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“炒房”难有好收益

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-03-10  浏览次数:10
  贷款难度加大、空城现象、房价“腰斩”……种种迹象表明,2014年楼市将是非常艰难的一年。同时,房产投资的成本在不断提高,比如交易税费以及持有过程中的房产税等,将使投资难度加大。在这种市场环境下,投资房产无疑难以获得理想的回报。
  市场预期出现变化
  杭州、常州等地接连出现楼盘降价销售现象,使得马年楼市开局显得步履蹒跚。
  杭州北海公园项目在春节后率先打出“直降2000 元” 的口号,附近天鸿香榭里项目第一时间跟风。此外,常州雅居乐星河湾项目也遥相呼应,宣称降价幅度高达5000 元/平方米。虽然这仅仅只是二、三线城市个别项目的促销行为,但却引起了整个市场的高度关注。由此引发关于房价“崩盘”争论,包括任志强、王健林等地产大佬也参与了进来。
  一次在弱市中再正常不过的降价促销行为,缘何会闹出这么大的动静?专家分析指出,这是市场预期出现变化引发的反应。有业内人士表示,如果市场本身很火热的话,这样一个消息根本无法产生如此巨大的反响。而目前市场之所以如此,这说明整个市场的参与者预期都在发生变化,购房者的预期在变化,开发商的预期在变化,金融机构的预期在变化。
  冰冻三尺,非一日之寒。目前楼市处于这样一种环境中,其实是之前的一系列变化所产生的结果。2013 年四季度,受“钱荒”收紧影响,银行信贷政策开始收紧,不少购房者不得不面对贷不到款,或者审批时间被延长的窘境。而就在此时,包括北京、上海等十多个城市,迫于房价上涨无法完成年度房价控制目标,加大了调控力度,比如提高二套房贷首付比例及上浮贷款利率水平,以及提高外地人购房门槛,将一部分需求暂时排除出去。此外,美国也在此时宣布逐步退出QE,资金的回流会导致国内房地产市场进一步“缺血”,从而加深了对资金短缺的恐慌程度。
  此外,多地接连出现“空城”现象,也让市场神经进一步紧绷。除了鄂尔多斯(600295)等地出现“空城”现象之外,还有报道称,包括江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。有资料显示,仅去年,国内就出现了12 座新“鬼城”,在这些城区内,多数楼房空置率极高,很少有人居住。
  面对这样的变化,很难让人对楼市持乐观态度。
  房价冲高接近顶部
  经历过去“黄金十年”的楼市,房价已经接近阶段性顶部。
  据中国指数研究院发布的数据表明,2013 年北京同比上涨28.33%,广州、深圳分别上涨27.59%和24.73%,上海涨幅为15.63%。
  纵观近十年的变化情况,不难发现房价一直处于上升通道中。以北京为例,中国指数研究院数据表明,2013 年全市均价为20658 元/平方米,为历史最高点。虽然在2010 年至2011 年间,房价出现些微震荡,但幅度极小。此外,包括上海、深圳、重庆、南京、杭州等城市,房价均是如此(具体可见表1)。
  鉴于市场预期的改变,有业内人士指出,目前房价已经接近阶段性顶部,再次上涨的动力已经不足。其实,部分供需失衡的城市,已经走出冲高回落行情,价格与高点时期相比出现回落。最为明显的是温州,不少温州市中心二手房价格与最高点相比,已经腰斩。数据也表明,温州2013 年均价为16430 元/平方米,相比18403 元/平方米的高位,下滑了10.72%,走出了与国内大多数城市不一样的走势。此外,大连房价也在火爆的2013 年出现阴跌迹象,全年11151 元/平方米的均价,同比上一年度几乎持平,而与2011 年的均价水平相比,明显回落,跌幅达11.5%。
  表1 国内部分城市近9年来均价变化情况(单位:元/平方米)
  时间  北京 上海 深圳 广州 天津 重庆 南京 杭州 武汉 成都 大连 温州
  2013年 23422 24133 21627 14758 10218 6976 12916 21758 6849 9437 11151 16430
  2012年 20772 22518 18906 14044 10061 6435 10850 18066 6367 8572 11168 18403
  2011年 21646 22278 18984 13401 9345 6634 12524 21407 6412 9163 12600 17239
  2010年 20063 21728 20106 12484 9297 5562 11437 22469 6213 7825 11374 13658
  2009年 14465 16039 14975 9346 7414 4344 7887 14520 5257 5179 8472 13424
  2008年 13362 13971 12655 9340 6921 4935 6688 14700 5406 5247 7745 -
  2007年 11850 10556 13417 8599 6116 - - 10609 4412 - 6820 -
  2006年 7918 9655 9055 6352 4804 - - 8806 3851 - 5656 -
  2005年 7173 7767 6964 - 4028 - - - - - - -
  数据来源:中国指数研究院。广州均价为剔除保障房。
  就目前而言,国内房价会否整体冲高回落,目前尚不得而知。不过市场大多数看法是,2014 年房地产市场即使保持上涨态势,但涨幅相比2013 年会大幅下滑;而市场分化进一步加剧,尤其部分供大于求的三、四线城市,将会面临严峻的考验。当然,也有悲观一些的专家认为,2014 年房价走势比较微妙。经济学家马光远在接受本刊采访时甚至表示,房价下跌是大概率事件。
  专家预计,风险最先爆发出来的是部分供求矛盾尖锐的城市,尤其是一些高库存城市。除了房价已经出现下降的温州、鄂尔多斯等城市,宁波和东莞两个城市也比较危险。根据现有的去化速度估算,这两个城市的库存去化周期分别为74 个月和46 个月。另外,青岛的去化周期为24个月,也面临着不小的去库存压力。
  持有房产面临两难
  一方面是房价上涨难度不小,租金收益率处于最低谷,另一方面却又不得不面对高额的转让成本,以及有可能增加的持有成本,让投资房产变成了一件相当尴尬的事。各地租金收益率普遍偏低,这已成既定事实。中原地产(集团)研究中心提供的数据表明,目前包括“北上广深”的一线城市,以及天津、成都等重点城市,其租金回报率均在2%左右的低位(如图所示)。
  租金收益率偏低现象,其实已经维持了很长一段时间。以上海为例,数据表明,在2008 年就已经跌破3%,随后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外,北京、广州、天津等地,也都是如此。虽然其间曾有回升的现象出现,但也仅仅只是“昙花一现”。
  数据来源:中原地产(集团)研究中心
  另一方面,随着各项税费从严征收,投资房产在转让环节,需要承担较高的税负。根据现行规定,目前转让房产,主要负担房产营业税、个人所得税以及中介佣金,三项相加可达8%左右(具体可见表2)。如果再考虑到购入时支付的契税等,税负还会进一步加重,所形成的成本会超过售价的10%。这也意味着,按照目前的税费标准估算,投资一套房,必须要等到房价上涨10%之后才能做到不亏损。
  表2 卖方所需承担的税负和费用
  税负或费用 税率或者支付比例 说明
  房产营业税及附加 普通住宅 免交 满5年
  成交价×5.65% 未满5年
  非普通住宅 (成交价-购入价)×5.65% 满5年
  成交价×5.65% 未满5年
  个人所得税 普通住宅 成交价×1%或差价×20% 满5年(含5年)唯一家庭住宅免交;差价=成交价-购入价-合理费用
  非普通住宅 成交价×2%or差价×20%
  交易手续费 2.5元×建筑面积
  中介费 成交价×1%
  此外,随着房产税扩围呼声逐渐变大,持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税,其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分(非家庭首套可享受人均60 平方米优惠),以及外省市人员新购房屋,其计算公式为:超出部分面积×单价×70%×0.4%(或0.6%)。假定持有一套面积为120 平方米、总价500 万元的市中心非普通住宅,就目前而言需要承担的房产税就达到21000元/年。在未来,房产税有望扩围的城市包括北京、杭州等,因此这些城市的房产持有者,可能会面临持有成本上升的情形。
  选择“炒房”风险在哪
  当行情出现逆转,继续持有房产所带来的风险,除了收益萎缩之外,另外一点就是变现能力的降低有可能会带来不小的麻烦。
  现阶段选择“炒房”,很有可能会面临房价不涨或者微涨两种情形。房价不涨,仅靠每年2%左右的租金回报,“囤房”会面临回报过低的尴尬情形。如果房价保持微涨态势,比如5%,那么加上每年2%左右的租金收益率,持有房产还能实现7%左右的收益,这也仅仅只是与投资银行理财产品相当。
  就目前的市场环境来说,除非是房价有望大幅上涨,否则都没有必要选择继续增持房产。这是因为住宅属于不动产,当价格处于上涨时期,而且市场处于供不应求过程中时,成交会显得异常活跃,房产变得“抢手”。而当市场预期出现转变,尤其是当前市场供应情况已经出现逆转的前提下,市场观望气氛变浓,出售房产会变成一件相当困难的事情,此时风险加大。
  交易活跃程度降低,已经持续数月。根据2014 年2 月份房地产市场成交情况来看,中国指数研究院监测的43 个城市中,有超过8 成城市成交量环比下跌。其中南昌跌幅最大,达78.70%。一线城市中,北京、上海等地成交量也出现大幅萎缩情形。如北京2 月住宅成交量环比下跌66.16%,上海跌幅为36.95%。此前曾传出降价消息的杭州,成交量跌幅则达到57.21%。当然,此次成交量下滑,在一定程度上与春节长假有着不小的关系。而就目前的情形来看,3 月份的交易情况能否出现明显的改善,目前还很难下结论。而3 月份的市场走势,则很有可能会为2014 年定下基调。
  有调查显示,投资者对国内房地产市场的信心已经下降。DTZ 戴德梁行近日发布的《中国投资市场信心调查》显示,投资者对近期政府一系列楼市降温措施非常关注,他们还对一些供需状况恶化的非核心城市的前景产生忧虑。
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