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楼市超速发展透支刚需 相关行业财政贡献锐减

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-07-29  来源:东方财富网   浏览次数:0
   “购房即享政府60元/平方米补贴”,7月23日,《每日经济新闻》记者在眉山市区的多个楼盘售楼部看到,眉山的房地产刺激政策已被开发商用醒目的横幅“贯彻”。而就在7月初,眉山市公布的稳增长“眉山26条”,其中就包括城区买房给予补贴、控制房贷利率等多项刺激政策。
     “补贴更多只是提振信心,本质上作用不大。”一位眉山地产开发商高管向记者表示,近期眉山市政府相关部门专门召集开发商开座谈会,主动提出要为企业排忧解难。他认为,楼市进入调整期,地方政府急于救市,能做的并不多。
     记者获取的一份眉山市相关部门对2014年上半年经济运行分析材料显示,“上半年眉山房地产总体疲软”,各项指标均呈下降趋势。同时,眉山公共财政增速也同步放缓,主要原因则为营业税、土地增值税增速放缓和房地产和建筑业两个主要行业贡献锐减。
     “眉山的购房补贴政策并不可取,而且效果有限。”住建部政策研究中心研究员、原副主任王珏林表示,政府应该以市场的办法来解决楼市问题,要将开发速度放缓,把城市建设做好,吸引投资和消费。
     购房补贴政策引争议
     面对低迷的楼市,眉山并不能像一、二线城市那样通过开放限购拉动市场。7月初,已感受到楼市“量价齐跌”压力的眉山“匆忙出手”。《每日经济新闻》记者从眉山市发改委获取的 《促进当前全市经济稳定增长的二十六条措施》(又称 “眉山26条”)文件显示,在房地产消费刺激政策方面,眉山提出,凡在眉山城区购买商品房的,按60元/平方米给予购房补贴;银行机构住房按揭贷款利率不能擅自上调比例;农村信用社对首套房贷款实行基准利率,二套以上房贷款利率不超基准利率的1.1倍;住房公积金贷款申请额度提高至35万元。
     对于房企,眉山亦推出减负措施。房地产企业缴纳的城市建设配套费征缴入库后,按30%补贴给房地产企业用于该项目基础设施建设,所需资金由征收主体承担等。
     在诸多地产刺激政策中,购房补贴是最受关注的。但眉山业内人士指出,“购房补贴并不是新鲜事。”在今年初眉山举行的房交会上,政府就推出了针对农村居民的购房补贴,但当时的效果并不明显,此次则是将补贴范围扩大到所有购房者。
     领地集团眉山分公司总经理季敏对记者表示,“此次刺激政策对提振市场信心有一定积极作用,但要从本质上扭转,我认为基本上不太可能。”
     地产评论员吴其伦则表示,用财政的钱去补贴购房者,这本身也不可取,买得起商品房的人大多是中等收入以上人群,而本来应该拿来用作公共事务、改善民生的钱拿去补贴这类群体,对低收入者并不公平。
     楼市超速发展透支刚需
     “对于救市政策,有些地方温和,有些地方激进,这取决于当地市场状况和地方政府对房地产的依赖度。”中国房地产学会副会长陈国强对《每日经济新闻》记者表示,很多城市对房地产收入依赖就没那么大,眉山这类情况实属少见。
     在眉山当地开发商看来,眉山楼市目前的疲态和供需失衡更多是源于近年市场的超速发展和对刚需的透支。
     搜房网的一份分析报告显示,大部分农村刚需客户在去年至今年乃至未来很长的时期内有到城里的购房需求。但这部分刚需客户持续性弱,一旦购房便会在很长一段时间内不再有购房需要,尤其是在大幅度的优惠营销下,很多条件不是很合适的农村刚需客群也加入到进城购房的大军中,如此过度消耗,后续购买力势必乏力。
     一位关注眉山楼市多年的业内人士亦指出,2013年虽然全国地产颓势已显现,但眉山楼市却是一片大好,成交量达到近几年的顶峰。在2013年四川主要二级城市房产交流会议上,很多川内地产人士都对眉山的楼市数据颇感惊讶。与川内其他城市相比,眉山在人口和经济发展水平上并无独特优势,但2013年的成交数据已排到了省内二级城市第七名。
     眉山城区在2008年的总销售面积还仅仅只有60万平方米左右,2012年达到110多万平方米,2013年则猛增至160多万平方米。
     在眉山市政府部门,楼市发展几乎成为敏感词,记者向眉山市多个政府部门寻求相关问题的回应都无果而终。
     新区崛起遭遇市场乏力
     在眉山市公开发布的城市发展规划中,北部新城、岷东新区成为未来眉山重要的发展区域。《每日经济新闻》记者在上述区域看到,北部新城虽已初具规模,但人气并不旺盛,密集的楼盘大多空置或未建成。而距离市中心更远的岷东新区则仅有几所学校用楼,甚至道路都未能完善。
     2011年9月,眉山市通过《关于设立岷东新区的意见》,决定在眉山城区岷江东岸北片区高起点规划、高标准建设、高速度推进,力争“三年形成框架,五年初见成效,十年再造一座眉山新城”。
     然而,现实并不如人意。记者获取的一份眉山市相关部门对2014年上半年经济运行分析材料显示,眉山市工业经济仍未走出困境,而投资项目不足、增长面临放缓压力,受资金、市场、土地等因素影响,31个政府性投资项目中有10个投资进度滞后。
     上述材料还显示,眉山新城区主干道岷东大道、滨江大道,城南片区及岷东新区的东坡岛等建设都因融资困难进度趋缓。同时,受国家政策影响,用地指标要求愈加严格,直接影响了业主新建设施、扩大生产规模。
     新区建设尚未见成效,而土地已经大幅放量,可供房地产开发的地块越来越少。而从2013年土地市场走向来看,2013年10月,20、21号地块流拍,眉山土地市场出现下行趋势。今年上半年,也出现部分地块流拍的现象。从一季度成交土地情况来看,市场放量速度放缓,拍卖成交价格相对去年整体下滑幅度加大。
     更让眉山业内人士担忧的是,在新区的崛起和刚需的乏力之下,房地产市场能否保持后劲。一位眉山地产商高管认为,眉山城镇化水平不到40%,全国约为53%,应该有后劲。但该高管也提出担忧,新农村建设、农村集中居住、乡镇开发等分流了很多客源。
     上述高管坦言,虽然眉山与成都的交通十分便利,但从成都房地产市场发展来看,眉山并不足以吸引成都客群,而且成都周边还有很多距离更近、环境更好的竞争地。
     “未来眉山的需求更多要从大成都区域去开发拓展。”季敏则稍显乐观,眉山和成都的情况跟广州和佛山类似,据其在佛山的开发经验,眉山到成都的几个快速通道都在建设中,这会让两地的联系更加紧密。眉山未来应更多关注成都,想办法把成都的客群吸引过来。
     记者手记
     三四线城市的地产生意经
     三、四线城市鲜有地产大佬插足,但地产江湖却不乏“腥风血雨”的较量,也多了一份熟人社会的“惺惺相惜”。眉山可谓小城,但曲折离奇的故事颇多。
     起家于田野、地摊的老板们从瓦屋到大厦,抚摸着小城的草木和河湖与地方经济一同崛起。小城越来越大,老板们的故事也越来越多,楼市越来越迷离,老板们的生意经却越来越清晰。当外来地产大亨降临,老板们瞬间从对手变为同乡;当楼市低迷蔓延,老板们将财富带回家乡。
     眉山楼市并不平静。在眉山地产圈混迹三五年以上的圈里圈外人都知道,小地方也有大竞争。伴随着爆发增长的楼市,眉山的地产商们有掐架、有抱团,有深耕本地,也有向外扩张。
     据眉山市房管局统计数据显示,2014年1~6月眉山商品房销售排行榜前十均为眉山本土开发商。虽然从数量上看,眉山市场本地外地房企各占半边天,但本地几家房企占绝对优势。
     如果这还只是属于三、四线城市的基本特征,那么传闻中一知名房企被“堵”在眉山城区外的事实,则成为眉山地产商合力“阻击”外来房企的力证。
     眉山人会做生意,也更有故乡情怀。其中,最为眉山人乐道的是眉山人李结义。2012年,金证股份总裁李结义回乡考察,并最终投资了与公司主业毫不相干,而眉山却急需投入的市政道路改造工程。眉山人对“男儿志当报乡梓”的李结义充满期待。
     地产商也是眉山众多生意人“走出去”的重要力量。领地集团发家于乐山市,但老板却为地道的眉山人。如今,领地集团业务范围除乐山、眉山外,足迹已遍及北京、广州、长春等地。
     乐观的眉山地产人士认为,眉山房企跨区域发展,也让眉山楼市更有底气,至少开发商的风险被分散。
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