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上海楼市末班车效应:需求短时冰冻

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-11  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:79

     据德佑地产市场研究部统计数据显示,4月1日-7日,上海市商品住宅成交量仅为17.35万平方米,环比大跌六成,基本上回落到去年下半年以来每周20万平方米左右的平均交易量。政策落地之后的第一周供应量也只有2.07万平方米。

     “一方面前期过高的成交量对需求产生一定的透支,另一方面二手购房者在相对温和的政策下并不急于选择一手住宅。”德佑地产研究总监陆骑麟认为,一手市场的成交量下跌不可避免,并为楼市冰冻期埋下伏笔。

     “4月份首周楼市供应冷清,一方面因为开发商不想在清明节开盘,另一方面,沪版国五条细则刚刚发布,开发商在销售态势明朗之前,也持观望态度。”上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿认为,4月份上海楼市行情整体存在降温趋势,开盘量会低于3月份。

     德佑地产营运副总刘伍洋分析,3月二手房成交突破7万套,相当于平时3个月,对后市的透支作用是显而易见的。事实上,3月二手市场总体上呈逐渐下滑趋势,透支作用在3月中下旬就有所体现。据上海交易中心网上房地产显示,截至4月10日上午,全市二手住宅可售套数为13.24万套,与3月初基本持平。

     同策咨询研究中心总监张宏伟认为,4月首周市场阶段性的进入了“休眠期”,主要由两个原因导致:3月新房市场为赶政策“末班车”而放量过度,政策落地之后市场预期明确,成交量开始回归理性;部分开发企业的推盘策略进入短暂的调整期,备战今年5月份市场。

     同策咨询研究中心的数据显示,截至4月7日,上海市商品住宅库存为899.84万平方米,总量较之前的1000万平方米左右有所下降。从市场存销比来看,如果按照今年1-3月平均交易量103万平方米来计算,当前市场存销比降为9个月左右,同策咨询研究中心研究结果表明,当上海商品住宅市场存销比低于10个月时,房价面临持续上涨的压力。

     值得关注的是,上海上周单价3万元以上的中高端楼盘,占据了成交1/4的份额,均价接近5万元的瑞虹新城,售出60套,中海和万科的高端项目,一季度销售均有较大增长。“这表明刚需被抑制了,而高端项目的购买力又上来了。”一位业内资深人士分析。

     尽管市场短暂疲软传达出市场结构性变化的信息,但一些业内人士认为,公积金政策收紧有将现有需求后置的意图,无形中也导致成交冰冻期的到来。

     张宏伟认为,当政策执行的4-6个月时效性周期过去之后,政策执行的效力会趋弱,在这样的市场背景下,市场的无形之手的力量也会战胜宏观调控的政策力量,最终显示出成交量反弹、需求释放与房价上涨的结果。

     易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱则指出,楼市走势还看五六月份的情况,如果房价上升可能还会出台政策。今年二季度成交明显下降,三季度可能会企稳,如果继续上升,政策面就非常不乐观。

     “要根本上解决房价过快上涨的问题,就是要解决供需关系的市场核心问题,政府和市场还是要想方设法更多的增加土地与市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。” 张宏伟指出。

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