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商业地产分阶段发展 目前力推社区型商业

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-10-14  来源:东方财富网   浏览次数:0
 专注住宅市场的旭辉集团,每每在商业地产出手,总能引来关注。
     旭辉在刚刚过去的9月经过135轮竞价击败华润,以41.75亿拿下了上海(楼盘) 浦东新区洋泾大体量的商办地块。经测算,该地块溢价19.7%,成交楼板价为1.84万元/平方米,而这也是旭辉下半年首次拿地。
     而在此之前,与绿地共同开发的商业项目绿地˙旭辉E天地入市,则因被媒体形容为“旭辉在上海区域的第一个纯商业楼盘”而广为人知。
     不过,旭辉集团董事长林中在接受时代周报记者专访时称,在商业方面谨慎布局依然还是现阶段旭辉集团坚持的一大战略。
     “因为公司提倡高周转、高利润、高品质、低负债,相对而言,商业地产对于资金沉淀要求较高。”林中说,“最近我们在力推的就是社区商业。”
     而针对此次拿下的洋泾商办地块,时代周报记者从旭辉方面获得消息,后续将会引入合作方共同开发,不过项目将由旭辉操盘和并表。同时该项目未来将以住宅、写字楼及银座式商业为主,大部分用作出售,符合旭辉一贯的战略,预计最快将于明年下半年入市。
     时代周报:旭辉自上市开始,当时说商业地产也是业务重点,但就我们看来,目前为止还是比较谨慎的。旭辉在这一业务上是什么样的考虑?
     林中:在商业地产这块,我们的战略是分阶段的,比如100亿到500亿,战略非常清晰,我们现在在用的“两高一轻”也好,“三高一低”也好,它的核心就是快速地增长,实现持续、稳定、有质量地快速增长。
     但是到了500亿,我们是不是还要保持百分之四五十的增长率呢?其实未必。到了500亿之后,我们可能会维持一个20%-30%的增长率,再维持五年,我们觉得就可以了。但是这个20%-30%的增长率对旭辉来说首先就会降低负债率,70%的负债率会降低到50%,因为我不需要买太多的土地 ,我不需要拿出销售额百分之三四十的钱来买土地,可能拿出百分之二三十就够了,现金多了,债务就少了。
     从100亿到500亿,我们要维持百分之四五十的增长率,很难解决的一个问题是:既要有百分之四五十的增长率,负债率又不能超,第三还要持有物业,我们做不到,三个只能做到两个。又要快速增长,又要稳健负债,还要持有物业,持有物业基本体现在商业和办公楼,特别是商业。所以为什么我们目前做商业是在尝试呢?我们在做准备,但不大规模地投持有型商业,这是战略方向决定的。
     时代周报:那么目前,旭辉在没有大规模持有商业之前,商业上是一个什么样的策略?
     林中:最近我们在力推的就是社区商业。社区商业有几个好处,第一它和旭辉现阶段这种以住宅为主,住宅和销售群办公楼产品为主的开发战略是相辅相成的,因为我有了这些,这些社区商业的配套住宅会更好,宜居性会更强。第二就是,社区商业我们可能是持有一部分销售一部分,也可能全持有,对我们来说它在沉淀资产这块的压力就小很多。第三就是能提高我们拿地的能力。因为现在政府出来的很多土地都不会纯粹转,都会让你带一部分,20%-30%这样,所以也会增加你拿地的能力。
     在中国,商业发展到这个成熟阶段一定会走这个模式。
     时代周报:有没有考虑过在集团公司下面成立一个专属的资产管理或者商业运营公司,来打造旭辉自有品牌的商业构想?
     林中:我们在四年前就成立了自己的商业公司,就是当时我们在开发嘉兴(楼盘) 那个旭辉广场的时候。旭辉广场已经开业很多年了。明年我们在上海的海上国际—就在杨浦共江路,展开交付运营。我们在E天地的商业也会竣工交付,上海九亭那个商业后年会交付,长沙(楼盘) 社区商业的产品也会交付运营。我们不是现在开始的,四年前就已经开始了。
     时代周报:那么,您认为旭辉大规模开发商业的时间点,究竟在什么时候?
     林中:旭辉要大规模开发商业,有几个前提条件。第一个是旭辉本身规模足够大,比如七八百亿之后。因为要开发持有型商业,自己一定要有非常强的自由现金,因为商业的投资性相对比较差。第二就是我觉得房地产行业未来会有变化。因为国外的房地产是走三个阶段,第一个跟我们现在一样,叫开发销售阶段,只做质量,因为有城市化,高速发展的过程中一定有这个阶段,然后它会逐步进入第二个阶段,叫经营持有阶段,第三个是资产证券化阶段。当整个中国进入经营持有阶段的时候,我们就会开始加大对商业的持有。也不一定是商业,可能写字楼会持有更多。第四个就是金融的配合。因为现在中国很多人开发商业是因为没有退出的通道,特别是通过资产证券化,所以阻碍了商业地产的投资和发展。
     等到经营持有阶段,我就有机会逐年增加。因为一个公司的转型,就是一个商业的租金的比重达到商业销售的30%,这种转型大概需要十年的时间。所以在中国未来五到八年,还是一个高位平台,稳健增长期,特点就是增长速度不如过去十年那么快,第二,房价也不如过去十年涨得那么快,但每年能完成10亿、13亿或者15亿的交易量,所以这一批企业能做上来。因为这个时期一过,整个房地产的格局就已经稳定了,谁做什么,做多大,基本就稳定了。过了这个十年,你还想在这个行业实现一个规模的高增长,已经是不可能的事。就跟香港一样,你去看看,过了上世纪80年代,十大开发商都没变过。在六七十年代,一个香港有几千家开发商,跟现在中国有几万家开发商是一样的。
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