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房地产行业进入白银时代 调整或将持续到2015年

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-19  来源:东方财富网  浏览次数:0
  9月18日,国家统计局发布70个大中城市的房价数据,8月,新建住宅平均同比上涨0.54%,二手房住宅平均同比上涨0.11%。
     也就是说,本轮房价接近跌回一年前,“按照目前的下调趋势,房价将在9月份跌回一年前”, 中原地产首席分析师张大伟介绍。
     以北京为例,目前二手房比去年同期仅上涨了0.4%。
     在全联房地产商会创会会长聂梅生看来,房地产行业进入了2008年以来的最低点,“从投资、库存等多项数据判断,当前的房地产形势依然严峻,且该形势或将持续到2015年,更为悲观的估计是持续到2016年”。
     2008年以来最低点
     根据国家统计局的数据,8月,70个大中城市新建商品住宅价格下调的城市数量为68个,仅温州持平,厦门微涨。
     而从平均房价指数变化来看,8月新建住宅平均跌幅达到1.15%,二手房住宅平均跌幅达到了0.8%,已经连续4个月下调。
     “下调房价的城市数量68个,创造了历史记录;与此同时,跌幅也是历史上第一次如此之快,远远超过此前的预期。”张大伟说。
     聂梅生表示参加过不少房企公司有关2014年市场的预判,以及公司2014年销售业绩的制定,目前来看,市场形势比很多公司的预期要差得多。
     在此背景下,房企也进入全面入冬、取暖模式,购地更为谨慎,截至9月15日,20大标杆房企合计年内拿地仅1873亿,相比2013年同期的3698亿,减少了1825亿,同比减少幅度高达49%。
     值得一提的是,北上广深四大一线城市已经连续2个月全线下跌。
     8月,一线城市新建商品房环比降幅均超过1%,其中,北京环比下降1.2%,上海环比下降1.3%,广州环比下降1.3%,而深圳环比下降1.1%。
     另外,二手房方面,北京环比下降0.9%,上海环比下降0.7%,广州是环比下降1.4%,深圳是下降0.5%。
     “房价已经连续两个季度在负区,1-8月份比1-7月份还要负得更多,本来是可以慢慢筑底,现在又下去了一点,同比来看,有一个跳崖式跌落。”聂梅生表示,另外,从房地产投资、景气数据等诸多数据来看,这也是2008年以来楼市的最低点。
     地方面临压力
     “房地产市场的本轮深度调整基本可以宣告黄金十年的结束,转而进入白银时代。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍。
     张大伟判断,需求购买力的透支、过度的房地产投资、较高的待售面积,以及较为谨慎的货币政策都预示着白银时代的楼市,短期内不具备大幅反弹的空间。
     根据国家统计局此前发布的数据,8月,统计局公布的商品房待售面积56160万平方米,这一数据自2012年4月以来,已经连续29个月保持上涨。
     与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,最近两年多来,全国商品房待售面积增幅达到86.4%。
     “待售面积非常高,当前市场和政策总的估计都判断,目前去库存化是需要时间的。”聂梅生也认为,本轮楼市调整最快将2015年结束。
     张大伟也认为,本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初。成交量有可能在4季度出现触底迹象。但价格从目前看,有可能到2015年一季度才出现明显的企稳。
     在此背景下,地方政府也开始启动第二轮救市阶段。
     根据21世纪经济报道记者的统计,近期,四川、福建、湖北等地发文,通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。
     更值得一提的是,诸如湖北、福建等地的救市文件涉及不少有关信贷方面的松绑内容,比如湖北救市文件要求下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。
     “这很有意思,地方政府并无银行的管理权限,但依然发布要求银行降低贷款利率的文件。”张大伟说,这也能理解,一方面给市场信心、增加市场购房者救市预期;另一方面将稳增长的压力转移到银行,给银行施加压力。
     从目前各地房地产降温的情况来看,张大伟判断,后期可能还会有10个以上省份发布目的为救市的省级房地产健康发展意见。
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