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上海浦东新地王出世 高溢价给房价施压

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-11  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:190

     37.75亿,楼面价1.82万元/平方米! 4月10日,年上海年内地王诞生,单价总价均为上海年度最高。

     经过现场1小时336轮激烈竞价,(600284.SH)第一大股东浦东发展集团37.75亿元拿下浦东唐镇新市镇12万平住宅地块,溢价率65.43%,楼面价1.82万元/平方米,创今年沪首幅单总价最高纪录。融创九龙仓联合体、保利、中海、招商等房企参与了此次竞拍。

     唐镇宅地的争夺历来激烈,此前7幅地块溢价均较高,平均为104.86%、最高达378.62%。

     4月9日,在一季度地产金融形势发布会上,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析认为,上海土地市场情况热度持续,高溢价土地比例增大。“去年一季度几乎90%以上没有溢价,今年一季度溢价率超过50%的占到12%,已经比较高了。”

     4月上海推地超百亿

     上海继一季度推出42幅经营性用地,吸金185.77亿元之后,截至4月7日的统计显示,4月上海有26幅地块计划入市,总出让面积为136.9万平方米,起始出让金总额为113.62亿元。其中包括3幅纯宅地,5幅商住及商住办用地。

     据上海搜房网截至3月27日统计,5月上海还有11幅地块计划入市,起始出让金总额为70.6亿元,虽不及今年4月,但远高于去年同期。据搜房网分析师张万雨的分析,这表明“国五条”出台后,上海推地节奏明显加快。

     3月21日和22日,上海规土局相继发布公告,推出位于世博区域内的7幅商办用地,可建面积达22.9万平方米,这些地块将于4月11日和22日进行拍卖。上海规土局3月21日还发布了今年第1号预公告,推出2幅可建面积为14.6万平方米的前滩商、住、办地块。正是在3月21日,杉杉控股和正德人寿联合体以25314元/平方米的价格拍得世博区域内一幅地块。以此价格推算,近期该区域内土地出让金额预计将达百亿元。

     上海易居研究院研究员严跃进指出,世博区域正倾力打造新型商务区,从这些地块的规划来看,以商办为主,辅以住宅,包括前滩在内的地块前景良好,具有较高的土地溢价水平以及丰厚的投资回报率。

     丁祖昱认为,房企3月份销售业绩追涨,是房企入场拿地的主要原因,比如中海3月份卖了179亿元,同比增长197%,甚至比每月冠军万科在3月份还多卖了50亿。很多企业1、2月份已经把存货几乎售完。他指出,上海土地单价仍然居高不下,在克尔瑞发布的今年一季度土地排行榜中,高单价地块上海占了一半。

     高溢价率抬头

     保利、万科、绿地都是近期拿地比较多的房企,但丁祖昱认为,就算以他们目前的速度去拿地,从土地消化周期和单项目产能来看,这些企业的土地存量还是不够。

     丁祖昱分析,减掉一些超级土地,这些主流开发企业土地可供开发时间也就是两三年。规模房企最大压力就是土地的获取,如果仅仅从一二线城市拿地压力更大,北京、上海每一块地都是很高的溢价率。他得出的结论是,随着规模下降,对单项目产能应该要求更高,而不是更低。对于百亿左右的企业来说,城市产能低一点,单项产能必须高,如果两者都是低的,这个企业就是运营效率低,成本高。

     丁祖昱认为,房企盈利能力都在下降,这不是指绝对的净利润数字,而是指净和毛。净利率下降最多的达9%,例如融创。利润水平下降趋势还会持续一段时间。为了保持利润率,房企不得不放开怀抱拿地。

     从唐镇地王的诞生,不难看出土地高溢价率再度抬头。

     根据公开资料,最早进入唐镇板块的是保利置业集团(00119.HK),其分别于2007年8月24日和2008年1月24日,以9.20亿元的总价拿下13宗地块,当时楼板价仅为4252元/平方米。随后唐镇土地价格在2009年开始水涨船高,绿城中国(03900.HK)在2009年12月份以16.61亿元的总价拍得浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块,楼板价达到了历史最高的19040元/平方米,溢价率高达379%;2010年9月份仁恒以16102元/平方米的楼板价拍得D-04-14地块,溢价率达127%。

     ,唐镇新市镇新地块再次入市,受调控影响,唐镇地块再无法重现2009年的疯狂。绿城和融创中国(01918.HK)联合体拿下5街坊地块楼板价仅为11544元/平方米,创下2009年以来的最低点,溢价率仅为0.28%。去年7月,融创中国和绿城旗下合营公司,还以16.44亿元总价竞得唐镇新市镇A-03-11地块,溢价率升至36.86%,折合楼板价约为15054元/平方米。

     此次浦东发展最终以1.8万元/平方米的楼板价和65.43%的溢价率成交,不但一扫唐镇土地市场之前的颓势,其单价也与唐镇板块历史最高价非常接近。

     唐镇地价的再次高企或与唐镇自身的定位不无关系。一位证券公司分析师认为,唐镇此次拍出地王,一方面在于唐镇作为浦东金融中心的后台支撑,是为周边高端产业园区提供配套服务的后花园,另一方面也在于上海市场经过前段时间的快速去化,开发商有较强的补库存需求,而唐镇是上海为数不多的高端社区板块。

     据了解,该地块周边的绿城玉兰花园2013年成交了47套房源,均价为4.1万元/平方米。但其他楼盘的均价为2.55万元/平方米左右。

     包括4月10日成交的唐镇地块在内,今年上海已成交了4幅楼面价超过万元的地块,均位于外环区域,而去年全年楼面价破万的外环地块仅有6幅。德佑地产研究总监陆骑麟认为,高溢价率地块的出现,将推动上海外环区域房价上涨,进而为未来房价的稳定留下隐患。

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