双职工家庭如何理财才能换车换房

    张女士家住广东省珠海市，今年30岁，研究生学历，从事企业财务工作。张女士丈夫今年34岁，本科学历，是国家公务员。二人有个1岁大的儿子。张女士年收入约10万元，丈夫年收入约15万元，两人年收入合计可达25万元，每年日常生活支出总计约为10.8万元。家庭目前有现金及活期存款15万元，持有市值10万元股票，一套自住房价值139万元，采用等额本息贷，房贷余额80万元，剩余还款期为15年，月供6500元。一辆家用汽车价值10万元。除去基本社保外，夫妻二人及孩子均未购买其他保险。

    面对孩子越来越大，需要独立空间，父母年事已高，需要子女照顾，张女士想卖掉手中的房子，再添一部分钱，贷款购买一套价值200万元的三居室。由于手中资金有限，张女士不知道应该如何合理分配，手中股票应该卖掉，还是继续持有。除去换房之外，张女士还想将开了5年的轿车卖掉，如果条件允许的话，想换一辆价值15万元的家用轿车。同时，想为自己和父母买一些重大疾病类保险，为孩子做教育金投资。面对自己纷杂的要求，张女士实在理不出头绪，于是找到了《投资与理财》的特约理财师，希望能为自己做一个理财规划。

    双职工家庭如何理财才能换车换房(A)

    投资与理财理财规划师刘远洋

    资产分析

    资产负债情况

    张女士家庭共有资产174万元，其中固定资产房产和汽车为149万元，占比86%，固定资产占比较高；流动性资产现金及股票25万元，占比14%。家庭负债主要是自住房按揭贷款，余额80万元，家庭资产负债比率为0.46，该比例尚在合理范围内。张女士家庭流动比率约为16.13，表明短期内流动资金过高，不会出现财务风险，但是资金利用率较低。

    收支情况

    张女士属于典型的双职工家庭，家庭有稳定的现金流入，年收入总计约25万元；家庭支出主要是生活开销与按揭月供，年支出共计18.6万元，储蓄比率为0.25，家庭储蓄能力属于正常水平。

    保障情况

    张女士从事企业财务工作，丈夫是国家公务员，二人身体都健康，有一个1岁大的儿子。2人均有社保，单位保障福利较好，但均未购买任何商业保险。

    其它情况

    房产情况：自住房一套，市值139万元，按揭贷款余额80万元，15年，月供6500元。

    理财建议

    张女士家庭属于典型的双职工家庭：收入不错，开销也不小，目标很多，但储蓄很少。理财规划师建议处于这个阶段的年轻人，理财的重点要紧紧抓住四个字，即“开源节流”。“开源”的关键是通过多种投资方式，增加理财投资型收入；“节流”的关键是要养成节约和强制储蓄的好习惯，积少成多。

    培养节约型理财习惯

    张女士夫妇二人最大的问题就是花钱有些大手大脚。目前珠海市中等收入家庭群体，月均开销约4000元，假设孩子每月额外开销1500元，张女士家庭年总合理开销在7万元内。

    建议张女士从日常理财习惯入手，认真记录并分析一下每月的支出状况，尽量避免一些不必要的支出，这样每年又可以节省开支3.8万元。

    理清家庭理财目标主次

    张女士股票投资、换房换车、购买保险、投资教育金等目标美好，但太纷杂。就目前情况来说，想依靠家庭现有的力量完成全部目标是不现实的，需要循序渐进，各个击破。

    张女士希望购买200万元3居室作为改善性住房。据了解，珠海市目前二套房实行“认贷不认房”政策，由于张女士首套房已经贷款买房，假设其再买房，则属于二套房，首付六成需要120万元，贷款利率需要上浮15%至30%（具体请咨询当地房管局、银行等机构），这样的资金压力目前是无法承担的。建议其一方面等待国家对于改善性住房政策的明确；另一方面积累首付资金，暂缓仓促购房；也可以考虑租赁一套房子，作为孩子居住、接父母同住的过渡性措施。

    而卖掉现有汽车，换一辆15万元家庭轿车的计划属于家庭消费升级，建议可以先缓一缓，现有汽车保留使用，先集中精力攒钱买房。

    合理规划，主动投资与定期投资相结合

    张女士目前有15万元的储蓄，可以将其中的3万元留在银行，余下12万元用来投资。可以购买银行债券型理财，年收益率约为5%，每年将增加收益0.6万元，该笔收益又可以循环投入定投之中，收益实现二次增值，共可累计约16万元。股票投资暂保留，静待市场回暖。因为他们还比较年轻，可以选择一些风险较高但同时带来的收益也较大的主动管理型的基金，例如富国成长和博时行业股票等。按照8%的年化收益率来计算，张女士5年后一共可得约25.7万元，10年后一共可得约64.1万元。当前的房价调控政策不断出台，预计近几年的房价不会涨得过快。参考目前的房市价格，5年后张女士用这41万元和5年间二人积累的住房公积金，再加上出售第一套房后的净额，用于支付购买200万元新房的首付已经绰绰有余。

    补充购买商业保险有效提高家庭保障水平

    建议张女士用年收入的10%为自己及家人制定一个保障计划，保险产品可以选择“分红两全保险+重大疾病+意外伤害+意外伤害医疗+补充社保”的形式，交费方式可设为月交，保险期限至少设定10年，身故受益人约定为自己的父母。主险也可以选择万能，附加相同的附加险，因为万能险的保额十分灵活，将来张女士购房后，可根据具体的房贷数额，调整相应的基本保额。

    双职工家庭如何理财才能换车换房(B)

    投资与理财理财规划师艾诚

    随着孩子越来越大，消费开支也越来越大，特别是未来教育开支将是家庭的一项较大开支，应优先考虑教育金的积累。建议张女士为孩子建立一个专门账户，专款专用，每月将结余中的1700元投资于年收益8%的基金定投，届时可累积足额的教育费用。

    资产分析

    流流动性健康诊断

    从资产负债表中可以看出，张女士家庭目前有15万元活期存款，流动性指标超出3至6倍的合理区间。这不仅反映家庭财务变现能力过强，也反映了家庭资产中有过多闲置资金，不利于资产增值。

    家庭资产负债健康指标诊断

    张女士家庭的资产负债健康指标为45.97%，在合理区间范围内。虽然家庭财务状况是安全的，但房贷时不时会让家庭感觉到负担沉重。

    盈余状况诊断

    从现金流量表上可以看出，张女士家庭的盈余指标是正常的，这意味着张女士家庭有控制开支和增加净资产的能力。对于结余资金，可以通过合理的投资来实现家庭的各项理财目标。

    财务自由度诊断

    张女士家庭指标远低于标准值，这意味着张女士家庭目前主要还是在依靠工作收入来维系日常开销，一旦工作出现问题，就相当于切断了全部收入来源。建议张女士合理调整资产，逐步提高理财收入。

    理财建议

    紧急预备金规划

    张女士家庭目前活期存款有15万元，远高于合理区间。建议张女士家庭只留出2.7万元作为家庭的紧急预备金，其中0.7万元以活期存款方式留存，2万元投资于货币市场基金。同时，张女士夫妻两人可以各办一张信用额度为2万到5万元的信用卡，不仅可以补充紧急预备金，在急需资金的时候应急使用，还可以提高资金的使用效率。

    换房规划

    张女士希望卖掉手中的房子，再添一部分钱，贷款购买一套价值200万元的三居室。按照新出的“国五条”政策，张女士这样的改善型住房需求所承担的额外成本并不是很高。购置价值200万元左右的房产，如果是二手房的话，需要首付至少100万元，不符合张女士家庭情况。如果是按揭首付3成购买新房的话，需要首付60万元（假设张女士将现在的住房按原值卖掉，139万元减去80万贷款，剩余59万元，与首付款相当），剩余140万元办理二手住房按揭贷款。由于夫妻二人拥有公积金账户，也可以申请公积金和商贷组合贷款，以降低平均贷款利率。至于每月还款额和还款期限，应以不影响生活品质为前提，即每月还款额不超过月收入的40%（8333元以下），以组合贷款利率5.65%、贷款140万元、月还款额8100元左右为例计算，需要还款358个月，大约是30年左右。张女士家庭规划完换房规划后，手中的十多万元现金刚好可以用来支付相关税费和用于装修。

    教育规划

    对于张女士家庭来说，规划完换房后，家庭重要的理财目标就剩下教育规划和购车规划了。随着孩子越来越大，消费开支也越来越大，特别是未来教育开支将是家庭的一项较大开支，应优先考虑教育金的积累。以现在国内一般大学教育费用每年2万元，出国留学费用每年20万元计算，在年增长率4%的情况下，届时大学教育费约需16万元，留学费用约需95万元。建议张女士为孩子建立一个专门账户，专款专用，每月将结余中的1700元投资于年收益8%的基金定投，届时可累积足额的教育费用。

    换车规划

    张女士家庭在决定换房后，最近几年的压力还是比较大的，且车辆是一种消耗品，换车时即使是保养较好的车辆，也会随着行驶里程的增加而出现各种问题，面临很大的贬值风险。从家庭经济压力的角度考虑，建议3年后再考虑购买较为高级的车辆。目前，张女士家庭每年的净储蓄大概还有4万多元，也就是每月可供理财的资金约3000多元。每月投入其中的2000元，假设投资回报率5-6%，3年后积攒资金约7.8万元，加上原车变现后，是可以实现换车的目标的。建议理财配置为债券基金或偏股基金定投组合，目前平均年化收益率5.5%左右。

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