贸区的楼市效应,能否在新批准设立的自贸区复制尚存疑问。黄韬告诉21世纪经济报道记者,以南沙为例,虽然南沙是一块投资洼地,但在产业引进、配套设施建设等方面尚不完善,发展还需要5-10年的时间,长期来看,只有金融改革等政策具体实施之后,才能真正促使南沙房价上扬。

     其余如横琴、滨海新区情况也是如此。“短期利好的经济效益难以显现,在自贸区投入正式运营之后,板块的投资价值才能够凸显,投资者应保持长远眼光分区域、分类别地进行投资。”黄韬
 

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