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告别旧模式 地产商寻求商业资产证券化

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-25  来源:东方财富网  浏览次数:0
 以售养租的商业项目运营模式,已难以为继,各家公司必须在资本市场和金融手段上寻找出路,以获得支撑商业地产发展的长期融资通道。
     繁荣下的危机
     早在2011年,万科总裁郁亮就警示过国内商业地产存在泡沫的风险,这一担忧已然兑现。
     9月22日,房地产顾问服务机构莱坊发布《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示,我国综合体开发面积存量巨大,2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年,这一数字将达3.6亿平方米,2016年以后为4.3亿平方米。
     年内,国内主要城市综合体个数达885个,较2013年增长24.47%;2015年主要城市的综合体数量将突破1000个;2018年,将维持在1200个左右。
     1.5线城市(介于一线和二线城市之间的城市)综合体规模发展势头最为迅猛。据统计,至2015年,商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有四个,其中三个属于1.5线城市。莱坊认为,大部分城市存在过量开发的风险,它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。
     标准普尔信用分析师李春燕表示,以实际的情况来看,中国大陆商业地产过度建设和需求不足,库存和空置率被推高至很高水平,在三四线城市尤其明显。从信用角度来看,大规模的前期投资,无法预测的需求,以及较低的租金收益率,预计将抑制增长前景,并增加商业地产开发商和投资者的债务负担。
     过去5年,除一线城市外,二三线城市的商业地产也进入了高增长阶段,各主要地产公司都提出了从住宅向“住宅+商业”转型的目标。
     但实际中,商业物业的发展并不如人意。独立房地产金融研究人士杜丽虹指出,高企的土地价格和更高的资产价格,降低了商业物业的净租金回报率,目前,商业物业的净租金回报率普遍不到3%,而国际上投资人要求的净租金回报率至少在6%以上。
     告别售养租模式
     在缺乏金融支持的情况下,中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。
     根据万达赴港招股书披露,万达商业地产物业项目178个,159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。其中规划有168个购物中心,102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。
     万达已完工的投资物业建面合计1470万平方米,土地储备7670万平方米。计划到2015年底,完工投资物业和酒店建面将超过2500万平方米。
     全球最大的商业地产公司西蒙,其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持,万达是如何完成上述持有物业开发的?万达模式的核心,第一就是以售养租,用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示,其2013年的平均土地成本不到1100元/平方米。
     万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据,万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米,2014年底到2015年年初,有8个商业项目计划开业。未来3年,北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。
     另一家以商业地产开发著称的公司华润置地,多年来是依靠华润集团的产融结合模式,由集团孵化、再资产注入来支撑商业运营。2014年,华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平方米。华润置地预计,到2017年底,其在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时,华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。
     以售养租模式的关键,是销售型物业的快速去化及高溢价。当溢价幅度减少、去化速度降低时,就是这种模式面临危机的时候。
     标普指出,对很多商业地产的开发商和投资者而言,无论他们采取的建设并持有(业主)或建设后销售(开发商)的模式,未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景,将提升风险,限制回报。
     标普信用分析师叶翱行表示,若商业地产不能消化大规模的供应,并在合理的时间内产生足够的现金流,商业地产开发商的财务风险可能会变差,评级会受压。
     资产证券化之路
     从国际上来看,西蒙在资本市场是2A到3A的评级,募资成本只有1.8%~2%,利润5%就有赚;而我国即使是最著名的商业地产公司,募资成本也达7%~8%,如何解决商业地产长期融资瓶颈和融资利率的问题?资产证券化是不可回避的选择。
     不同于此前民营房企在港红筹上市的做法,万达商业地产是以直接上市的形式发H股,此举获得了中国证监会的支持。2013年万达868亿收入中,购物中心租赁运营收入85亿,酒店32亿。此次IPO若成功,则万达最多募资60亿美元。
     万科同样存在商业运营资金瓶颈的问题。万科高级副总裁毛大庆表示,万科对商业进行资本化,轻资产,就是为了解决运营中的资金沉淀,调节资金占压并让商业快跑。
     万科与凯雷的合作正是这样一种尝试。私募投资基金凯雷与万科签订商业地产战略合作平台意向书,拟成立资产平台公司,两者分别持有80%和20%股权,该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有,未来以资产证券化为目标退出;双方设立一家商业运营管理公司,负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理,万科管理团队享有绝对管理权。
     通过对商业地产进行资本化,未来以资产证券化形式退出,万科预计可能在住宅业务之外打造另一个百亿级的盈利来源。
     随着规模的扩大,仅靠集团孵化和物业销售已不足够,华润置地的商业地产项目也需要更长期、稳定的融资通道。华润置地有关管理层透露,到2017年,华润商业资产预计将达到1000亿市值,公司有意将其分拆上市。
 
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