| 加入桌面 | 手机版
免费发布信息网站
贸易服务免费平台
 
 
当前位置: 贸易谷 » 资讯 » 行业资讯 » 房地产市场长期衰退趋势将来临

房地产市场长期衰退趋势将来临

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-05-09  浏览次数:0
  房价泡沫,正在一线城市悄然破灭。这次与2008年不同,2008年中国处于总量短缺状态,而今天房地产已经进入总量过剩时代。
  在所有投资的信条中,我信奉两句话:一、只有泡沫和崩溃;二、大类资产的收益率长期中是平均化的。而中国房地产似乎违反了这两个信条。是信条错了?还是房地产的周期没到?
  我工作之初,就牢牢地记住了一句话:“要敬畏头顶的星空恪守内心的道德法则”。我相信,大类资产回报的法则必有其规律。房地产的资产价格周期,大致遵循库兹涅茨建筑业周期,当建筑业达到无以复加的繁荣之后,必然会迎来长期衰退。
  我们测算一下每年建设多少房子才是合理的?如果房子的保质期是20年,每年为一个人建1平方米的住宅,在一个永续期内人均住宅面积就是20平方米。如果房子的保质期是50年,每年为一个人建1平方米,在一个永续期内人均住宅面积就是50平方米。2003年之后,新建住宅中砖混结构的寿命应该不低于50年,钢混结构的寿命应该大于80年。也有人说,中国城市规划经常变,刚建了就要拆。这纯粹是主观臆断,以偏概全。我还没听说过2003年之后建设的住宅小区被整体拆迁的。
   一个社会,每年为每个社会成员建设多少房子是合适的呢?大致是人均1平方米左右。
  中国在2008年之前的30年改革开放历程中,住宅供给严重滞后。直到2008年,我们刚刚达到人均1平米的年度住宅竣工量。然而,2008年之后,国际需求萎缩明显,中国作为世界工厂的发展空间已经遇到了天花板。此时,社会资源集中地涌入基础设施建设和房地产建设。到2013年,中国年度住宅竣工已经达到25.8亿平米,人均约2平米,当年住宅开工约32亿平米,人均月2.37平米,这也意味着2015年住宅竣工量将增长到该水平。如果按照这个量,保持不增长,住宅寿命按50年计算,中国长期人均住宅也将达到118平方米,三口之间的住宅面积将达到335平方米。
  这显然是疯了!三口之家150平方米的住宅就足够了,怎么会需要335平方米呢?即便美国这样一个地广人稀的发达国家,也不可能达到那样的天量。这只能说明一个问题:目前的建筑量太大了。换句话说,目前房地产和建筑业已经处于库兹涅茨周期的极限顶部,将迎来长期衰退。
  中国正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。2013年,建筑业住宅竣工达到25.9亿平方米,所有房屋竣工为38.9亿平方米,施工面积达到113亿平方米,人均分别达到1.91、2.86、8.31平方米,严重超越了建筑业泡沫警戒线。
  中国的城市化一直滞后于工业化,居民住宅建设全面启动是在1998年住房分配货币化改革之后,此前欠账严重。因为要偿还此前供需缺口,住宅总量平衡尚未实现。预计最晚到2018年,中国居民住宅将进入总量过剩,届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退,非核心城市的房价整体崩溃。
  救市,似乎是在救经济,在救我们每个人的房子的价格。实际上,都错了!救市,只是救开发商而已,而花的钱,是纳税人的钱,同时,还骗了更多的无辜民众在不该买房的时候买了房。因此,政府救市是对民众的犯罪。
  当建筑业处于长期下行的通道初期,开发商将面临很大的存货消化的压力。如果政府这时候救市,开发商会趁机消化掉存货,然后溜之大吉。纳税人的钱被花了,买房人的钱也被骗了,衰退依然不可避免。
  政府的钱应该用来做好廉租房等住房保障,用来做好失业救济。让该倒的企业倒,只有资产泡沫崩溃了,才有廉价的要素,新生的企业就会诞生,来接纳更多的就业。
  健全的社会保障是安全度过建筑业波动的关键。2018年可能到来的建筑业大衰退是以居民住宅总量平衡为前提的,如果引导得当,有居住保障的人们就不会有群体性极端行为。诚然,泡沫的破灭意味着资本的噩梦,意味着社会财富的重新分配,意味着旧产业的就业群体遭遇不幸。这对政府的公共保障机制提出更高的要求。保护泡沫不破灭,意味着提高了转型的成本,实为饮鸩止渴。政府不应该拿纳税人的钱盲目地补贴所谓的新兴产业,政府显然不可能比企业家更清楚什么才是未来的主流科技。政府的补贴与泡沫破灭所带来的新兴产业发展条件相比,无疑是微不足道的。
分享与收藏:  资讯搜索  告诉好友  关闭窗口  打印本文 本文关键字:
 
推荐图文
赞助商链接
推荐资讯
赞助商链接
 
站内信(0)     新对话(0)